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擁有歐洲最多的人口和最大的經濟規(guī)模,，德國的房地產市場卻一直是炒房客的滑鐵盧,。
兩周前在法蘭克福,，善解人意的當地華人導游主動說起了關于房地產的段子：前兩年一批溫州炒房客在當地投入了幾十億炒房資金,，但房價絲毫未動,，結果溫州人只好收手,。說到得意之處,，導游提到自己在法蘭克福住了20多年,，當地房價幾乎沒有太大變動,。
不過最終我發(fā)現導游的信息有點水分,。實際情況是，最近30年德國平均房價上漲了60%,，不過同期個人收入增加了近3倍,。
最近30年，美國平均房價翻了2倍以上,，歐洲大部分國家也經歷了房地產價格的飆升,。與德國房價走勢類似的只有日本，但日本是因為一直沒有從1990年代的經濟泡沫破滅中恢復過來,，房價一直處于下跌之中,。
作為歐洲目前最大的經濟體和除了俄羅斯之外人口最多的國家，德國也是歐洲人口密度比較高的國家之一,，過去10年人均GDP增速也是全球七大發(fā)達經濟體中最快的,。這使得德國看起來完全具備了房價飆升的條件，那么為什么房地產在德國始終熱不起來呢,？
足夠供應,。德國目前人口8200萬，但可用住房4000萬套左右,。州,、市等各級政府都會根據當地人口制定詳細的建房規(guī)劃,，基本保證每個家庭有一套住房,。德國沒有像倫敦這種人口超過500萬的大城市，其人口過百萬的城市只有4個,，且不同規(guī)模城市之間的基礎設施,、工作機會和社會醫(yī)療保障等條件差別不大，德國人不必擠進大城市就能獲得不錯的工作機會,。比如擁有德國第三大機場的杜塞爾多夫,，市區(qū)人口僅約58萬人，而以其為中心的萊茵—魯爾經濟區(qū)有1150
萬人口,。
控制利潤,。在德國通過地產很難獲得暴利。買賣房不但要繳納3.5%的交易稅,，還要繳納差價盈利稅,。德國法律規(guī)定，房價超過“合理房價”的20%即為“超高房價”,，如果不降到合理范圍內,，出售者將面臨最高5萬歐元罰金。房價超過合理水平50%則為“房價暴利”,，地產商則會觸犯《刑法》構成犯罪,，最高可被判處3年徒刑,。價格是否合理由獨立地產評估師來評估，但評估師對出具的評估價格要負責30年,，對相關錯誤負有法律責任,。
打破壟斷。住房合作社形式的合作建房占德國每年新建住宅總數的30%,。住房合作社成員在根據合作社章程繳納了一定數量的會員費后,，再根據居住房屋的面積、位置等每月交付租金,，租金低于普通住宅,，會員對合作社住房享有終生使用權。德國政府為合作社建房提供低息貸款,、稅收減免和補貼租金等扶持政策,，同時也通過免稅和補貼的方式鼓勵公司修建非營利性的居民住宅。
鼓勵租房,。約有60%
的德國人選擇租房生活,，而法國為45%，英國為30%,，西班牙約為15%,。德國《租房法》規(guī)定3年內房租漲幅不能超過20%，否則便是違法,。而且人口超過5萬的城市每兩年更新一次“租房價格表”,，如果房租價格超出指定價格的20%，就會受到巨額罰款,，超出50%則會構成犯罪,。1997年至2007年，德國房租10年平均漲幅僅為1.1%,。
所有的線索都顯示著德國政府對房地產經濟的壓制,，那么德國經濟為什么不依靠房地產？要知道在中國高速的經濟增長中它扮演的角色有多重要,。
德國依賴制造業(yè),，而不是房地產和那些金融工具，其工業(yè)制造業(yè)占GDP的29%,。不過德國依靠的是比中國更專業(yè)化的制造能力,，在機械制造業(yè)的31個部門中，德國有17個占據全球領先地位,，處于前3位的部門共有27個,。
發(fā)展制造業(yè)并非難事，但讓制造業(yè)領先全球,，則一定有國家戰(zhàn)略在其中,。而對于德國來說,，國家戰(zhàn)略一定是通過各種稅收之類手段來完成，這里就看出政府的角色了,。房地產業(yè)確實可以解決一時之發(fā)展問題,，但投資者、地產商,、政府稅收如果都建立在信貸基礎之上,，并不是一件讓人放心的事。所以關鍵點并非是否給炒房者提供機會,，而是政府鼓勵和解決了什么問題,。與民爭利的政府會讓社會進入浮躁狀態(tài)，如果有誰感慨“世風日下”那一定是政府的方向出了問題,。如同企業(yè)戰(zhàn)略,，你確定了一個唯利是圖的方向，那么就只能目光短淺,。商業(yè)是這樣,，政府也是一樣。
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