由于近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不斷被披露，投資者也越來(lái)越關(guān)注各種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn),。據(jù)恒天財(cái)富的一位客戶(hù)經(jīng)理向記者透露,，以往房地產(chǎn)信托產(chǎn)品信息一發(fā)給客戶(hù)，很快就會(huì)被認(rèn)購(gòu)一空,，現(xiàn)在不但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集速度有所下降,，而且有些購(gòu)買(mǎi)了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的客戶(hù)，由于擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn),，每個(gè)月都會(huì)向其詢(xún)問(wèn)信托項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)和收益情況,。在這種背景下，很多信托公司都停止或是減少了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行,，而一些嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司,，則開(kāi)始在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做文章，不僅將房地產(chǎn)信托產(chǎn)品改頭換面包裝成其它類(lèi)型的信托產(chǎn)品,，在風(fēng)險(xiǎn)控制上,，也大膽采用了優(yōu)先受益的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來(lái)吸引投資者認(rèn)購(gòu)。
信托公司“掛羊頭賣(mài)狗肉”
四川信托近期發(fā)行的一款信托產(chǎn)品就非常典型,。這款產(chǎn)品名為“朗悅庭股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”,，計(jì)劃募集資金3個(gè)億。根據(jù)信托計(jì)劃顯示,，四川信托將全部信托資金用來(lái)對(duì)上海旭煜置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目公司”)進(jìn)行股權(quán)投資,。然而根據(jù)項(xiàng)目公司的公開(kāi)資料顯示，這筆資金將被用來(lái)開(kāi)發(fā)一個(gè)位于上海市青浦區(qū)練塘鎮(zhèn)的商品房項(xiàng)目,，因此這個(gè)名義上的股權(quán)投資類(lèi)信托產(chǎn)品,，實(shí)際上還是一個(gè)房地產(chǎn)信托。
這個(gè)信托計(jì)劃的收益分成三檔,，其中100萬(wàn)-300萬(wàn),，預(yù)期年化收益率為10%；300萬(wàn)-800萬(wàn),，預(yù)期年化收益率為12%,；800萬(wàn)以上預(yù)期年化收益率為13%。然而根據(jù)記者了解到的情況,，該項(xiàng)目的投資收益前景令人擔(dān)憂,。
根據(jù)信托計(jì)劃中對(duì)于該商品房項(xiàng)目的描述，這個(gè)項(xiàng)目東鄰上海市松江區(qū),，與上海松江工業(yè)園區(qū)(市級(jí)),、上海松江出口加工區(qū)(國(guó)家級(jí))相連，西南緊挨浙江嘉興、嘉善,。道路交通四通八達(dá),，境內(nèi)朱楓公路縱貫?zāi)媳保瑬|連滬杭高速公路,，南接320國(guó)道,，北依318國(guó)道、滬青平高速公路,，水,、陸、空交通十分便利,，投資環(huán)境得天獨(dú)厚,。
不過(guò)一位上海當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，項(xiàng)目所在地練塘鎮(zhèn)的常住人口并不多,，而且當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于商品房的購(gòu)買(mǎi)需求也不強(qiáng),，過(guò)去根本沒(méi)有開(kāi)發(fā)商選擇在練塘鎮(zhèn)蓋商品房，因此附近除了本項(xiàng)目以外,，沒(méi)有其它已建或在建的商品房項(xiàng)目,。而這個(gè)總投資49639萬(wàn)元的項(xiàng)目，總占地36499平方米,，規(guī)劃總建筑面積86600平方米,，容積率1.8，可售面積65000平方米,，按照項(xiàng)目計(jì)劃銷(xiāo)售均價(jià)11550元/平方米計(jì)算,，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總收入75075萬(wàn)元，扣除成本,、稅金,，預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)18116萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)13587萬(wàn)元,，銷(xiāo)售凈利率18.1%,，盈虧平衡點(diǎn)70.28%。而在目前上海的商品房成交量極度萎縮的背景下,，這樣一個(gè)非成熟區(qū)域的商品房項(xiàng)目,，想獲得超過(guò)70%的銷(xiāo)售率，幾乎是一個(gè)不可能完成的任務(wù),。
“優(yōu)先次級(jí)結(jié)構(gòu)”
搞暈投資者
回過(guò)頭來(lái)看這個(gè)信托計(jì)劃的風(fēng)控設(shè)計(jì),，其中項(xiàng)目土地使用權(quán)作抵押擔(dān)保1.8億元，項(xiàng)目公司51%的股權(quán)被用來(lái)做質(zhì)押擔(dān)保,，另外49%的股權(quán)由四川信托直接持有,。同時(shí)為了提高吸引力，該信托產(chǎn)品還少有地設(shè)計(jì)了優(yōu)先次級(jí)受益結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目公司的股東旭輝集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝集團(tuán)”)認(rèn)購(gòu)了該信托計(jì)劃1.5億元的次級(jí)受益權(quán)。從表面上來(lái)看,，土地使用權(quán)以及項(xiàng)目公司51%的股權(quán)雖然不足以對(duì)沖該信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),，但是優(yōu)先次級(jí)受益結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，將保證投資者優(yōu)先于旭輝集團(tuán)獲得該信托計(jì)劃的預(yù)期受益,，這樣一來(lái)該信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)將被大大降低,。那么,，以逐利為目的的開(kāi)發(fā)商,，有沒(méi)有這么好心，將風(fēng)險(xiǎn)都扛住,，將受益都留給投資人呢,？帶著這個(gè)疑問(wèn)，記者仔細(xì)查看了該信托計(jì)劃的產(chǎn)品推介資料,，發(fā)現(xiàn)其中另有玄機(jī),。
原來(lái)旭輝集團(tuán)盡管認(rèn)購(gòu)了該信托計(jì)劃1.5億的次級(jí)受益權(quán)，但是這1.5億資金是從項(xiàng)目公司以股東借款的形式獲得的,，這就意味著該信托計(jì)劃實(shí)際上只募集到了1.5億的資金,，而旭輝集團(tuán)“空口白牙”獲得了價(jià)值1.5億的次級(jí)受益權(quán)。雖然次級(jí)受益權(quán)的償付等級(jí)低于其他投資者,，但是對(duì)于旭輝集團(tuán)而言,，獲得這1.5億的次級(jí)受益權(quán)，完全是零成本,。
雖然該信托計(jì)劃同樣設(shè)定了連帶責(zé)任擔(dān)保,，由項(xiàng)目股東旭輝集團(tuán)及其實(shí)際控制人對(duì)項(xiàng)目提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，但是根據(jù)旭輝集團(tuán)的財(cái)報(bào)顯示,，旭輝集團(tuán)目前總資產(chǎn)為109億元,，總負(fù)債為80.32億元，負(fù)債水平似乎比較安全,，但是記者發(fā)現(xiàn)旭輝集團(tuán)的賬目中,，存在高達(dá)30.29億元的預(yù)收賬款，這就意味著,，一旦旭輝集團(tuán)的資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題,，集團(tuán)將立刻陷入資不抵債的窘境，也就失去了提供連帶責(zé)任擔(dān)保的能力,。
