一則監(jiān)管機(jī)構(gòu)清查綠城信托的消息，將這家過(guò)去幾年商業(yè)模式爭(zhēng)議不斷的房企，再次推向輿論風(fēng)暴的中心,。
面臨當(dāng)下資金和市場(chǎng)的雙重困境，宋衛(wèi)平堅(jiān)守的高負(fù)債,、高端產(chǎn)品線的運(yùn)行體系,，受到前所未有的質(zhì)疑。低迷的去化率下,，信托違規(guī)和退市傳言，令市場(chǎng)似乎聽(tīng)到這個(gè)龐然大物搖搖欲墜的聲音,。幾日內(nèi),，A股涉房板塊因此蒸發(fā)的市值數(shù)以百億計(jì),。
來(lái)自消息面的誤會(huì)隨后被澄清,，綠城中國(guó)的常務(wù)副董事長(zhǎng),、執(zhí)行主席壽柏年告訴本報(bào),，綠城資金鏈足以維系,，當(dāng)前的任務(wù)是“少買(mǎi)地多賣(mài)房,，降低凈資產(chǎn)負(fù)債至100%以下”,。
綠城高管也在過(guò)去一段時(shí)間里不斷釋放信號(hào)：將通過(guò)發(fā)展代建,、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，來(lái)改善綠城的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)配比,。
種種跡象表明,，持續(xù)的高壓調(diào)控下，執(zhí)拗的宋衛(wèi)平已然在調(diào)整,。其老伙伴壽柏年說(shuō),，今后綠城將轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y開(kāi)發(fā)和品牌管理服務(wù)并舉的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，不再通過(guò)高負(fù)債發(fā)展,。
由重轉(zhuǎn)輕,，正是經(jīng)過(guò)三次調(diào)控后的宋衛(wèi)平，給綠城的新定位,。當(dāng)然,，這個(gè)轉(zhuǎn)型將帶來(lái)整個(gè)體系的變化，對(duì)于這輛一度曾逼近萬(wàn)科霸主地位的杭州戰(zhàn)車(chē),，此番面臨的挑戰(zhàn)不是小打小鬧,。
信托風(fēng)波
9月，一些浙江開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還高利貸跑路,，引起市場(chǎng)對(duì)房企資金鏈的聚焦,。綠城當(dāng)時(shí)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到163%，在國(guó)內(nèi)各大房企中名列前茅,，去化率同比下降甚多,。
23日，一家外媒稱(chēng),，綠城的有關(guān)信托公司正受到銀監(jiān)會(huì)的調(diào)查,。這家堅(jiān)持高負(fù)債運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，再一次被推向風(fēng)口浪尖,。
素來(lái)清高的綠城此次反應(yīng)迅速,。24日，綠城高管在杭州召開(kāi)發(fā)布會(huì),，綠城中國(guó)執(zhí)行董事,、執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南稱(chēng)：未接到通知；綠城的信托合法合規(guī),；公司運(yùn)營(yíng)情況很穩(wěn)健,。
事實(shí)上，風(fēng)傳所指銀監(jiān)會(huì)查的是與綠城有關(guān)的信托公司，而非綠城本身,。綠城中國(guó)常務(wù)副董事長(zhǎng),、執(zhí)行主席壽柏年28日在接受本報(bào)專(zhuān)訪時(shí)說(shuō)，“據(jù)我們了解,，一,、這是銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托業(yè)務(wù)的正常調(diào)查，并不限于綠城,，更不是因?yàn)閷?duì)綠城債務(wù)的擔(dān)心進(jìn)行的針對(duì)性調(diào)查,；二、最近房地產(chǎn)調(diào)控政策在原有基礎(chǔ)上也并沒(méi)有新的變化,�,！�
但這次發(fā)布似乎并未杜絕人們對(duì)綠城的質(zhì)疑，28日一家國(guó)內(nèi)媒體援引匿名人士稱(chēng),，綠城擬仿效復(fù)地從H股退市,，以吸引戰(zhàn)略投資者進(jìn)入。一時(shí)內(nèi)地香港房企股市大幅下挫,，幾日風(fēng)波令A(yù)股房產(chǎn)板塊數(shù)百億市值蒸發(fā),。
“完全不存在，沒(méi)有這樣的安排,。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路,。”壽柏年認(rèn)為,，復(fù)地退市是由于其流通股主要在大陸,，做進(jìn)一步融資安排需要通過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審批，難度頗大,，且其退市后便于大股東的支持,。“這與綠城的情況有很大的不同,�,！�
壽柏年說(shuō)，公司確實(shí)做了一些信托,，但這是正常融資渠道,。其實(shí)今年綠城有銀行授信，但由于開(kāi)發(fā)貸規(guī)模(信貸指標(biāo))不夠,，所以選擇信托。
另外,，更有傳聞稱(chēng),，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款。壽柏年稱(chēng),，信托的成本比銀行成本高,，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點(diǎn),。
本報(bào)統(tǒng)計(jì)了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行,、信托,、其他借款的資金總計(jì)達(dá)到129億元，其中信托籌款33.2億元,，占到總?cè)谫Y來(lái)源的25%左右,。
標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來(lái)籌集資金,，但是這部分占據(jù)融資總額的比例并不算高,。
符蓓說(shuō)，銷(xiāo)售額下降和國(guó)內(nèi)外信貸緊縮是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性壓力上升的主要原因,，并給出了較低去化率將導(dǎo)致資金鏈緊張的6家開(kāi)發(fā)商,，綠城赫然在列�,！叭绻�2012年銷(xiāo)售額下降10%,，這6家企業(yè)就會(huì)非常難受�,！�
“資金緊是事實(shí),，但不至于過(guò)不去。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在說(shuō)自己資金鏈寬裕,，恐怕不正常,。”壽柏年說(shuō),，“如果我們倒下,，一定有更多房地產(chǎn)公司先倒下�,！�
壽柏年認(rèn)為綠城還有牌可打,。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期現(xiàn)金流困擾,，其認(rèn)為債務(wù)也不會(huì)影響到公司的維系,。“綠城這么多年沒(méi)有一筆債務(wù)逾期,，這一點(diǎn)是可以保證的,。也不排除今后繼續(xù)會(huì)通過(guò)多種方式來(lái)融資�,！�
連續(xù)的風(fēng)波,，綠城老板宋衛(wèi)平亦坐不住了。27日，其在杭對(duì)記者撂下“狠話”：先促銷(xiāo),、再賣(mài)項(xiàng)目,，如果再不奏效，就把價(jià)格降到底賣(mài)光,，自此再不做房產(chǎn),。
宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)彎
圈里人熟知，宋衛(wèi)平偏執(zhí),。這個(gè)學(xué)歷史的開(kāi)發(fā)商,，迷戀“品質(zhì)”，愛(ài)講“人文”,，談“理想主義”,，信“種瓜得瓜、種豆得豆”,，并將這一個(gè)性植根于綠城,。
2009年上半年，連環(huán)債務(wù)危機(jī)曾使綠城險(xiǎn)遭滅頂之災(zāi),，甚至面臨被收購(gòu)的困境,。但很快市場(chǎng)行情逆轉(zhuǎn)。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升,，該年度其合同加協(xié)議銷(xiāo)售額接近500億元,，僅次于萬(wàn)科。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進(jìn)策略,。宋衛(wèi)平隨即提出千億目標(biāo),，并在土地市場(chǎng)兇猛拿地。
在宋衛(wèi)平的圈地邏輯中,，“土地資產(chǎn)是否貶值是公司唯一風(fēng)險(xiǎn),，而非高負(fù)債率�,！痹谄淇磥�(lái),，只要有錢(qián)，就去買(mǎi)地,，再轉(zhuǎn)化成好產(chǎn)品,，就能實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，資金鏈由此無(wú)虞,。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點(diǎn)：除了長(zhǎng)期看好土地的增值溢價(jià)性,，更重要的是對(duì)綠城產(chǎn)品的絕對(duì)自信。作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的產(chǎn)品狂熱者,，宋衛(wèi)平強(qiáng)調(diào)房子及與城市文化的深度對(duì)接,，令綠城獲得“豪宅制造專(zhuān)家”的盛贊,，其產(chǎn)品具備公認(rèn)的高溢價(jià)力。
理想主義者宋衛(wèi)平大概沒(méi)有預(yù)測(cè)到調(diào)控者會(huì)祭出限購(gòu),、限貸政策。他此前對(duì)人說(shuō)：綠城在過(guò)去買(mǎi)地,，都是在不限購(gòu),、不限貸的情況下，那時(shí)都是能賣(mài)得掉的,，現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了非常大的變化,。如果當(dāng)時(shí)知道政策發(fā)生變化，就會(huì)非常謹(jǐn)慎,。
任志強(qiáng)說(shuō),，“限購(gòu)令對(duì)企業(yè)的影響是有區(qū)別的，有的企業(yè)在非管控的城市,，可能繼續(xù)擴(kuò)大,，有的企業(yè)可能一半一半，有的一條腿可能就有非常大的問(wèn)題,�,！本G城可謂這輪調(diào)控中最大的不幸者。其產(chǎn)品定位高端,，且項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角區(qū)域和京滬等一線城市,，無(wú)論是產(chǎn)品線還是分布區(qū)域都是調(diào)控重災(zāi)區(qū)。
宋衛(wèi)平不得不妥協(xié),。經(jīng)歷了2005,、2008、2010年三次調(diào)控,，綠城開(kāi)始考慮高成本擴(kuò)張和精品戰(zhàn)略之間的矛盾,。“過(guò)去十七年綠城的高負(fù)債運(yùn)行是正確的,，但這一輪調(diào)控開(kāi)始,，我們已根據(jù)行業(yè)趨勢(shì)對(duì)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。今后三年綠城就是要降低資產(chǎn)負(fù)債率,。如果市場(chǎng)非常旺,，負(fù)債率偏高有效。反之,，必然要把負(fù)債合理下降,，不必要把公司推到風(fēng)險(xiǎn)境地�,！辈苤勰险f(shuō),。
除了土地沉淀了大量資金外,，綠城精品策略導(dǎo)致了其在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中的成本亦居高不下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，綠城近年來(lái)的年度銷(xiāo)售利潤(rùn)大約在9%—10%,，在大型房企中并不顯優(yōu)勢(shì)�,！熬G城的產(chǎn)品完全是成本支撐起來(lái)的,，土地、建安,、營(yíng)銷(xiāo)成本在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中都是非常高的,。”中房信(微博)分析師薛建雄說(shuō),。
宋衛(wèi)平將2011年定為綠城的成本控制年,。一位接近綠城人士透露了這樣的細(xì)節(jié)，今年春天綠城在中高管間組織了一次內(nèi)部集訓(xùn),，集訓(xùn)的規(guī)格和重視程度都極為罕見(jiàn)：參加者每天出勤上課,，由授課者課后出題打分，最后按照分?jǐn)?shù)進(jìn)行末位淘汰,，高管們?nèi)缗R大敵,，沒(méi)有以往集訓(xùn)就等于“慶功”的輕松氣氛。其中一個(gè)極為重要的論文課題是,，如何讓綠城在保證高品質(zhì)的同時(shí),，將成本降低，可在二,、三線城市落腳,，卻又不失高品質(zhì)大旗。
綠城已經(jīng)不再執(zhí)著于高端高溢價(jià)的產(chǎn)品,�,！氨热缧碌拇I(yè)務(wù)，很多都在二,、三線城市,，談不上豪宅。比如保障房項(xiàng)目,，我不可能再用頂級(jí)的材料,。”壽柏年說(shuō),。
不過(guò),，此前的存貨仍需要消化。在銀根,、市場(chǎng)雙緊的境況下,，綠城也早已開(kāi)始通過(guò)多種模式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn),，其中重要一條是為項(xiàng)目找合作者。薛建雄認(rèn)為,，“綠城的高負(fù)債源于土地,，但這些都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)不匹配,，萬(wàn)一傷筋動(dòng)骨,，只要肯把有些項(xiàng)目拿出去，轉(zhuǎn)讓一部分股份就行了,。”
今年1—9月,，綠城的銷(xiāo)售收入為270億元,，僅為年初計(jì)劃的一半。壽柏年坦陳,，“年初定下來(lái)540億的銷(xiāo)售額,，現(xiàn)在看來(lái)完成有困難，但是已經(jīng)進(jìn)入第四季度,，沒(méi)有必要再調(diào)低目標(biāo),。”
事實(shí)上,，在持續(xù)政策高壓之下,，在調(diào)整的絕非綠城，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始普遍降低預(yù)期,，富力從年初400億銷(xiāo)售目標(biāo)調(diào)低至320億元,，與去年銷(xiāo)售完成量基本持平。而此前萬(wàn)科5年計(jì)劃是能達(dá)到3000億的規(guī)模,，但王石(微博)近期的一些表態(tài),，似乎向市場(chǎng)暗示其已基本放棄上述目標(biāo)。
高負(fù)債到輕資產(chǎn)
業(yè)內(nèi)人真正擔(dān)心綠城倒下的或許并不多,，大家更關(guān)注其如何應(yīng)對(duì)后市,。“現(xiàn)在的資金到年底沒(méi)問(wèn)題,，我們更多的在考慮中長(zhǎng)期的問(wèn)題,。”壽柏年說(shuō),，“綠城今后一方面繼續(xù)做投資開(kāi)發(fā),，當(dāng)然也需要降低負(fù)債；另一方面要通過(guò)代建,、合作,、房地產(chǎn)基金等形式,，實(shí)現(xiàn)品牌和管理的輸出�,！�
去年9月,，宋衛(wèi)平組建了綠城建設(shè)管理公司，并調(diào)集干將曹舟南主持新公司業(yè)務(wù),，曹同時(shí)升任綠城中國(guó)執(zhí)行董事,。
曹舟南日前對(duì)這一戰(zhàn)略有過(guò)闡釋?zhuān)盒袠I(yè)正從地產(chǎn)時(shí)代過(guò)渡到房產(chǎn)時(shí)代，對(duì)開(kāi)發(fā)商營(yíng)造能力的高要求,，使得投資和開(kāi)發(fā)勢(shì)必分離,。“綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不是投資能力,，而是開(kāi)發(fā),。”
曹介紹,，綠城建設(shè)管理公司主推政府代建,、商業(yè)代建、資本代建三大類(lèi),，保障房,、安置房等政府代建項(xiàng)目為優(yōu)先；持續(xù),、快速拓展商業(yè)代建項(xiàng)目,；積極探索、落地資本代建項(xiàng)目,�,！叭陜�(nèi)實(shí)現(xiàn)代建項(xiàng)目超150個(gè)的目標(biāo)，目前已經(jīng)簽約了50多個(gè)項(xiàng)目,�,！钡壳斑@部分業(yè)務(wù)尚未對(duì)收入有所貢獻(xiàn)。
在壽柏年看來(lái),，通過(guò)這種方式開(kāi)拓業(yè)務(wù),，投資風(fēng)險(xiǎn)完全由代建方承擔(dān)，成本都在項(xiàng)目公司,，不會(huì)影響綠城現(xiàn)金流,。“當(dāng)然我們會(huì)考量代建方的資金實(shí)力,，土地是否合法合規(guī),，是否認(rèn)同綠城�,！�
按照曹舟南的觀點(diǎn),，代建業(yè)務(wù)并非長(zhǎng)工,，“實(shí)事求是講，盈利能力也不低,，綠城過(guò)去銷(xiāo)售利潤(rùn)率9個(gè)點(diǎn),，代建則是按照銷(xiāo)售額的7個(gè)點(diǎn)去做的，這種模式符合未來(lái)趨勢(shì),�,！�
除了代建的業(yè)務(wù)模式，綠城還在集中推進(jìn)綜合體等商業(yè)地產(chǎn),，宋衛(wèi)平已經(jīng)組建了綜合體發(fā)展公司,，專(zhuān)門(mén)做綜合體。
“十年前宋董也考慮過(guò),，但是住宅地產(chǎn)發(fā)展得太好,，投入綜合體的注意力不夠多，他希望今后有更好的發(fā)展,。目前代建項(xiàng)目里也有5個(gè)綜合體了，比如西溪濕地的綜合體,，轉(zhuǎn)塘的鳳凰大廈綜合體,。西溪濕地項(xiàng)目是非常典型的綜合體�,！辈苤勰险f(shuō),。
