中國房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年,，前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元,，同比增長逾80%。其中,，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元,、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名,。
市場份額向大型房企集中
調(diào)控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升,，市場集中度也逐步提高。今年上半年,，房企銷售金額前十榜單和銷售面積前十榜單的入榜門檻分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48%和25%,。2010年上半年,，前十企業(yè)銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米,。
“我們銷售業(yè)績大幅提升，主要原因是公司營銷策略適應(yīng)了政策和市場的變化,，由此占據(jù)了其他中小房企的市場份額�,！焙愦蟮禺a(chǎn)總裁夏海鈞表示。
受限購,、限貸等調(diào)控政策的影響,，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,，中小房企的銷售額同比普遍下滑,。但一線房企則采取逆市擴(kuò)張戰(zhàn)略，大力布局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩�城市,；同時,，通過適度調(diào)價和提升產(chǎn)品品質(zhì)等營銷策略加快促銷,，由此搶占了很多市場份額,。
“中小房企土地和項目儲備不多，周轉(zhuǎn)率較低,，市場調(diào)整之際,，他們面臨的資金壓力更大。很多房企后續(xù)拿地動力不足,，項目結(jié)盤后便退出市場，部分房企甚至因資金鏈問題而被迫出售項目,。房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合也日益增多,。”業(yè)內(nèi)人士表示,。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月,，全國商品房銷售額的同比增長率為18.1%,，而房企十強(qiáng)的銷售額同比增幅超過80%,。顯然,，市場份額正在向大型房企集中,。
具體來看,，萬科上半年實現(xiàn)銷售644.2億元，今年繼續(xù)突破“千億大關(guān)”懸念不大,。恒大地產(chǎn)位居其后，上半年銷售額達(dá)到429億元,，同比增長103%,，接近其去年全年500億元的銷售業(yè)績,。同時,，恒大銷售面積達(dá)到620萬平方米，同比增長86.75%,，位居銷售面積排行榜首位,。中海、龍湖等港股上市公司的銷售額增幅也超過八成。
擴(kuò)張二三線城市
2011年上半年,，一線城市樓市面臨重大壓力，而調(diào)控相對寬松的二三線城市則成為房企重要的利潤增長點,，大型房企業(yè)績增長的主要貢獻(xiàn)來源于二三線城市,。
“薄利多銷、快速周轉(zhuǎn)已成為房企在二三線城市房地產(chǎn)營銷的主要策略,。”中房信集團(tuán)一位分析師指出,，萬科,、恒大、保利等公司在今年二季度繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長勢頭,，主要得益于此前的戰(zhàn)略布局。
以恒大為例,，公司從2004年就開始深耕二線城市,，斥巨資布局升值潛力大的高增長區(qū)域,。在二線城市獲得成功后,，恒大又將目光瞄準(zhǔn)三線市場，并于2010年3月大規(guī)模進(jìn)入三線城市,，目前已經(jīng)逐漸迎來收獲期。
主打二三線城市的大型房企也普遍采取“快銷售,、高周轉(zhuǎn)”策略,。今年上半年，恒大推售新盤總數(shù)達(dá)90個左右,。下半年，恒大計劃每月將推售10至12個新盤,，下半年累計推售新盤60至70個。從拿地到銷售,，恒大的平均周期為8個月,。
業(yè)內(nèi)人士指出，萬科、恒大以及碧桂園等為代表的傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)型企業(yè)正進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)速度,，而不少以中高端物業(yè)開發(fā)為主的企業(yè),，也開始積極向高周轉(zhuǎn)靠攏。這方面表現(xiàn)最突出的是中海地產(chǎn),。據(jù)了解,，今年以來，中海地產(chǎn)在多個一線城市降價快銷,，5月份更是創(chuàng)下了單月超過100億的紀(jì)錄,。
中小房企難度日
截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績預(yù)告的上市房企合計為31家,。31家房企中業(yè)績預(yù)增的有15家,，占目前公布中報預(yù)告房企總數(shù)的48.4%。
其中天倫置業(yè)以4079.54%的業(yè)績增幅位列第一,。公告顯示,，2011年上半年凈利潤約1800萬-2300萬元，預(yù)計增長的幅度為3171.09%-4079.54%,。與2010年中期相比,，其全資子公司廣州潤龍房地產(chǎn)有限公司將所持河南新景致房地產(chǎn)有限公司70%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，形成投資收益約2200萬元,，導(dǎo)致公司2011年中期業(yè)績較上年同期發(fā)生大幅變動,。
從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業(yè)地產(chǎn)的金融街以凈利潤約8.6億-11.2億元的業(yè)績增幅居首,，其增長幅度為70%-120%,。在業(yè)績預(yù)告中就稱，上半年的業(yè)績增長一是報告期內(nèi)公司部分已銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目滿足收入確認(rèn)條件的較多,；二是報告期內(nèi)公司津塔寫字樓和金融街中心等項目計入投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,。
深物業(yè)A、深長城,、天�,；ā幉ǜ贿_(dá),、珠江實業(yè),、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績預(yù)報增幅也在100%以上,，榮盛發(fā)展、浦東金橋的業(yè)績增幅則在50%以上,；而南國置業(yè)和世聯(lián)地產(chǎn)這兩家房企的業(yè)績增幅較低,，均為不到30%；剛泰控股,、中江地產(chǎn)則成功實現(xiàn)扭虧,。不過,，這其中廣匯股份已經(jīng)在5月31日出售了旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而本次業(yè)績預(yù)增的主要原因正是對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等非能源業(yè)務(wù)實施剝離產(chǎn)生的收益及新增煤炭銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益,。
除15家預(yù)增房企外,，其他16家房企中，有11家出現(xiàn)業(yè)績下滑,，另有五家虧損,。在11家業(yè)績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城,，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元,，同比下降98.9%,。對此,，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤大幅減少的主要原因是由于上半年可結(jié)算的項目較少,，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入和凈利潤較上年同期大幅減少。不過嘉凱城也稱,，根據(jù)公司現(xiàn)有項目的開發(fā)情況,，2011年可結(jié)算項目將多數(shù)集中在三,、四季度結(jié)算。
海德股份,、重慶實業(yè),、濱江集團(tuán),、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績降幅都在60%以上,，廣宇集團(tuán),、世榮兆業(yè)、合肥城建的業(yè)績降幅則均為30%-50%,。四大房企傳統(tǒng)龍頭之一的金地集團(tuán)也表示業(yè)績將會較去年同期有所下降,。今年1-3月凈利潤比去年同期下降86.08%,，營業(yè)收入同比下降70.31%,。
在虧損的5家房企中，津濱發(fā)展的情況最為嚴(yán)重,，其今年上半年的凈利潤約為負(fù)1億-負(fù)8000萬元,，降幅高達(dá)384%。對此,，津濱發(fā)展表示,，受公司目前房產(chǎn)項目開工及竣工時間的影響,，導(dǎo)致公司全年可竣工結(jié)算項目較少,，公司在2011年半年度可確認(rèn)的收入與2010年相比有較大下降，因此引起公司2011年半年度出現(xiàn)虧損,。萬澤股份,、高新發(fā)展的凈利潤下滑幅度均超過220%，虧損金額也都超過了千萬元,；國興地產(chǎn)、ST興業(yè)也出現(xiàn)了虧損,。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，上市房企很可能在三季度出現(xiàn)明顯的分化，而為了使得年報不會太差,，部分之前業(yè)績不理想的企業(yè)可能率先開始降價求量,。