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二三線城市限購升級,，正在演變成了一場
“馬拉松”。但聞樓梯響,，不見人下來,。自7月12日國務院會議明確要求以來，已近兩月,，除了浙江臺州于8月下旬率先站出來,，并無其他城市勇敢地加入限購陣營。
近段時間以來,，河北香河,、廊坊、秦皇島,，山東煙臺,，廣東從化等二三線城市已經(jīng)或者準備推出限制房價措施。最有代表性的是,，韶關近日公布
《關于采取措施穩(wěn)定新建住房價格的通知》,，其中壓根沒提限購，重點卻是：首次申請預售許可證的商品房項目,，申請預售商品住房備案均價高于周邊同類樓盤半年內(nèi)實際成交均價10%的,；在售項目申請預售許可證的，申請預售商品住房備案均價高于本樓盤同類房型半年內(nèi)實際成交均價5%的,，暫緩備案和發(fā)放商品房預售許可證,。
政策講得明白，直接干預開發(fā)商新推房源的價格,，控制漲幅（5%-10%）,。今年以來，這些城市的房價漲幅靠前,，若按住建部制定的五項標準,，是應該實行限購的。那么,，地方政府為何偏愛限價,，不逼自出，而卻對限購“敬而遠之”？
不妨比較一下二者的作用機制,。限購,，直接壓制需求，如果市場需求萎縮,，當然是商品住宅成交量大降,，進而導致土地市場低迷，其結(jié)果是地方政府的土地出讓金和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收都會大幅下滑,。限價,，直接干預價格，侵害開發(fā)商利益,，卻并未影響需求,；反倒是，如果新房定價不能明顯上漲,，部分購房人更愿意入市,；其結(jié)果是，成交量并不一定下滑,，房地產(chǎn)稅收也就有了保證,，土地出讓金也不會顯著減少。
由此可見,，地方政府最關心的是樓市成交量,，保住成交量,，也就保住了市場信心,，保住了財稅收入，保住了GDP,。今年上半年,，北京市GDP增幅只有8%，在全國31個省份中排名墊底,，其中樓市,、車市成交低迷是重要因素。至于房價,，并非地方政府的“心頭肉”,，在今年這種房地產(chǎn)形勢下，能夠?qū)崿F(xiàn)“以價換量”,，政府還是愿意看到的,。
住建部督促限購，地方政府避重就輕,，棄限購,、取限價，難道就不怕中央怪罪嗎？
業(yè)內(nèi)外有很多人,，對這一點感到迷惑不解,。其實，根子在于限購只是手段,，目標則是抑制房價,。在房地產(chǎn)領域，地方有兩項工作是列入問責范疇的：保障房和房價,。今年全國保障房新開工指標是1000萬套,，分解到各地，至7月已完成72%,，11月底之前須全部完成,，這是各地長官最頭痛、最操心的事,。
而抑制房價的考核標準,，就是今年3月底各地公布的年度住宅價格控制目標。遺撼的是,，全國600多個城市,，絕大部分的房價控制目標為：漲幅不超過GDP或人均收入增幅。這分明是一個“控漲”指標,，而非“促跌”指標,。地方政府的心思昭然。
對地方政府有利的是,，今年全國樓市持續(xù)降溫,，按今年前8個月的房價變化情況，多數(shù)地方只要保持現(xiàn)有態(tài)勢,，就能確保完成全年房價控制目標,。邏輯很簡單，既然目標無憂,，干嘛必須搬出限購“重刑”,？凡是敢于拍著胸脯，向住建部及國務院保證,，能完成全年房價控制目標的,，上面也很難找到充足的理由硬讓其實行限購。
這就是為何上面急吼吼,，下面磨嘰嘰,，號稱限購“一大批”的二三線城市，始終沒有成批露面的原因,。如果上面催得緊,，那么像廊坊、韶關這類城市，就先行推出看似嚴厲的限價政策,，以顯示其調(diào)控房價的積極姿態(tài),。筆者估計，最終只有少數(shù)三四線城市,，主要分布于大都市圈周邊的,，才有可能真正實施限購。
不過,，細察已限購的臺州,，只限新房、不限二手房,，只限市區(qū),、不限郊縣，實屬從輕發(fā)落,，對市場的影響力有限,。限購政策，強弩之末,；樓市調(diào)控,，政策近底。購房者不宜過度看空市場,。
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