一則監(jiān)管機(jī)構(gòu)清查綠城信托的消息,，將這家過去幾年商業(yè)模式爭議不斷的房企,，再次推向輿論風(fēng)暴的中心,。
面臨當(dāng)下資金和市場的雙重困境,，宋衛(wèi)平堅守的高負(fù)債、高端產(chǎn)品線的運(yùn)行體系,，受到前所未有的質(zhì)疑,。低迷的去化率下，信托違規(guī)和退市傳言,，令市場似乎聽到這個龐然大物搖搖欲墜的聲音,。幾日內(nèi)，A股涉房板塊因此蒸發(fā)的市值數(shù)以百億計,。
來自消息面的誤會隨后被澄清,，綠城中國的常務(wù)副董事長、執(zhí)行主席壽柏年告訴本報,，綠城資金鏈足以維系,，當(dāng)前的任務(wù)是“少買地多賣房，降低凈資產(chǎn)負(fù)債至100%以下”,。
綠城高管也在過去一段時間里不斷釋放信號：將通過發(fā)展代建,、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，來改善綠城的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財務(wù)配比,。
種種跡象表明，持續(xù)的高壓調(diào)控下,，執(zhí)拗的宋衛(wèi)平已然在調(diào)整,。其老伙伴壽柏年說，今后綠城將轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y開發(fā)和品牌管理服務(wù)并舉的房地產(chǎn)運(yùn)營商,，不再通過高負(fù)債發(fā)展,。
由重轉(zhuǎn)輕，正是經(jīng)過三次調(diào)控后的宋衛(wèi)平,，給綠城的新定位,。當(dāng)然，這個轉(zhuǎn)型將帶來整個體系的變化,，對于這輛一度曾逼近萬科霸主地位的杭州戰(zhàn)車,，此番面臨的挑戰(zhàn)不是小打小鬧。
信托風(fēng)波
9月,，一些浙江開發(fā)商無法償還高利貸跑路,，引起市場對房企資金鏈的聚焦。綠城當(dāng)時凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到163%，在國內(nèi)各大房企中名列前茅,，去化率同比下降甚多,。
23日，一家外媒稱,，綠城的有關(guān)信托公司正受到銀監(jiān)會的調(diào)查,。這家堅持高負(fù)債運(yùn)營的開發(fā)商，再一次被推向風(fēng)口浪尖,。
素來清高的綠城此次反應(yīng)迅速,。24日，綠城高管在杭州召開發(fā)布會,，綠城中國執(zhí)行董事,、執(zhí)行總經(jīng)理曹舟南稱：未接到通知；綠城的信托合法合規(guī),；公司運(yùn)營情況很穩(wěn)健,。
事實上，風(fēng)傳所指銀監(jiān)會查的是與綠城有關(guān)的信托公司,，而非綠城本身,。綠城中國常務(wù)副董事長、執(zhí)行主席壽柏年28日在接受本報專訪時說,，“據(jù)我們了解,，一、這是銀監(jiān)會對信托業(yè)務(wù)的正常調(diào)查,，并不限于綠城,，更不是因為對綠城債務(wù)的擔(dān)心進(jìn)行的針對性調(diào)查；二,、最近房地產(chǎn)調(diào)控政策在原有基礎(chǔ)上也并沒有新的變化,。”
但這次發(fā)布似乎并未杜絕人們對綠城的質(zhì)疑,，28日一家國內(nèi)媒體援引匿名人士稱,，綠城擬仿效復(fù)地從H股退市，以吸引戰(zhàn)略投資者進(jìn)入,。一時內(nèi)地香港房企股市大幅下挫,，幾日風(fēng)波令A(yù)股房產(chǎn)板塊數(shù)百億市值蒸發(fā)。
“完全不存在,，沒有這樣的安排,。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市這條路�,！眽郯啬暾J(rèn)為,，復(fù)地退市是由于其流通股主要在大陸，做進(jìn)一步融資安排需要通過中國證監(jiān)會的審批，難度頗大,，且其退市后便于大股東的支持,。“這與綠城的情況有很大的不同,�,！�
壽柏年說，公司確實做了一些信托,，但這是正常融資渠道,。其實今年綠城有銀行授信，但由于開發(fā)貸規(guī)模(信貸指標(biāo))不夠,，所以選擇信托,。
另外，更有傳聞稱,，綠城今年信托量劇增是用于償還其他高息借款,。壽柏年稱，信托的成本比銀行成本高,，但我們所有信托成本最高一筆也只是14%多一點,。
本報統(tǒng)計了截至2011年6月底綠城的融資，其源于銀行,、信托,、其他借款的資金總計達(dá)到129億元，其中信托籌款33.2億元,，占到總?cè)谫Y來源的25%左右,。
標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師符蓓的看法是，綠城雖然取道信托來籌集資金,，但是這部分占據(jù)融資總額的比例并不算高,。
符蓓說，銷售額下降和國內(nèi)外信貸緊縮是推動開發(fā)商流動性壓力上升的主要原因,，并給出了較低去化率將導(dǎo)致資金鏈緊張的6家開發(fā)商，綠城赫然在列,�,！叭绻�2012年銷售額下降10%，這6家企業(yè)就會非常難受,�,！�
“資金緊是事實，但不至于過不去,。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在說自己資金鏈寬裕,，恐怕不正常。”壽柏年說,，“如果我們倒下,，一定有更多房地產(chǎn)公司先倒下�,！�
壽柏年認(rèn)為綠城還有牌可打,。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期現(xiàn)金流困擾,，其認(rèn)為債務(wù)也不會影響到公司的維系,。“綠城這么多年沒有一筆債務(wù)逾期,，這一點是可以保證的,。也不排除今后繼續(xù)會通過多種方式來融資�,！�
連續(xù)的風(fēng)波,，綠城老板宋衛(wèi)平亦坐不住了。27日,，其在杭對記者撂下“狠話”：先促銷,、再賣項目，如果再不奏效,，就把價格降到底賣光,，自此再不做房產(chǎn)。
宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)彎
圈里人熟知,，宋衛(wèi)平偏執(zhí),。這個學(xué)歷史的開發(fā)商，迷戀“品質(zhì)”,，愛講“人文”,，談“理想主義”，信“種瓜得瓜,、種豆得豆”,，并將這一個性植根于綠城。
2009年上半年,，連環(huán)債務(wù)危機(jī)曾使綠城險遭滅頂之災(zāi),，甚至面臨被收購的困境。但很快市場行情逆轉(zhuǎn),。擁有大量存貨的綠城收入如火箭般躥升,，該年度其合同加協(xié)議銷售額接近500億元，僅次于萬科,。絕處逢生的虛驚并未讓綠城改變此前激進(jìn)策略,。宋衛(wèi)平隨即提出千億目標(biāo),，并在土地市場兇猛拿地。
在宋衛(wèi)平的圈地邏輯中,，“土地資產(chǎn)是否貶值是公司唯一風(fēng)險,，而非高負(fù)債率�,！痹谄淇磥�,，只要有錢，就去買地,，再轉(zhuǎn)化成好產(chǎn)品,，就能實現(xiàn)快速變現(xiàn)，資金鏈由此無虞,。
宋敢于“豪賭”的資本大概緣由兩點：除了長期看好土地的增值溢價性,，更重要的是對綠城產(chǎn)品的絕對自信。作為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的產(chǎn)品狂熱者,，宋衛(wèi)平強(qiáng)調(diào)房子及與城市文化的深度對接,，令綠城獲得“豪宅制造專家”的盛贊，其產(chǎn)品具備公認(rèn)的高溢價力,。
理想主義者宋衛(wèi)平大概沒有預(yù)測到調(diào)控者會祭出限購,、限貸政策。他此前對人說：綠城在過去買地,，都是在不限購,、不限貸的情況下，那時都是能賣得掉的,，現(xiàn)在市場環(huán)境發(fā)生了非常大的變化,。如果當(dāng)時知道政策發(fā)生變化，就會非常謹(jǐn)慎,。
任志強(qiáng)說,，“限購令對企業(yè)的影響是有區(qū)別的，有的企業(yè)在非管控的城市,，可能繼續(xù)擴(kuò)大,，有的企業(yè)可能一半一半，有的一條腿可能就有非常大的問題,�,！本G城可謂這輪調(diào)控中最大的不幸者。其產(chǎn)品定位高端,，且項目集中在長三角區(qū)域和京滬等一線城市,，無論是產(chǎn)品線還是分布區(qū)域都是調(diào)控重災(zāi)區(qū),。
宋衛(wèi)平不得不妥協(xié),。經(jīng)歷了2005,、2008、2010年三次調(diào)控,，綠城開始考慮高成本擴(kuò)張和精品戰(zhàn)略之間的矛盾,。“過去十七年綠城的高負(fù)債運(yùn)行是正確的,，但這一輪調(diào)控開始,，我們已根據(jù)行業(yè)趨勢對戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。今后三年綠城就是要降低資產(chǎn)負(fù)債率,。如果市場非常旺,，負(fù)債率偏高有效。反之,，必然要把負(fù)債合理下降,，不必要把公司推到風(fēng)險境地�,！辈苤勰险f,。
除了土地沉淀了大量資金外，綠城精品策略導(dǎo)致了其在開發(fā)和銷售過程中的成本亦居高不下,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，綠城近年來的年度銷售利潤大約在9%—10%，在大型房企中并不顯優(yōu)勢,�,！熬G城的產(chǎn)品完全是成本支撐起來的，土地,、建安,、營銷成本在國內(nèi)開發(fā)商中都是非常高的�,！敝蟹啃�(微博)分析師薛建雄說,。
宋衛(wèi)平將2011年定為綠城的成本控制年。一位接近綠城人士透露了這樣的細(xì)節(jié),，今年春天綠城在中高管間組織了一次內(nèi)部集訓(xùn),，集訓(xùn)的規(guī)格和重視程度都極為罕見：參加者每天出勤上課，由授課者課后出題打分,，最后按照分?jǐn)?shù)進(jìn)行末位淘汰,，高管們?nèi)缗R大敵，沒有以往集訓(xùn)就等于“慶功”的輕松氣氛,。其中一個極為重要的論文課題是,，如何讓綠城在保證高品質(zhì)的同時，將成本降低,，可在二,、三線城市落腳,，卻又不失高品質(zhì)大旗。
綠城已經(jīng)不再執(zhí)著于高端高溢價的產(chǎn)品,�,！氨热缧碌拇I(yè)務(wù)，很多都在二,、三線城市,，談不上豪宅。比如保障房項目,，我不可能再用頂級的材料,。”壽柏年說,。
不過,，此前的存貨仍需要消化。在銀根,、市場雙緊的境況下,，綠城也早已開始通過多種模式來降低風(fēng)險，其中重要一條是為項目找合作者,。薛建雄認(rèn)為,，“綠城的高負(fù)債源于土地，但這些都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)不匹配,，萬一傷筋動骨，只要肯把有些項目拿出去,，轉(zhuǎn)讓一部分股份就行了,。”
今年1—9月,，綠城的銷售收入為270億元,，僅為年初計劃的一半。壽柏年坦陳,，“年初定下來540億的銷售額,，現(xiàn)在看來完成有困難，但是已經(jīng)進(jìn)入第四季度,，沒有必要再調(diào)低目標(biāo),。”
事實上,，在持續(xù)政策高壓之下,，在調(diào)整的絕非綠城，開發(fā)商開始普遍降低預(yù)期,，富力從年初400億銷售目標(biāo)調(diào)低至320億元,，與去年銷售完成量基本持平,。而此前萬科5年計劃是能達(dá)到3000億的規(guī)模，但王石(微博)近期的一些表態(tài),，似乎向市場暗示其已基本放棄上述目標(biāo)。
高負(fù)債到輕資產(chǎn)
業(yè)內(nèi)人真正擔(dān)心綠城倒下的或許并不多,，大家更關(guān)注其如何應(yīng)對后市,。“現(xiàn)在的資金到年底沒問題,，我們更多的在考慮中長期的問題,。”壽柏年說,，“綠城今后一方面繼續(xù)做投資開發(fā),，當(dāng)然也需要降低負(fù)債；另一方面要通過代建,、合作,、房地產(chǎn)基金等形式，實現(xiàn)品牌和管理的輸出,�,！�
去年9月，宋衛(wèi)平組建了綠城建設(shè)管理公司,，并調(diào)集干將曹舟南主持新公司業(yè)務(wù),，曹同時升任綠城中國執(zhí)行董事。
曹舟南日前對這一戰(zhàn)略有過闡釋：行業(yè)正從地產(chǎn)時代過渡到房產(chǎn)時代,，對開發(fā)商營造能力的高要求,，使得投資和開發(fā)勢必分離�,！熬G城的核心競爭能力不是投資能力,，而是開發(fā)�,！�
曹介紹,，綠城建設(shè)管理公司主推政府代建、商業(yè)代建,、資本代建三大類,，保障房、安置房等政府代建項目為優(yōu)先,；持續(xù),、快速拓展商業(yè)代建項目；積極探索,、落地資本代建項目,�,！叭陜�(nèi)實現(xiàn)代建項目超150個的目標(biāo)，目前已經(jīng)簽約了50多個項目,�,！钡壳斑@部分業(yè)務(wù)尚未對收入有所貢獻(xiàn)。
在壽柏年看來,，通過這種方式開拓業(yè)務(wù),，投資風(fēng)險完全由代建方承擔(dān)，成本都在項目公司,，不會影響綠城現(xiàn)金流,。“當(dāng)然我們會考量代建方的資金實力,，土地是否合法合規(guī),，是否認(rèn)同綠城�,！�
按照曹舟南的觀點,，代建業(yè)務(wù)并非長工，“實事求是講,，盈利能力也不低,，綠城過去銷售利潤率9個點，代建則是按照銷售額的7個點去做的,，這種模式符合未來趨勢,。”
除了代建的業(yè)務(wù)模式,，綠城還在集中推進(jìn)綜合體等商業(yè)地產(chǎn),，宋衛(wèi)平已經(jīng)組建了綜合體發(fā)展公司，專門做綜合體,。
“十年前宋董也考慮過,，但是住宅地產(chǎn)發(fā)展得太好，投入綜合體的注意力不夠多,，他希望今后有更好的發(fā)展,。目前代建項目里也有5個綜合體了，比如西溪濕地的綜合體,，轉(zhuǎn)塘的鳳凰大廈綜合體,。西溪濕地項目是非常典型的綜合體�,！辈苤勰险f,。
