今年以來,，受國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策以及房產(chǎn)稅的影響,，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)趨緩”的態(tài)勢(shì),，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛濃厚厚,，市場(chǎng)一度十分低迷,，政策效應(yīng)顯現(xiàn),。特別值得一提的是,，重慶試點(diǎn)開征的房產(chǎn)稅對(duì)抑制高檔住房消費(fèi)具有積極作用,。
一些業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為,，在未來一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不會(huì)放松,，樓市步入深度博弈階段,，市場(chǎng)需求仍將受抑制，銷售量增速進(jìn)一步趨緩,，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到抑制,，下行壓力增大,，房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨規(guī)范和理性。
政策效應(yīng)顯現(xiàn)樓市銷售“量降價(jià)穩(wěn)”
張女士是重慶江北一家樓盤的銷售顧問,。自今年新一輪房地產(chǎn)“新政”實(shí)施以來,，她的生意就受到很大影響�,！耙郧懊總�(gè)月可以賣10余套房子,，現(xiàn)在每月只能賣一到兩套房子。記者走訪了重慶主城區(qū)部分樓盤,，這些樓盤的銷售人員普遍反映房子不好賣,，看房的人不少，但真正買房的卻不多,。記者了解到,，許多樓盤紛紛采取降價(jià)、打折,、贈(zèng)裝修,、贈(zèng)旅游等促銷手段，刺激樓盤銷售,�,！〗衲暌詠恚貞c商品房市場(chǎng)一度低迷,，商品房銷售面積增速持續(xù)放緩,。今年1-5月，重慶市商品房銷售面積1488.03萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)11.2%,，較1-4月增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.2個(gè)百分點(diǎn),。據(jù)悉,，各類商品房中，1-5月住宅銷售面積1389.69萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)9.2%,，較1-4月增速回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，較一季度回落6.5個(gè)百分點(diǎn),。
即便是樓盤銷售最佳時(shí)機(jī)的春季房交會(huì),，也只能用“慘淡”二字形容。在為期四天的2011年重慶春季房交會(huì)中,，共成交各類房屋3403套,，成交建筑面積32.94萬(wàn)平方米，成交金額20.67億元。其中,，商品住宅成交2087套，成交建筑面積22.40萬(wàn)平方米,。翻開去年春季房交會(huì)的交易記錄：成交各類房屋18616套,，成交面積176.62萬(wàn)平方米，成交金額88.75億元,。
樓市的冷清也反映在土地市場(chǎng)上,。受房地產(chǎn)調(diào)控新政策影響，重慶市主城區(qū)土地市場(chǎng)陷入低迷,，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的熱情不高,。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)和重慶土地交易所的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月,，重慶用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地成交宗數(shù)有33宗,，成交面積約為225萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降約58%,。業(yè)內(nèi)人士分析,，樓市調(diào)控使得開發(fā)商回籠資金速度放緩，部分開發(fā)商資金鏈緊張,，現(xiàn)金流壓力很大,，致使開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。
重慶的個(gè)人房貸按揭增量也在回落,。數(shù)據(jù)顯示,，今年5月，重慶市個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款(主要是房貸)余額2422.8億元,，5月當(dāng)月增加53.58億元,，同比少增17.36億元。人民銀行重慶營(yíng)業(yè)管理部有關(guān)人士分析,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控疊加效應(yīng)的顯現(xiàn),，居民購(gòu)房觀望情緒濃厚。加上央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息,，使得居民購(gòu)房按揭成本增大,，甚至很多購(gòu)房者以全款購(gòu)房，個(gè)人按揭貸款增量呈回落趨勢(shì),�,！�
中國(guó)指數(shù)研究院西南分院房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，樓市趨冷,，居民購(gòu)房意愿下降,，市場(chǎng)觀望氛濃厚，與國(guó)家正在實(shí)施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控密不可分，一定程度上反映政策調(diào)控成效,。同時(shí),，在調(diào)控政策影響下，居民購(gòu)房更趨理性,，房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為得到一定程度遏制,。
房產(chǎn)稅抑制高檔房消費(fèi)
與其他城市不同的是，重慶于今年1月28日在全國(guó)率先啟動(dòng)了房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)工作,，對(duì)部分商品房征收房產(chǎn)稅,。根據(jù)重慶市公布的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則，重慶市將對(duì)主城區(qū)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅,，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房征收房產(chǎn)稅,。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%,；3倍(含)至4倍的,，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%,。專家認(rèn)為,，重慶房產(chǎn)稅的意圖十分明顯，主要目的是限制別墅等高檔住房的消費(fèi),，增加房產(chǎn)持有成本,，遏制高端住房消費(fèi)和投機(jī)炒房。
記者了解到,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開展4個(gè)多月以來,，效果開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)在高檔住房出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì),，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化,，部分購(gòu)房者購(gòu)大房、買高檔的消費(fèi)觀念得到轉(zhuǎn)變,。
首先,，房產(chǎn)稅政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“約束效果”已顯現(xiàn)。房產(chǎn)稅實(shí)施后,，高檔商品住房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降,。據(jù)調(diào)查，多數(shù)高檔商品住宅項(xiàng)目樓盤訪客量下降30%-50%,。1月28日至4月30日,，高檔商品住房成交25.66萬(wàn)平方米，占商品住房成交量的7.8%,，較去年下降3.1個(gè)百分點(diǎn),。群眾住房消費(fèi)觀念有所轉(zhuǎn)變，部分購(gòu)房者改變了買大房、買高檔房的消費(fèi)傾向,，在一定程度上約束了投資投機(jī)購(gòu)房需求,。
其次，房產(chǎn)稅實(shí)施后,，受高檔住房消費(fèi)需求下降的影響,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)高檔住房的定價(jià)更趨理性，價(jià)格上漲預(yù)期下降,。1月28日至4月30日，重慶主城區(qū)應(yīng)稅住房交易價(jià)格有所下降,，應(yīng)稅住房成交建筑面積均價(jià)為每平方米13140元,，較房產(chǎn)稅實(shí)施前同類房屋成交建筑面積均價(jià)每平方米14678元下降10.48%。
第三,，通過對(duì)高檔住房“開發(fā)供應(yīng)約束”,，起到了優(yōu)化商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用。房產(chǎn)稅政策實(shí)施后,，部分開發(fā)企業(yè)開始調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu),，將大戶型住房比例降低，減少大戶型住房的供應(yīng)量,，增加告中小戶型住房的供應(yīng)量,。今年一季度重慶主城區(qū)建筑面積200平方米以上的高檔住房新開工面積與去年四季度相比下降了4.5%。1月28日至4月,，建筑面積戶型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%,。
調(diào)控力度不減樓市深度博弈
一些業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來一段時(shí)間不會(huì)減弱,，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭將得到抑制,，樓市有望進(jìn)一步回歸理性。
重慶大學(xué)建設(shè)管理和房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為,，此次房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前,，顯示中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，開發(fā)商和購(gòu)房者的心理預(yù)期都會(huì)因此發(fā)生改變,，有希望使房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回歸,。從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)將受到抑制,，大幅上漲已不可能,。
一些專家認(rèn)為，目前的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了史無前例的變化,，這些變化表明房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像2008年之后再出一次刺激政策,、再享受一次政策的優(yōu)惠、再搭乘一次“幸福過山車”，讓房?jī)r(jià)會(huì)在短暫的抑制之后再來一次“甜蜜反彈”,，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán),，房?jī)r(jià)下降壓力進(jìn)一步增加。
長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學(xué)校長(zhǎng)楊繼瑞認(rèn)為,，現(xiàn)在地價(jià),、建房成本沒有下降，降價(jià)的阻力很大,。再?gòu)呢泿耪呱峡�,，雖然多次提高存款準(zhǔn)備金率，收緊“銀根”,，但整個(gè)社會(huì)并不缺錢,，其他行業(yè)無法消化這些資金，最終還會(huì)流到最有甜頭的房地產(chǎn)中來,。
同時(shí),，居高不下的CPI，給了不少房企不降價(jià)的理由,�,！�5月份的CPI超過5%，6月份很可能超過6%,，通脹壓力不減,。”一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)研究人員說,，即便今年再加息一個(gè)百分點(diǎn),，還是無法改變“負(fù)利率”的局面，在此背景下,，資本到樓市尋求保值增值的動(dòng)機(jī)就仍然存在,。
有關(guān)專家認(rèn)為，包括信貸縮緊等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將是“一個(gè)常態(tài)”,，此前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的“拐棍”過度寬松的信貸環(huán)境,、過度膨脹的住房需求、過快上漲的價(jià)格以及過度低風(fēng)險(xiǎn)盈利機(jī)會(huì)均已出現(xiàn)較大變化,，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價(jià)格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本,。
專家認(rèn)為，本輪調(diào)控的一個(gè)核心便是改變過去房企靠大規(guī)模拿地,，便宜拿地,，房?jī)r(jià)快速上升的盈利模式。這種盈利模式很難在今后長(zhǎng)期持續(xù),，以后企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大,。
重慶市正在大規(guī)模推進(jìn)的公租房建設(shè)在未來一段時(shí)間將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,，一定程度上抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房。按照重慶市政府規(guī)劃,，自2010年起的三年內(nèi),，重慶市將開工建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房，去年已開工建設(shè)1300萬(wàn)平方米,，今年開工建設(shè)1350萬(wàn)平方米,。同時(shí)，今年將有1000萬(wàn)平方米公租房投入使用,。張定宇說,，大量的公租房上市，會(huì)把“夾心層”人群吸引過去,，有利于引導(dǎo)更多人轉(zhuǎn)變住房觀念,。如此一來，商品房市場(chǎng)上的需求就會(huì)減少,，從而抑制部分投資性或投機(jī)性購(gòu)房需求，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià),。另一方面,，由于公租房的租金是市場(chǎng)價(jià)的60%，一旦面市,，其周邊商品房的租金勢(shì)必受到影響,，會(huì)刺激投資者形成看跌的心理預(yù)期。