即便是在樓市傳統(tǒng)的旺季,，北京的房地產開發(fā)企業(yè)還是面臨2008年以來最慘烈的十月,。因為在國慶7天長假所在月份中，北京樓市的預增庫存將創(chuàng)紀錄地達到1萬套以上。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,，截至2011年9月第三周，北京樓市庫存11.7萬套,，呈繼續(xù)上升趨勢,。而根據(jù)中原地產研究機構的統(tǒng)計表明，2011年前8個月北京商品期房的“去化率”(即銷售率)約在30%左右,。如果按照這一速度,，10月過后，北京商品期房的實際庫存將超過12萬套的水平,。這與2008年樓市的“最壞年代”庫存水平基本持平,。
十分微妙的是，在這1萬套預增庫存中,，約60%為純新盤項目,。由于沒有前期業(yè)主的爭議與糾紛壓力，這些純新盤實施價格調整策略的空間更大,。中原地產預計,，目前在個別項目出現(xiàn)3000元/平方米的降幅，有可能在10月之后,，首先在城郊地區(qū)大規(guī)模出現(xiàn),。
預增1萬套
“往年沒有這么多的開發(fā)項目把申請的預售開盤日期放在10月份�,！�9月21日晚,，北京市住建委市場處的一位人士向《中國經營報》記者表示。在住建委內部,，市場處是負責房地產預售行政許可的部門,。
他所說的“多”，是指已經有30多個樓盤向住建委提出10月開盤預售的申請,，總計房源約1萬套左右,。而在2009年、2010年的同期樓市，提出開盤預售申請的樓盤數(shù),，分別為19個和22個,，總計房源也維持在7800套左右的水平。
中原地產研究機構于9月展開的市場調研亦證實了這一情況,。除此之外,，該機構的市場調研還顯示，在申請10月預售開盤的商品期房項目中,，純新盤項目占到60%以上,。這與2011年年初業(yè)界所預計的由于對市場前景無法準確判斷，開發(fā)企業(yè)會推遲開盤銷售的預計已經完全不同,。
“現(xiàn)在大家都看得很清楚,，嚴厲的限購政策之下，有購房資格的人數(shù)是一定的,，短期內政策不能放開,，沒有新的購房資格的人補進來，所以,，越晚開盤,，房子越難賣，開發(fā)企業(yè)也就越被動,�,！比f科執(zhí)行副總裁毛大慶表示，他認為,，這是10月預計開盤量激增的主要原因所在,。
“消化”難期待
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，對于10月預增的這1萬多套庫存的“消化前景”,，在當期的市場狀態(tài)下,，不要抱太大的希望。因為從4月開始,，北京樓市的“去化率”(即銷售率)就一直呈現(xiàn)出下跌的狀態(tài),。
多家市場調研機構對樓市的監(jiān)測數(shù)據(jù)均顯示，北京8月上市銷售的樓盤開盤30日銷售率平均只有26.2%,，上海,、深圳的分別為32.4%、28.8%,。而從目前9月份的數(shù)據(jù)看，北京的金九已經明顯是四大一線城市中成色最差的一個,。
這意味著,，按照這一逐步下降的消化速度，北京樓市10月預增的1萬套庫存中，只有約2000多套能夠消化,，“剩余7000多套,，將直接轉化為北京樓市的實際庫存，這種情況恐怕是無法避免的,�,！北本┧姆铰�(lián)達房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者。
北京市住建委日常對市場成交情況的監(jiān)測也佐證了這一判斷,。截至9月19日,，北京樓市成交量在金九再創(chuàng)新低，前19天,，商品房住宅簽約套數(shù)為2735套,，二手房住宅簽約套數(shù)為4233套，均創(chuàng)造了最近三年來的最低,，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4,，同比下跌幅度達到了73.4%。
萬科,、首創(chuàng)等一線房地產開發(fā)企業(yè)多位項目負責人告訴記者,，從目前市場上來看，相比限購之前半年,，新項目需要的客戶蓄積量也發(fā)生了明顯的質變,，在限購前一個入市500套的項目基本客戶在1000組就可以達到當日售罄。但是在限購后基本需要到2000組左右才能簽約5成左右,。而經過7個月的市場消耗,，目前不僅客戶很難達到目標蓄積量，30日平均簽約率更是不足3成,。
張大偉認為,，相比其他城市1年限購，北京5年限購使得新增的外地需求有限,，而且在限購半年后,，存量需求中大部分意向客戶已經入市。時間越向后推移,，這種銷售的難度也就越大,。
降價大逃亡
“現(xiàn)在客戶的心態(tài)都是等著折扣，認為你的折扣還會有更多,，所以不愿意現(xiàn)在出手,，我們遇到了很多這樣的情況，尤其是在城郊地區(qū)的項目上,�,！笔讋�(chuàng)置業(yè)的一位銷售負責人向記者表示,。
9月的情況最能說明問題。北京市住建委的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，9月供應的住宅項目合計為16個,，提供的住宅套數(shù)合計為5946套，而截至日前已經簽約的套數(shù)為206套,。記者了解到,，9月當月的累積簽約率只有3.5%，創(chuàng)造了限購后的新低,。盡管開發(fā)企業(yè)對于降價一事始終諱莫如深,，但張大偉向記者判斷，市場監(jiān)測數(shù)據(jù)恰恰證明了“不降價,，就難獲房票”,。
根據(jù)中原地產的統(tǒng)計，北京10月預增的項目中,，約60%以上系純新盤項目,，約20個；而在這些項目中,，位于城郊地區(qū)的項目也約有20個,。“這些郊區(qū)項目可能成為最先大幅降價的樓盤,�,！睆埓髠フf。
“畢竟如果純新盤多,，開發(fā)企業(yè)擔心前期業(yè)主對降價有爭議的擔心就會少,，在銷售不力的情況下，向下調價也就更為直接,�,！睏钌黉h說。
