繼今年1月份《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)行后,，住建部近日又發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》,，首次將拆遷補(bǔ)償由原來的按政府指導(dǎo)價(jià)格補(bǔ)償，修改為完全按照市場價(jià)值來評估,，并規(guī)定由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu),。
記者了解到，即使是按照市場價(jià)值來進(jìn)行評估,，評估結(jié)果與周邊房價(jià)仍可能存在較大差距。有些地方在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)行后,，被征收人對評估機(jī)構(gòu)的“選擇權(quán)”仍然難以得到保證,。業(yè)內(nèi)人士指出,，新的評估辦法在評估程序上做了很好的規(guī)定,，但具體操作起來情況如何，還有待觀察,。
一路之隔評估價(jià)格懸殊
近年來各地頻繁發(fā)生的強(qiáng)拆糾紛,，很重要的原因是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于市場價(jià)，被征收人的權(quán)益得不到保障,。
北京營天律師事務(wù)所律師鄒伙發(fā)向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者介紹了這樣一個(gè)案例：2010年9月,，北京延慶一處國有土地上房屋拆遷,，總共涉及200多戶居民。2010年拆遷地區(qū)周邊的房價(jià)達(dá)到1.2萬元/平方米,，但評估出來的價(jià)格卻只有每平方米4000多元。
“只隔一條馬路,，評估出來的價(jià)格與市場價(jià)為什么差距這么大？”居民丁先生向記者抱怨,。對于如此低的評估價(jià)格，拆遷戶們并不認(rèn)可,，已經(jīng)向法院提起行政復(fù)議,。
事實(shí)上，北京市從2009年開始即采用類似房地產(chǎn)市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。按照北京市2009年發(fā)布的《北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案》,，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)采用市場比較法評估確定，并選擇與拆遷范圍具有相同特征的臨近區(qū)域內(nèi)符合要求的不少于三個(gè)的交易案例進(jìn)行比較,。
鄒伙發(fā)說,，在實(shí)際操作過程中，評估公司選擇的是2006年,、2008年,、2009年總共四個(gè)交易案例，而且有的交易案例與拆遷地相距有五公里左右,，并不是在臨近區(qū)域,，這顯然是不合理的,。
如果按照2003年原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，評估價(jià)格與市場價(jià)格的差距可能更大,。該意見規(guī)定,，拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，應(yīng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市,、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格,。
政府“指導(dǎo)價(jià)”的發(fā)布往往滯后于市場價(jià)格,，以至于和市場房價(jià)的差距越來越大。據(jù)了解,，中國自1998年進(jìn)行房改以來,，商品房的價(jià)格開始快速上漲，13年來的一手商品房價(jià)格復(fù)合增長率年均超過7%,，而一些地區(qū)的政府“指導(dǎo)價(jià)”多年來卻一成不變,。
與此同時(shí),，不斷飆升的土地價(jià)格在原來的評估辦法中同樣體現(xiàn)不足,。北京康正宏基房地產(chǎn)評估公司總經(jīng)理梁津接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說,，按照原來的辦法,，評估價(jià)格中有一部分是土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，但有些地方只對房屋的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償,，完全不考慮的土地的情況,。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度,、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素,�,？梢�,，新辦法對于土地價(jià)值的評估有了明確規(guī)定。
另外,，新的評估辦法還提出了多種具體的評估方法，包括市場法,、收益法、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等,。鄒伙發(fā)說，評估機(jī)構(gòu)首先要進(jìn)行適用性分析,，看哪種方法更合適更合理，也可以用多種方法同時(shí)進(jìn)行評估后取均值,，這樣更能體現(xiàn)房屋的價(jià)值。
我的評估誰做主
在上述北京延慶的房屋征收項(xiàng)目中,，有幾戶居民自己找評估公司重新對房屋價(jià)格進(jìn)行了評估,，得出的結(jié)果是近1萬元/平方米，是原評估價(jià)格的兩倍多,。
同樣是有資質(zhì)的評估公司,，同樣按照類似房地產(chǎn)市場交易價(jià)格進(jìn)行評估，評估結(jié)果之所以大相徑庭,，與評估公司的選取程序不無關(guān)系,。
以往評估機(jī)構(gòu)由拆遷人選定，這意味著進(jìn)行房屋征收的政府既當(dāng)“運(yùn)動員”,，又當(dāng)“裁判員”,。業(yè)內(nèi)人士指出，這種政策設(shè)計(jì),，導(dǎo)致政府,、開發(fā)商和評估機(jī)構(gòu)串聯(lián)在一起，評估的合理和公平無法得到保證,。第三方評估的不獨(dú)立,，成為房屋征收與拆遷過程中出現(xiàn)大量矛盾的重要原因。
所謂“市場價(jià)格”,，不應(yīng)該由政府說了算,，也不應(yīng)該由被征收人說了算，而需要房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立,、客觀,、公正的房屋征收評估,。
《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機(jī)方式確定。房屋征收評估流程包括選定機(jī)構(gòu),、簽訂合同,、實(shí)地評估、公示解釋,、交付報(bào)告,、申請復(fù)核、申請鑒定,。
鄒伙發(fā)說，以往評估過程不公開透明,，被征收人只能到最后看到兩頁紙的評估報(bào)告,，上面寫著估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果等簡要的信息,，至于價(jià)格是怎樣計(jì)算出來的，就無從得知了�,，F(xiàn)在評估報(bào)告出來后,，被征收人可以提出異議,，還可以申請由評估專家委員會進(jìn)行鑒定。
作為評估公司的負(fù)責(zé)人,，梁津認(rèn)為，理論上評估的原則是獨(dú)立,、客觀,，不管是由誰來選擇評估公司，評估結(jié)果都應(yīng)該差不多,。但以前的模式可能會造成評估公司偏向于拆遷主體,，新的評估辦法在程序上規(guī)定由被拆遷人來選擇拆遷公司，能夠更好的保護(hù)被拆遷人權(quán)益,。
“新的評估辦法在評估程序上做了很好的規(guī)定,，”梁津說，“但具體操作起來情況如何,，還有待觀察,。”
山東馬先生所住的區(qū)域今年面臨房屋征收,，按理說應(yīng)依據(jù)1月份開始實(shí)行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,，由被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)。不過馬先生告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，政府只是列了一個(gè),。