由于近期房地產信托產品的風險不斷被披露，投資者也越來越關注各種房地產信托產品的風險,。據恒天財富的一位客戶經理向記者透露,，以往房地產信托產品信息一發(fā)給客戶，很快就會被認購一空,，現(xiàn)在不但房地產信托產品的募集速度有所下降,，而且有些購買了房地產信托產品的客戶，由于擔心產品的風險,，每個月都會向其詢問信托項目的運轉和收益情況,。在這種背景下,，很多信托公司都停止或是減少了房地產信托產品的發(fā)行，而一些嚴重依賴房地產信托產品的信托公司,，則開始在產品設計上做文章,，不僅將房地產信托產品改頭換面包裝成其它類型的信托產品，在風險控制上,，也大膽采用了優(yōu)先受益的結構設計來吸引投資者認購,。
信托公司“掛羊頭賣狗肉”
四川信托近期發(fā)行的一款信托產品就非常典型。這款產品名為“朗悅庭股權投資集合資金信托計劃”,，計劃募集資金3個億,。根據信托計劃顯示，四川信托將全部信托資金用來對上海旭煜置業(yè)有限公司(以下簡稱“項目公司”)進行股權投資,。然而根據項目公司的公開資料顯示,，這筆資金將被用來開發(fā)一個位于上海市青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)的商品房項目，因此這個名義上的股權投資類信托產品,，實際上還是一個房地產信托,。
這個信托計劃的收益分成三檔，其中100萬-300萬,，預期年化收益率為10%,；300萬-800萬，預期年化收益率為12%,；800萬以上預期年化收益率為13%,。然而根據記者了解到的情況，該項目的投資收益前景令人擔憂,。
根據信托計劃中對于該商品房項目的描述,，這個項目東鄰上海市松江區(qū)，與上海松江工業(yè)園區(qū)(市級),、上海松江出口加工區(qū)(國家級)相連,，西南緊挨浙江嘉興、嘉善,。道路交通四通八達,，境內朱楓公路縱貫南北，東連滬杭高速公路,，南接320國道,，北依318國道、滬青平高速公路,，水,、陸、空交通十分便利，投資環(huán)境得天獨厚,。
不過一位上海當地居民告訴記者,，項目所在地練塘鎮(zhèn)的常住人口并不多，而且當地居民對于商品房的購買需求也不強,，過去根本沒有開發(fā)商選擇在練塘鎮(zhèn)蓋商品房,，因此附近除了本項目以外，沒有其它已建或在建的商品房項目,。而這個總投資49639萬元的項目,，總占地36499平方米，規(guī)劃總建筑面積86600平方米,，容積率1.8,，可售面積65000平方米，按照項目計劃銷售均價11550元/平方米計算,，預計實現(xiàn)銷售總收入75075萬元,，扣除成本、稅金,，預計稅前利潤18116萬元，稅后利潤13587萬元,，銷售凈利率18.1%,，盈虧平衡點70.28%。而在目前上海的商品房成交量極度萎縮的背景下,，這樣一個非成熟區(qū)域的商品房項目,，想獲得超過70%的銷售率，幾乎是一個不可能完成的任務,。
“優(yōu)先次級結構”
搞暈投資者
回過頭來看這個信托計劃的風控設計,，其中項目土地使用權作抵押擔保1.8億元，項目公司51%的股權被用來做質押擔保,，另外49%的股權由四川信托直接持有,。同時為了提高吸引力，該信托產品還少有地設計了優(yōu)先次級受益結構：項目公司的股東旭輝集團股份有限公司(以下簡稱“旭輝集團”)認購了該信托計劃1.5億元的次級受益權,。從表面上來看,，土地使用權以及項目公司51%的股權雖然不足以對沖該信托項目的風險，但是優(yōu)先次級受益結構的設計,，將保證投資者優(yōu)先于旭輝集團獲得該信托計劃的預期受益,，這樣一來該信托計劃的風險將被大大降低。那么,，以逐利為目的的開發(fā)商,，有沒有這么好心，將風險都扛住，將受益都留給投資人呢,？帶著這個疑問,，記者仔細查看了該信托計劃的產品推介資料，發(fā)現(xiàn)其中另有玄機,。
原來旭輝集團盡管認購了該信托計劃1.5億的次級受益權,，但是這1.5億資金是從項目公司以股東借款的形式獲得的，這就意味著該信托計劃實際上只募集到了1.5億的資金,，而旭輝集團“空口白牙”獲得了價值1.5億的次級受益權,。雖然次級受益權的償付等級低于其他投資者，但是對于旭輝集團而言,，獲得這1.5億的次級受益權,，完全是零成本。
雖然該信托計劃同樣設定了連帶責任擔保,，由項目股東旭輝集團及其實際控制人對項目提供連帶責任保證擔保,，但是根據旭輝集團的財報顯示，旭輝集團目前總資產為109億元,，總負債為80.32億元,，負債水平似乎比較安全，但是記者發(fā)現(xiàn)旭輝集團的賬目中,，存在高達30.29億元的預收賬款,，這就意味著，一旦旭輝集團的資金回籠出現(xiàn)問題,，集團將立刻陷入資不抵債的窘境,，也就失去了提供連帶責任擔保的能力。
