通過低價入市的策略,，遠洋地產(chǎn)收獲了高成交率，2011年1月至4月,，合約銷售額達73億元,，同比增長70%。
與此同時,，在其他企業(yè)資金預警的情況下,，脫離中遠集團“庇護”的遠洋地產(chǎn)并沒有在資金鏈上顯得“無助”。日前,，昔日大股東中遠國際將手持遠洋地產(chǎn)股份配售完畢,，遠洋地產(chǎn)斥資36.68億元兩度落子上海；通過多元化的融資,，在國際市場確定發(fā)行四億美元債券……
遠洋地產(chǎn)的“故事”在不斷更新之余,，其總裁李明還高調宣布，將今年的銷售目標定在300億元,。面臨樓價下行壓力,，遠洋今年下半年推出的不少樓盤為中高端樓盤，其能順利完成年度目標嗎,？
為應對調控的風險,，遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，未來三年,，將要竣工的經(jīng)營性物業(yè)面積達到100萬平方米,，且全部自持。如此“大刀闊斧”邁向商業(yè)地產(chǎn),，又將考驗遠洋地產(chǎn)的商住平衡術,。
低價入市收獲高成交率
2009年、2010年,，遠洋地產(chǎn)協(xié)議銷售額為143億元,、216億元，增長率分別為98%,、51%,。延續(xù)這一強勁勢頭，2011年1月至4月,，遠洋地產(chǎn)合約銷售額達73億元,，增長70——在限購大背景下，有如此成績實屬不易,。
“這與推盤節(jié)奏有關,，遠洋地產(chǎn)去年同期推盤量較少，今年則有較多項目入市,，故銷售快速增長,。”世聯(lián)地產(chǎn)地產(chǎn)首席分析師王海斌如是向《經(jīng)濟參考報》記者分析。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒則認為,，除了2009年拿下地塊陸續(xù)入市之外,，遠洋地產(chǎn)還率先對政策作出反應，采用了低價銷售策略,。
遠洋地產(chǎn)行政總裁李明曾坦言,，在調控背景下，房價總體有下行壓力,，對符合剛性需求且能迅速帶來現(xiàn)金流的項目,，不排除低價入市。
事實上,，遠洋地產(chǎn)位于北京東五環(huán)之外的項目遠洋一方·北潤園,，在3月發(fā)售二期項目時，價格就低至八四折即2.1萬元/平方米,，最低價格甚至為1.9萬元/平方米,，而一期開盤價為2.5萬元/平方米，同區(qū)域在售的北京新天地等項目,，均價也在2.6萬元/平方米以上,。
低價入市，收獲的是高成交率,。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示,，遠洋一方·北潤園二期項目于3月4日推出300套新房源，截至6月6日,，已成交287套,，成交面積為26791.79平方米，均價為21037元/平方米,，回籠資金約5.64億元,。剩下的13套房源，有12套顯示為“已預訂”狀態(tài),，僅一套可售,。
得到“好處”之余，遠洋繼續(xù)“上演”低價,。5月8日,，遠洋一方再推342套房源，截至6月6日,，已簽約275套，均價為20996元/平方米,，回籠資金5.36億元,。
前4個月銷量不錯，但要完成300億元的年度目標，亦非輕而易舉,。以北京市場為例,，遠洋下半年推出的不少樓盤為中高端樓盤。如即將開盤的遠洋傲北項目,，都是300-500平方米的聯(lián)排,、雙拼別墅。據(jù)售樓處銷售人員介紹,，估計開盤價在2.5萬/平方米,，以此計算，銷售價將在750萬/套至1250萬元/套,。此外,，樓面地價就高達2.75萬元/平方米的望京項目，同樣將于今年下半年入市,。雖然該項目還沒有定價,，據(jù)業(yè)內人士推測，均價可能達到6萬/平方米至7萬元/平方米,。
面臨樓市下行的風險,，遠洋地產(chǎn)推出諸多中高端產(chǎn)品，會否“曲高和寡”,？國海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙鐸向《經(jīng)濟參考報》記者表示,，遠洋地產(chǎn)的項目地理位置均不錯，即使以高價入市,，未必會受到市場冷落,。“此外,，遠洋地產(chǎn)在中高端項目打造上很有經(jīng)驗,。”
商住“平衡術”考驗遠洋
如多數(shù)“北派”房企一樣,，多年來,，遠洋地產(chǎn)把重心放在北方市場。2010年,，光北京的營業(yè)額就占據(jù)了遠洋地產(chǎn)集團的55%,。商業(yè)地產(chǎn)方面，遠洋也才剛剛涉及,。如何在鞏固北方市場之余邁向全國市場,，深化住宅地產(chǎn)之時加碼商業(yè)地產(chǎn)，其中“平衡術”考驗著遠洋,。
據(jù)其財報,，截至2010年底,，遠洋地產(chǎn)已進駐北京、上海,、杭州,、武漢、三亞,、青島等17個城市,，土地儲備為2060.8萬平方米。其中78%的土儲位于北京和泛環(huán)渤海地區(qū),，而以上海為核心的泛長三角地區(qū),，土儲占比僅為6%。為此,，遠洋地產(chǎn)不惜重金“砸”向“上海灘”,。
1月31日，遠洋地產(chǎn)以31.3億元競得楊行鎮(zhèn)西城區(qū)北塊G-2-1地塊(A塊),，溢價率為89.6%,，樓面地價11378元/平方米，為住宅地塊,。而10天前,，遠洋以5.38億元競得上海寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)A1-3地塊，樓面地價為6041元/平方米,，為商住用地,。加上2010年8月取得的美蘭湖F1-4/6地塊，遠洋地產(chǎn)已三度落子上海,。根據(jù)網(wǎng)上資料顯示,，遠洋地產(chǎn)在上海的首個項目美蘭湖F1-4/6地塊或將于明年7月竣工面市。
相比“南擴計劃”,，遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面有更明確的計劃,。李明曾表示，未來三年,，遠洋地產(chǎn)將要竣工的經(jīng)營性物業(yè)面積將達到100萬平方米左右,，且全部自持，到2015年遠洋地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領域的經(jīng)營目標將將達到100億元,。而2010年,，遠洋地產(chǎn)物業(yè)投資的營業(yè)額僅有2.12億元。
遠洋地產(chǎn)發(fā)布的2011年發(fā)展戰(zhàn)略也提出,，要在未來一年內將商業(yè)持有物業(yè)與住宅開發(fā)物業(yè)新開工面積比從1：9提升至1.5：8.5,，為此，遠洋將加大商業(yè)項目的投資,，預計商業(yè)與住宅的投資額將達到5：5,。
事實上,，在去年12月,，北京CBD核心區(qū)出讓6地塊,。面臨極其復雜的評標規(guī)則——報價占40分、規(guī)劃設計占20分,、其余40分為綜合實力評比,，遠洋地產(chǎn)還是從眾多地產(chǎn)大鱷中搶得一塊地。有消息稱,，遠洋地產(chǎn)已經(jīng)確定參與接下來該區(qū)域新推出的6塊土地的投標,。
據(jù)了解，北京區(qū)域處在運營中的寫字樓項目有遠洋國際中心A座,、遠洋大廈和遠洋光華國際,，光華國際商業(yè)WE-LIFE未來廣場于2011年初正式開業(yè)。
“位于北京北四環(huán)的萬和城項目及位于玉泉路的沁山水商業(yè)部分也已開工,，而位于北京朝陽區(qū)酒仙橋路的頤堤港項目擬于年內竣工,，商業(yè)部分預計于今年年底前開業(yè)�,！边h洋地產(chǎn)內部人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露,，另外，公司位于北京,、天津,、杭州、大連,、黃山等城市的其他商業(yè)地產(chǎn)項目也處于不同的開發(fā)階段,，預計陸續(xù)于2013年至2016年開業(yè)。
遠洋地產(chǎn)加碼商業(yè)地產(chǎn),，映射了樓市“政策擠壓”效應——在住宅地產(chǎn)被調控之際,，眾多房企爭相投資商業(yè)地產(chǎn)�,！俺赓Y拿地,，項目開發(fā)，銷售回款,，內地房企之前的開發(fā)模式抗風險能力很低,，增加自持物業(yè)能讓收入來源更為穩(wěn)定�,！蓖鹾１笕缡窍颉督�(jīng)濟參考報》記者分析,，此外，商業(yè)地產(chǎn)盈利周期長,，目前沒有內地房企可以做到如新鴻基地產(chǎn)一樣,，持有大量物業(yè),，營業(yè)收入一半來自經(jīng)營物業(yè)、一半來自銷售收入,。
脫離中遠集團
2011年,，是遠洋地產(chǎn)摘下“央企背景”光環(huán)的元年。趙鐸表示,，遠洋地產(chǎn)已是一個公眾公司,，任何策略都是市場行為。
遠洋地產(chǎn)前身為中遠房地產(chǎn),，成立于1993年,，初期是由中遠集團全資擁有的。2002年,，中遠集團與中化集團重組中遠房地產(chǎn),，雙方各持50%股權。2003年1月,，中遠房地產(chǎn)獲增資擴股,，中遠集團持股減少至44%，同時,，中遠國際向中遠集團收購中遠房地產(chǎn),，持股20%，成為中遠房地產(chǎn)主要股東之一,。
此后幾年,，經(jīng)過2007年的上市、隨后的擴股,、中國人壽的進駐,，中遠國際對中遠房地產(chǎn)的持股不斷被稀釋。2010年8月,，中遠國際發(fā)布公告,，擬在一年內擇機出售所持遠洋地產(chǎn)全部的16.85%股份，而這一配售計劃在2010年12月得以實現(xiàn),。目前,，中國人壽、南豐集團為遠洋地產(chǎn)第一,、第二大股東,，分別持有24.07%、12.84%的股份,，剩余部分為公眾持股,。
眾多周知，背靠央企“大樹”,，信貸方面則“不用發(fā)愁”,。業(yè)內人士擔心,，脫離中遠集團“庇護”的遠洋地產(chǎn)會否在資金鏈上顯得“無助”。
事實上,，遠洋地產(chǎn)已開始多元化的融資方式,。據(jù)遠洋地產(chǎn)公告，該公司及發(fā)行人與聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人5月6日訂立認購協(xié)議,，尋求認購及支付永久性次級債券的本金總額4億美元,。公告還透露,，發(fā)行永久性次級債券的估計款項凈額,，經(jīng)扣除各項費用等開支后，將約為3.88億美元,，并于2016年可贖回,。
遠洋地產(chǎn)稱，擬使用該款項凈額為新項目及現(xiàn)有項目,，包括建設成本,、土地成本及投資物業(yè)等提供資金以及一般公司用途。遠洋地產(chǎn)董事認為,，預期永久性次級債券將被視為混合債券,，該債券發(fā)行將會強化本公司的財務狀況，且改善公司進入國際資本市場的能力,，以便日后支持本集團的發(fā)展,。