繼今年1月份《國有土地上房屋征收與補償條例》實行后,，住建部近日又發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》,，首次將拆遷補償由原來的按政府指導價格補償，修改為完全按照市場價值來評估,，并規(guī)定由被征收人協(xié)商選定房地產價格評估機構,。
記者了解到,，即使是按照市場價值來進行評估,，評估結果與周邊房價仍可能存在較大差距。有些地方在《國有土地上房屋征收與補償條例》實行后,，被征收人對評估機構的“選擇權”仍然難以得到保證,。業(yè)內人士指出，新的評估辦法在評估程序上做了很好的規(guī)定,，但具體操作起來情況如何,，還有待觀察。
一路之隔評估價格懸殊
近年來各地頻繁發(fā)生的強拆糾紛,，很重要的原因是補償標準明顯低于市場價,，被征收人的權益得不到保障。
北京營天律師事務所律師鄒伙發(fā)向《經(jīng)濟參考報》記者介紹了這樣一個案例：2010年9月,，北京延慶一處國有土地上房屋拆遷,，總共涉及200多戶居民。2010年拆遷地區(qū)周邊的房價達到1.2萬元/平方米,，但評估出來的價格卻只有每平方米4000多元,。
“只隔一條馬路，評估出來的價格與市場價為什么差距這么大,？”居民丁先生向記者抱怨,。對于如此低的評估價格，拆遷戶們并不認可,，已經(jīng)向法院提起行政復議,。
事實上，北京市從2009年開始即采用類似房地產市場交易價格進行評估,。按照北京市2009年發(fā)布的《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案》,，標準房地產價格應采用市場比較法評估確定，并選擇與拆遷范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內符合要求的不少于三個的交易案例進行比較,。
鄒伙發(fā)說,，在實際操作過程中，評估公司選擇的是2006年,、2008年,、2009年總共四個交易案例，而且有的交易案例與拆遷地相距有五公里左右,，并不是在臨近區(qū)域,，這顯然是不合理的。
如果按照2003年原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》,，評估價格與市場價格的差距可能更大,。該意見規(guī)定，拆遷估價一般應當采用市場比較法，應參照類似房地產的市場交易價格和市,、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格,。
政府“指導價”的發(fā)布往往滯后于市場價格，以至于和市場房價的差距越來越大,。據(jù)了解,，中國自1998年進行房改以來，商品房的價格開始快速上漲,，13年來的一手商品房價格復合增長率年均超過7%,，而一些地區(qū)的政府“指導價”多年來卻一成不變。
與此同時,，不斷飆升的土地價格在原來的評估辦法中同樣體現(xiàn)不足。北京康正宏基房地產評估公司總經(jīng)理梁津接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說,，按照原來的辦法,，評估價格中有一部分是土地的區(qū)位補償價，但有些地方只對房屋的價格進行補償,，完全不考慮的土地的情況,。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結構、新舊程度,、建筑面積以及占地面積,、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素�,？梢�,，新辦法對于土地價值的評估有了明確規(guī)定。
另外,，新的評估辦法還提出了多種具體的評估方法,，包括市場法、收益法,、成本法,、假設開發(fā)法等。鄒伙發(fā)說,，評估機構首先要進行適用性分析,，看哪種方法更合適更合理，也可以用多種方法同時進行評估后取均值,，這樣更能體現(xiàn)房屋的價值,。
我的評估誰做主
在上述北京延慶的房屋征收項目中，有幾戶居民自己找評估公司重新對房屋價格進行了評估，得出的結果是近1萬元/平方米,，是原評估價格的兩倍多,。
同樣是有資質的評估公司，同樣按照類似房地產市場交易價格進行評估,，評估結果之所以大相徑庭,，與評估公司的選取程序不無關系。
以往評估機構由拆遷人選定,，這意味著進行房屋征收的政府既當“運動員”,，又當“裁判員”。業(yè)內人士指出,，這種政策設計,，導致政府、開發(fā)商和評估機構串聯(lián)在一起,，評估的合理和公平無法得到保證,。第三方評估的不獨立，成為房屋征收與拆遷過程中出現(xiàn)大量矛盾的重要原因,。
所謂“市場價格”,，不應該由政府說了算，也不應該由被征收人說了算,，而需要房地產價格評估機構進行獨立,、客觀、公正的房屋征收評估,。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定,，房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定。在規(guī)定時間內協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定,。房屋征收評估流程包括選定機構,、簽訂合同、實地評估,、公示解釋,、交付報告、申請復核,、申請鑒定,。
鄒伙發(fā)說，以往評估過程不公開透明,，被征收人只能到最后看到兩頁紙的評估報告,，上面寫著估價時點,、估價結果等簡要的信息，至于價格是怎樣計算出來的,，就無從得知了�,，F(xiàn)在評估報告出來后，被征收人可以提出異議,，還可以申請由評估專家委員會進行鑒定,。
作為評估公司的負責人，梁津認為,，理論上評估的原則是獨立,、客觀，不管是由誰來選擇評估公司,，評估結果都應該差不多,。但以前的模式可能會造成評估公司偏向于拆遷主體，新的評估辦法在程序上規(guī)定由被拆遷人來選擇拆遷公司,，能夠更好的保護被拆遷人權益,。
“新的評估辦法在評估程序上做了很好的規(guī)定，”梁津說,，“但具體操作起來情況如何，還有待觀察,�,！�
山東馬先生所住的區(qū)域今年面臨房屋征收，按理說應依據(jù)1月份開始實行的《國有土地上房屋征收與補償條例》,，由被征收人協(xié)商選定房地產價格評估機構,。不過馬先生告訴《經(jīng)濟參考報》記者，政府只是列了一個,。