由于近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險不斷被披露，投資者也越來越關(guān)注各種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險,。據(jù)恒天財富的一位客戶經(jīng)理向記者透露,，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶，很快就會被認(rèn)購一空,，現(xiàn)在不但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度有所下降,，而且有些購買了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶，由于擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險,，每個月都會向其詢問信托項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)和收益情況,。在這種背景下，很多信托公司都停止或是減少了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行,，而一些嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司,，則開始在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做文章，不僅將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品改頭換面包裝成其它類型的信托產(chǎn)品,，在風(fēng)險控制上,，也大膽采用了優(yōu)先受益的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來吸引投資者認(rèn)購。
信托公司“掛羊頭賣狗肉”
四川信托近期發(fā)行的一款信托產(chǎn)品就非常典型,。這款產(chǎn)品名為“朗悅庭股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”,，計(jì)劃募集資金3個億。根據(jù)信托計(jì)劃顯示,，四川信托將全部信托資金用來對上海旭煜置業(yè)有限公司(以下簡稱“項(xiàng)目公司”)進(jìn)行股權(quán)投資,。然而根據(jù)項(xiàng)目公司的公開資料顯示，這筆資金將被用來開發(fā)一個位于上海市青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)的商品房項(xiàng)目,，因此這個名義上的股權(quán)投資類信托產(chǎn)品,，實(shí)際上還是一個房地產(chǎn)信托。
這個信托計(jì)劃的收益分成三檔,，其中100萬-300萬,，預(yù)期年化收益率為10%；300萬-800萬,，預(yù)期年化收益率為12%,；800萬以上預(yù)期年化收益率為13%。然而根據(jù)記者了解到的情況,，該項(xiàng)目的投資收益前景令人擔(dān)憂,。
根據(jù)信托計(jì)劃中對于該商品房項(xiàng)目的描述,，這個項(xiàng)目東鄰上海市松江區(qū)，與上海松江工業(yè)園區(qū)(市級),、上海松江出口加工區(qū)(國家級)相連,，西南緊挨浙江嘉興、嘉善,。道路交通四通八達(dá),，境內(nèi)朱楓公路縱貫?zāi)媳保瑬|連滬杭高速公路,，南接320國道,，北依318國道、滬青平高速公路,，水,、陸、空交通十分便利,，投資環(huán)境得天獨(dú)厚,。
不過一位上海當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，項(xiàng)目所在地練塘鎮(zhèn)的常住人口并不多,，而且當(dāng)?shù)鼐用駥τ谏唐贩康馁徺I需求也不強(qiáng),，過去根本沒有開發(fā)商選擇在練塘鎮(zhèn)蓋商品房，因此附近除了本項(xiàng)目以外,，沒有其它已建或在建的商品房項(xiàng)目,。而這個總投資49639萬元的項(xiàng)目，總占地36499平方米,，規(guī)劃總建筑面積86600平方米,，容積率1.8，可售面積65000平方米,，按照項(xiàng)目計(jì)劃銷售均價11550元/平方米計(jì)算,，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總收入75075萬元，扣除成本,、稅金,，預(yù)計(jì)稅前利潤18116萬元，稅后利潤13587萬元,，銷售凈利率18.1%,，盈虧平衡點(diǎn)70.28%。而在目前上海的商品房成交量極度萎縮的背景下,，這樣一個非成熟區(qū)域的商品房項(xiàng)目,，想獲得超過70%的銷售率，幾乎是一個不可能完成的任務(wù),。
“優(yōu)先次級結(jié)構(gòu)”
搞暈投資者
回過頭來看這個信托計(jì)劃的風(fēng)控設(shè)計(jì),，其中項(xiàng)目土地使用權(quán)作抵押擔(dān)保1.8億元,，項(xiàng)目公司51%的股權(quán)被用來做質(zhì)押擔(dān)保，另外49%的股權(quán)由四川信托直接持有,。同時為了提高吸引力，該信托產(chǎn)品還少有地設(shè)計(jì)了優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目公司的股東旭輝集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“旭輝集團(tuán)”)認(rèn)購了該信托計(jì)劃1.5億元的次級受益權(quán),。從表面上來看,，土地使用權(quán)以及項(xiàng)目公司51%的股權(quán)雖然不足以對沖該信托項(xiàng)目的風(fēng)險，但是優(yōu)先次級受益結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì),，將保證投資者優(yōu)先于旭輝集團(tuán)獲得該信托計(jì)劃的預(yù)期受益,，這樣一來該信托計(jì)劃的風(fēng)險將被大大降低。那么,，以逐利為目的的開發(fā)商,，有沒有這么好心，將風(fēng)險都扛住,，將受益都留給投資人呢,？帶著這個疑問，記者仔細(xì)查看了該信托計(jì)劃的產(chǎn)品推介資料,，發(fā)現(xiàn)其中另有玄機(jī),。
原來旭輝集團(tuán)盡管認(rèn)購了該信托計(jì)劃1.5億的次級受益權(quán)，但是這1.5億資金是從項(xiàng)目公司以股東借款的形式獲得的,，這就意味著該信托計(jì)劃實(shí)際上只募集到了1.5億的資金,，而旭輝集團(tuán)“空口白牙”獲得了價值1.5億的次級受益權(quán)。雖然次級受益權(quán)的償付等級低于其他投資者,，但是對于旭輝集團(tuán)而言,，獲得這1.5億的次級受益權(quán)，完全是零成本,。
雖然該信托計(jì)劃同樣設(shè)定了連帶責(zé)任擔(dān)保,，由項(xiàng)目股東旭輝集團(tuán)及其實(shí)際控制人對項(xiàng)目提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，但是根據(jù)旭輝集團(tuán)的財報顯示,，旭輝集團(tuán)目前總資產(chǎn)為109億元,，總負(fù)債為80.32億元，負(fù)債水平似乎比較安全,，但是記者發(fā)現(xiàn)旭輝集團(tuán)的賬目中,，存在高達(dá)30.29億元的預(yù)收賬款，這就意味著,，一旦旭輝集團(tuán)的資金回籠出現(xiàn)問題,，集團(tuán)將立刻陷入資不抵債的窘境，也就失去了提供連帶責(zé)任擔(dān)保的能力,。
