一則監(jiān)管機構清查綠城信托的消息，將這家過去幾年商業(yè)模式爭議不斷的房企,，再次推向輿論風暴的中心,。
面臨當下資金和市場的雙重困境，宋衛(wèi)平堅守的高負債,、高端產品線的運行體系，受到前所未有的質疑,。低迷的去化率下,，信托違規(guī)和退市傳言，令市場似乎聽到這個龐然大物搖搖欲墜的聲音,。幾日內,，A股涉房板塊因此蒸發(fā)的市值數以百億計。
來自消息面的誤會隨后被澄清,，綠城中國的常務副董事長,、執(zhí)行主席壽柏年告訴本報，綠城資金鏈足以維系,，當前的任務是“少買地多賣房,，降低凈資產負債至100%以下”,。
綠城高管也在過去一段時間里不斷釋放信號：將通過發(fā)展代建,、商業(yè)地產等新業(yè)務，來改善綠城的業(yè)務結構和財務配比,。
種種跡象表明,，持續(xù)的高壓調控下，執(zhí)拗的宋衛(wèi)平已然在調整,。其老伙伴壽柏年說,，今后綠城將轉變?yōu)橥顿Y開發(fā)和品牌管理服務并舉的房地產運營商,，不再通過高負債發(fā)展。
由重轉輕,，正是經過三次調控后的宋衛(wèi)平,，給綠城的新定位。當然,，這個轉型將帶來整個體系的變化,，對于這輛一度曾逼近萬科霸主地位的杭州戰(zhàn)車，此番面臨的挑戰(zhàn)不是小打小鬧,。
信托風波
9月,，一些浙江開發(fā)商無法償還高利貸跑路，引起市場對房企資金鏈的聚焦,。綠城當時凈資產負債率達到163%,，在國內各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多,。
23日,，一家外媒稱，綠城的有關信托公司正受到銀監(jiān)會的調查,。這家堅持高負債運營的開發(fā)商,，再一次被推向風口浪尖。
素來清高的綠城此次反應迅速,。24日,，綠城高管在杭州召開發(fā)布會，綠城中國執(zhí)行董事,、執(zhí)行總經理曹舟南稱：未接到通知,；綠城的信托合法合規(guī)；公司運營情況很穩(wěn)健,。
事實上,，風傳所指銀監(jiān)會查的是與綠城有關的信托公司，而非綠城本身,。綠城中國常務副董事長,、執(zhí)行主席壽柏年28日在接受本報專訪時說，“據我們了解,，一,、這是銀監(jiān)會對信托業(yè)務的正常調查，并不限于綠城,，更不是因為對綠城債務的擔心進行的針對性調查,；二、最近房地產調控政策在原有基礎上也并沒有新的變化�,！�
但這次發(fā)布似乎并未杜絕人們對綠城的質疑,，28日一家國內媒體援引匿名人士稱，綠城擬仿效復地從H股退市,，以吸引戰(zhàn)略投資者進入,。一時內地香港房企股市大幅下挫，幾日風波令A股房產板塊數百億市值蒸發(fā),。
“完全不存在,，沒有這樣的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路,�,！眽郯啬暾J為，復地退市是由于其流通股主要在大陸,，做進一步融資安排需要通過中國證監(jiān)會的審批,，難度頗大，且其退市后便于大股東的支持,�,！斑@與綠城的情況有很大的不同�,！�
壽柏年說,，公司確實做了一些信托，但這是正常融資渠道,。其實今年綠城有銀行授信,，但由于開發(fā)貸規(guī)模(信貸指標)不夠，所以選擇信托,。
另外，更有傳聞稱,，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款,。壽柏年稱，信托的成本比銀行成本高,，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點,。
本報統(tǒng)計了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行,、信托,、其他借款的資金總計達到129億元，其中信托籌款33.2億元,，占到總融資來源的25%左右,。
標準普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來籌集資金，但是這部分占據融資總額的比例并不算高,。
符蓓說,，銷售額下降和國內外信貸緊縮是推動開發(fā)商流動性壓力上升的主要原因，并給出了較低去化率將導致資金鏈緊張的6家開發(fā)商,，綠城赫然在列,。“如果2012年銷售額下降10%,，這6家企業(yè)就會非常難受,。”
“資金緊是事實,，但不至于過不去,。房地產企業(yè)現在說自己資金鏈寬裕，恐怕不正常,�,！眽郯啬暾f，“如果我們倒下,，一定有更多房地產公司先倒下,。”
壽柏年認為綠城還有牌可打,。即便是在今年年底到明年,，各家房企都受到短期現金流困擾，其認為債務也不會影響到公司的維系,�,！熬G城這么多年沒有一筆債務逾期，這一點是可以保證的,。也不排除今后繼續(xù)會通過多種方式來融資,。”
連續(xù)的風波,，綠城老板宋衛(wèi)平亦坐不住了,。27日，其在杭對記者撂下“狠話”：先促銷,、再賣項目,，如果再不奏效，就把價格降到底賣光,，自此再不做房產,。
宋衛(wèi)平轉彎
圈里人熟知，宋衛(wèi)平偏執(zhí),。這個學歷史的開發(fā)商,，迷戀“品質”,，愛講“人文”，談“理想主義”,，信“種瓜得瓜,、種豆得豆”，并將這一個性植根于綠城,。
2009年上半年,，連環(huán)債務危機曾使綠城險遭滅頂之災，甚至面臨被收購的困境,。但很快市場行情逆轉,。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升，該年度其合同加協議銷售額接近500億元,，僅次于萬科,。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進策略。宋衛(wèi)平隨即提出千億目標,，并在土地市場兇猛拿地,。
在宋衛(wèi)平的圈地邏輯中，“土地資產是否貶值是公司唯一風險,，而非高負債率,。”在其看來,，只要有錢,，就去買地，再轉化成好產品,，就能實現快速變現,，資金鏈由此無虞。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點：除了長期看好土地的增值溢價性,，更重要的是對綠城產品的絕對自信,。作為業(yè)內公認的產品狂熱者，宋衛(wèi)平強調房子及與城市文化的深度對接,，令綠城獲得“豪宅制造專家”的盛贊,，其產品具備公認的高溢價力。
理想主義者宋衛(wèi)平大概沒有預測到調控者會祭出限購,、限貸政策。他此前對人說：綠城在過去買地,，都是在不限購,、不限貸的情況下，那時都是能賣得掉的,，現在市場環(huán)境發(fā)生了非常大的變化,。如果當時知道政策發(fā)生變化,，就會非常謹慎。
任志強說,，“限購令對企業(yè)的影響是有區(qū)別的,，有的企業(yè)在非管控的城市，可能繼續(xù)擴大,，有的企業(yè)可能一半一半,，有的一條腿可能就有非常大的問題�,！本G城可謂這輪調控中最大的不幸者,。其產品定位高端，且項目集中在長三角區(qū)域和京滬等一線城市,，無論是產品線還是分布區(qū)域都是調控重災區(qū),。
宋衛(wèi)平不得不妥協。經歷了2005,、2008,、2010年三次調控，綠城開始考慮高成本擴張和精品戰(zhàn)略之間的矛盾,�,！斑^去十七年綠城的高負債運行是正確的，但這一輪調控開始,，我們已根據行業(yè)趨勢對戰(zhàn)略進行調整,。今后三年綠城就是要降低資產負債率。如果市場非常旺,，負債率偏高有效,。反之，必然要把負債合理下降,，不必要把公司推到風險境地,。”曹舟南說,。
除了土地沉淀了大量資金外,，綠城精品策略導致了其在開發(fā)和銷售過程中的成本亦居高不下。據不完全統(tǒng)計,，綠城近年來的年度銷售利潤大約在9%—10%,，在大型房企中并不顯優(yōu)勢�,！熬G城的產品完全是成本支撐起來的,，土地、建安,、營銷成本在國內開發(fā)商中都是非常高的,�,！敝蟹啃�(微博)分析師薛建雄說。
宋衛(wèi)平將2011年定為綠城的成本控制年,。一位接近綠城人士透露了這樣的細節(jié),，今年春天綠城在中高管間組織了一次內部集訓，集訓的規(guī)格和重視程度都極為罕見：參加者每天出勤上課,，由授課者課后出題打分,，最后按照分數進行末位淘汰，高管們如臨大敵,，沒有以往集訓就等于“慶功”的輕松氣氛,。其中一個極為重要的論文課題是，如何讓綠城在保證高品質的同時,，將成本降低,，可在二、三線城市落腳,，卻又不失高品質大旗,。
綠城已經不再執(zhí)著于高端高溢價的產品�,！氨热缧碌拇I(yè)務,，很多都在二、三線城市,，談不上豪宅,。比如保障房項目，我不可能再用頂級的材料,�,！眽郯啬暾f。
不過,，此前的存貨仍需要消化,。在銀根、市場雙緊的境況下,，綠城也早已開始通過多種模式來降低風險,，其中重要一條是為項目找合作者。薛建雄認為,，“綠城的高負債源于土地,，但這些都是優(yōu)質資產。資產周轉不匹配,，萬一傷筋動骨,，只要肯把有些項目拿出去，轉讓一部分股份就行了,�,！�
今年1—9月，綠城的銷售收入為270億元,，僅為年初計劃的一半,。壽柏年坦陳，“年初定下來540億的銷售額,，現在看來完成有困難,，但是已經進入第四季度，沒有必要再調低目標,�,！�
事實上，在持續(xù)政策高壓之下,，在調整的絕非綠城,，開發(fā)商開始普遍降低預期，富力從年初400億銷售目標調低至320億元,，與去年銷售完成量基本持平,。而此前萬科5年計劃是能達到3000億的規(guī)模，但王石(微博)近期的一些表態(tài),，似乎向市場暗示其已基本放棄上述目標,。
高負債到輕資產
業(yè)內人真正擔心綠城倒下的或許并不多，大家更關注其如何應對后市,�,！艾F在的資金到年底沒問題，我們更多的在考慮中長期的問題,�,！眽郯啬暾f，“綠城今后一方面繼續(xù)做投資開發(fā),，當然也需要降低負債,；另一方面要通過代建、合作,、房地產基金等形式,，實現品牌和管理的輸出�,！�
去年9月,，宋衛(wèi)平組建了綠城建設管理公司，并調集干將曹舟南主持新公司業(yè)務,，曹同時升任綠城中國執(zhí)行董事,。
曹舟南日前對這一戰(zhàn)略有過闡釋：行業(yè)正從地產時代過渡到房產時代，對開發(fā)商營造能力的高要求,，使得投資和開發(fā)勢必分離,�,！熬G城的核心競爭能力不是投資能力，而是開發(fā),�,！�
曹介紹，綠城建設管理公司主推政府代建,、商業(yè)代建,、資本代建三大類，保障房,、安置房等政府代建項目為優(yōu)先,；持續(xù)、快速拓展商業(yè)代建項目,；積極探索,、落地資本代建項目�,！叭陜葘崿F代建項目超150個的目標,，目前已經簽約了50多個項目�,！钡壳斑@部分業(yè)務尚未對收入有所貢獻,。
在壽柏年看來，通過這種方式開拓業(yè)務,，投資風險完全由代建方承擔,，成本都在項目公司，不會影響綠城現金流,�,！爱斎晃覀儠剂看ǚ降馁Y金實力，土地是否合法合規(guī),，是否認同綠城,。”
按照曹舟南的觀點,，代建業(yè)務并非長工,，“實事求是講，盈利能力也不低,，綠城過去銷售利潤率9個點,，代建則是按照銷售額的7個點去做的，這種模式符合未來趨勢,�,！�
除了代建的業(yè)務模式，綠城還在集中推進綜合體等商業(yè)地產，宋衛(wèi)平已經組建了綜合體發(fā)展公司,，專門做綜合體,。
“十年前宋董也考慮過，但是住宅地產發(fā)展得太好,，投入綜合體的注意力不夠多,，他希望今后有更好的發(fā)展。目前代建項目里也有5個綜合體了,，比如西溪濕地的綜合體，轉塘的鳳凰大廈綜合體,。西溪濕地項目是非常典型的綜合體,。”曹舟南說,。
