中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)日前發(fā)布的最新房企銷(xiāo)售排行榜單顯示,，2011年上半年,，前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3323億元，同比增長(zhǎng)逾80%,。其中,，萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元,、429億元和421億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名,。
市場(chǎng)份額向大型房企集中
調(diào)控之下，大型房企的銷(xiāo)售額同比依然攀升,，市場(chǎng)集中度也逐步提高,。今年上半年，房企銷(xiāo)售金額前十榜單和銷(xiāo)售面積前十榜單的入榜門(mén)檻分別為155.5億元和116萬(wàn)平方米,，同比分別提高48%和25%,。2010年上半年,，前十企業(yè)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻為105億元,，銷(xiāo)售面積門(mén)檻為93萬(wàn)平方米。
“我們銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提升,，主要原因是公司營(yíng)銷(xiāo)策略適應(yīng)了政策和市場(chǎng)的變化,，由此占據(jù)了其他中小房企的市場(chǎng)份額�,！焙愦蟮禺a(chǎn)總裁夏海鈞表示,。
受限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的影響,，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整,，中小房企的銷(xiāo)售額同比普遍下滑。但一線(xiàn)房企則采取逆市擴(kuò)張戰(zhàn)略,，大力布局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩�(xiàn)城市,；同時(shí)，通過(guò)適度調(diào)價(jià)和提升產(chǎn)品品質(zhì)等營(yíng)銷(xiāo)策略加快促銷(xiāo),，由此搶占了很多市場(chǎng)份額,。
“中小房企土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不多，周轉(zhuǎn)率較低,，市場(chǎng)調(diào)整之際,，他們面臨的資金壓力更大。很多房企后續(xù)拿地動(dòng)力不足,，項(xiàng)目結(jié)盤(pán)后便退出市場(chǎng),，部分房企甚至因資金鏈問(wèn)題而被迫出售項(xiàng)目,。房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)整合也日益增多�,！睒I(yè)內(nèi)人士表示,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的同比增長(zhǎng)率為18.1%,，而房企十強(qiáng)的銷(xiāo)售額同比增幅超過(guò)80%。顯然,，市場(chǎng)份額正在向大型房企集中,。
具體來(lái)看，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售644.2億元,，今年繼續(xù)突破“千億大關(guān)”懸念不大,。恒大地產(chǎn)位居其后，上半年銷(xiāo)售額達(dá)到429億元,，同比增長(zhǎng)103%,，接近其去年全年500億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同時(shí),，恒大銷(xiāo)售面積達(dá)到620萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)86.75%，位居銷(xiāo)售面積排行榜首位,。中海,、龍湖等港股上市公司的銷(xiāo)售額增幅也超過(guò)八成。
擴(kuò)張二三線(xiàn)城市
2011年上半年,，一線(xiàn)城市樓市面臨重大壓力,，而調(diào)控相對(duì)寬松的二三線(xiàn)城市則成為房企重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，大型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)來(lái)源于二三線(xiàn)城市,。
“薄利多銷(xiāo),、快速周轉(zhuǎn)已成為房企在二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的主要策略�,！敝蟹啃偶瘓F(tuán)一位分析師指出,，萬(wàn)科、恒大,、保利等公司在今年二季度繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,，主要得益于此前的戰(zhàn)略布局。
以恒大為例,，公司從2004年就開(kāi)始深耕二線(xiàn)城市,，斥巨資布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域。在二線(xiàn)城市獲得成功后，恒大又將目光瞄準(zhǔn)三線(xiàn)市場(chǎng),，并于2010年3月大規(guī)模進(jìn)入三線(xiàn)城市,，目前已經(jīng)逐漸迎來(lái)收獲期。
主打二三線(xiàn)城市的大型房企也普遍采取“快銷(xiāo)售,、高周轉(zhuǎn)”策略,。今年上半年，恒大推售新盤(pán)總數(shù)達(dá)90個(gè)左右,。下半年,，恒大計(jì)劃每月將推售10至12個(gè)新盤(pán)，下半年累計(jì)推售新盤(pán)60至70個(gè),。從拿地到銷(xiāo)售,，恒大的平均周期為8個(gè)月。
業(yè)內(nèi)人士指出,，萬(wàn)科,、恒大以及碧桂園等為代表的傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)型企業(yè)正進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)速度，而不少以中高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的企業(yè),，也開(kāi)始積極向高周轉(zhuǎn)靠攏,。這方面表現(xiàn)最突出的是中海地產(chǎn)。據(jù)了解,，今年以來(lái),，中海地產(chǎn)在多個(gè)一線(xiàn)城市降價(jià)快銷(xiāo)，5月份更是創(chuàng)下了單月超過(guò)100億的紀(jì)錄,。
中小房企難度日
截至6月28日,，已經(jīng)公布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企合計(jì)為31家,。31家房企中業(yè)績(jī)預(yù)增的有15家,，占目前公布中報(bào)預(yù)告房企總數(shù)的48.4%。
其中天倫置業(yè)以4079.54%的業(yè)績(jī)?cè)龇涣械谝�,。公告顯示,，2011年上半年凈利潤(rùn)約1800萬(wàn)-2300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)的幅度為3171.09%-4079.54%,。與2010年中期相比,，其全資子公司廣州潤(rùn)龍房地產(chǎn)有限公司將所持河南新景致房地產(chǎn)有限公司70%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)纬赏顿Y收益約2200萬(wàn)元，導(dǎo)致公司2011年中期業(yè)績(jī)較上年同期發(fā)生大幅變動(dòng),。
從凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的具體金額上看,，主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的金融街以?xún)衾麧?rùn)約8.6億-11.2億元的業(yè)績(jī)?cè)龇邮祝湓鲩L(zhǎng)幅度為70%-120%,。在業(yè)績(jī)預(yù)告中就稱(chēng),，上半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)一是報(bào)告期內(nèi)公司部分已銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件的較多；二是報(bào)告期內(nèi)公司津塔寫(xiě)字樓和金融街中心等項(xiàng)目計(jì)入投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。
深物業(yè)A,、深長(zhǎng)城,、天保基建,、寧波富達(dá),、珠江實(shí)業(yè)、浦東金橋,、廣匯股份的業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)增幅也在100%以上,，榮盛發(fā)展、浦東金橋的業(yè)績(jī)?cè)龇鶆t在50%以上,；而南國(guó)置業(yè)和世聯(lián)地產(chǎn)這兩家房企的業(yè)績(jī)?cè)龇^低,，均為不到30%；剛泰控股,、中江地產(chǎn)則成功實(shí)現(xiàn)扭虧,。不過(guò)，這其中廣匯股份已經(jīng)在5月31日出售了旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),，而本次業(yè)績(jī)預(yù)增的主要原因正是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等非能源業(yè)務(wù)實(shí)施剝離產(chǎn)生的收益及新增煤炭銷(xiāo)售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益,。
除15家預(yù)增房企外，其他16家房企中,，有11家出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑,，另有五家虧損。在11家業(yè)績(jī)下滑的房企中,，幅度最大的是嘉凱城,，公告顯示其上半年凈利潤(rùn)約500萬(wàn)元，同比下降98.9%,。對(duì)此,，嘉凱城表示2011年半年度比2010年半年度凈利潤(rùn)大幅減少的主要原因是由于上半年可結(jié)算的項(xiàng)目較少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷(xiāo)售收入和凈利潤(rùn)較上年同期大幅減少,。不過(guò)嘉凱城也稱(chēng),，根據(jù)公司現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況，2011年可結(jié)算項(xiàng)目將多數(shù)集中在三,、四季度結(jié)算,。
海德股份、重慶實(shí)業(yè),、濱江集團(tuán),、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績(jī)降幅都在60%以上,，廣宇集團(tuán),、世榮兆業(yè),、合肥城建的業(yè)績(jī)降幅則均為30%-50%。四大房企傳統(tǒng)龍頭之一的金地集團(tuán)也表示業(yè)績(jī)將會(huì)較去年同期有所下降,。今年1-3月凈利潤(rùn)比去年同期下降86.08%,，營(yíng)業(yè)收入同比下降70.31%。
在虧損的5家房企中,，津?yàn)I發(fā)展的情況最為嚴(yán)重,，其今年上半年的凈利潤(rùn)約為負(fù)1億-負(fù)8000萬(wàn)元，降幅高達(dá)384%,。對(duì)此,，津?yàn)I發(fā)展表示，受公司目前房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工及竣工時(shí)間的影響,，導(dǎo)致公司全年可竣工結(jié)算項(xiàng)目較少,，公司在2011年半年度可確認(rèn)的收入與2010年相比有較大下降，因此引起公司2011年半年度出現(xiàn)虧損,。萬(wàn)澤股份,、高新發(fā)展的凈利潤(rùn)下滑幅度均超過(guò)220%，虧損金額也都超過(guò)了千萬(wàn)元,；國(guó)興地產(chǎn),、ST興業(yè)也出現(xiàn)了虧損。
中原地產(chǎn)認(rèn)為,，上市房企很可能在三季度出現(xiàn)明顯的分化,，而為了使得年報(bào)不會(huì)太差，部分之前業(yè)績(jī)不理想的企業(yè)可能率先開(kāi)始降價(jià)求量,。