歷經(jīng)數(shù)月的冷清之后，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象,。近十天內(nèi),，“地王”在北京、深圳等地相繼涌現(xiàn),。7月6日,，北京CBD核心區(qū)9幅地塊更是引來逾40家企業(yè)組成的19個(gè)聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中不乏萬科,、首創(chuàng),、萬通地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等知名房企,。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,，隨著成交的逐漸恢復(fù)，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇,。下半年,，各地將迎來土地放量供應(yīng)，土地市場(chǎng)也會(huì)逐步趨于活躍,，但恐難出現(xiàn)此前的火爆,。
回暖 土地市場(chǎng)逐漸走出谷底
北京CBD核心區(qū)9宗地塊的歸屬一直格外受關(guān)注。記者6日從投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)了解到,，參與競標(biāo)的企業(yè)拿地?zé)崆槌尸F(xiàn)久違的高漲,。其中，中信集團(tuán)參與了大多數(shù)地塊的競標(biāo),。SOHO中國旗下的北京紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也參與了Z1a,、Z2a、Z2b三幅地塊的競標(biāo),，且報(bào)價(jià)均為最高,。
根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)，此次出讓的土地仍均為商業(yè)金融性質(zhì)用地,，總規(guī)劃建筑面積達(dá)109萬平方米,。
SOHO中國董事長潘石屹接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，此次出讓的是北京CBD最后幾幅地,，其價(jià)值及未來的發(fā)展空間很大,。
中國中信集團(tuán)、中信銀行股份有限公司聯(lián)合體作為唯一投標(biāo)方,，給出了與地塊競標(biāo)底價(jià)相同的報(bào)價(jià)26.32億,，成功將Z11地塊收入囊中。無獨(dú)有偶,，安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司和北京濤力投資管理有限公司聯(lián)合體也是以唯一買家的身份以22.92億奪得北京CBD核心區(qū)Z9地塊,。
據(jù)測(cè)算,，9宗地塊底價(jià)合計(jì)169.93億，按最高報(bào)價(jià)計(jì)算,，成交總價(jià)約為246.55億�,，F(xiàn)場(chǎng)一位房地產(chǎn)資深人士表示，此次競標(biāo)底價(jià)和樓面價(jià)都低于預(yù)期,，但這絲毫不掩企業(yè)的拿地?zé)崆椤?BR> 過去十天，北京,、深圳等地相繼傳出“地王”的消息,。6月27日，北京市東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)一宗商業(yè)金融用地拍賣,，經(jīng)過逾30輪激烈競買,，廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)7.1億元拿下該地塊，高達(dá)4.32萬元/平方米的樓面地價(jià),，刷新了近年來北京樓面價(jià)紀(jì)錄,。此后不久，深圳南山區(qū)一地塊成為新晉總價(jià)“地王”,，該宗規(guī)劃建筑面積達(dá)170萬平方米的地塊最終由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司以64.39億元拿下,。
值得注意的是，近期頻頻給土地市場(chǎng)注入活力的多為商業(yè)金融及綜合類型地塊的成交,。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認(rèn)為,，商業(yè)金融及綜合類型地塊被看好的原因，除樓市調(diào)控之下住宅市場(chǎng)受政策影響較大外,，商業(yè)金融及綜合類型地塊更能契合開發(fā)商追求長期收益的目標(biāo),。“住宅市場(chǎng)的黃金十年已經(jīng)過去,，接下來的‘黃金期’應(yīng)屬于工商鋪市場(chǎng),，其中自持形式會(huì)越來越多�,！�
冷清 宅地成交依然低迷
與商業(yè)地產(chǎn)的成交形成反差,，多數(shù)熱點(diǎn)城市的宅地市場(chǎng)仍難言回暖。中國指數(shù)研究公布的最新數(shù)據(jù)顯示,，1至6月全國130個(gè)城市共成交土地9511宗,，其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)2854宗，成交面積16179萬平方米,，同比減少6%,。
全國十個(gè)重點(diǎn)城市，除廣州,、深圳與南京三個(gè)城市住宅用地成交面積同比上升外,，北京、上海、重慶,、天津,、武漢、杭州,、成都七個(gè)城市住宅用地成交面積分別同比下降38%,、5%、34%,、66%,、4%、23%和22%,。
成交價(jià)格也非常理性,，今年以來底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場(chǎng),。1至6月,，全國130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1061元/平方米，同比下跌20%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1451元/平方米,，同比下跌13%。上半年,，住宅用地每月成交樓面均價(jià)均低于去年同期,。
中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，導(dǎo)致住宅土地市場(chǎng)出現(xiàn)冷清,，一方面是受國家政策限制,、地方政府以設(shè)定地價(jià)上限、配建保障性住房等手段盡量將地價(jià)定在合理范圍之內(nèi),，另一方面開發(fā)商對(duì)于目前市場(chǎng)理性的態(tài)度,，也是地塊低價(jià)成交的重要原因。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，整個(gè)房地產(chǎn)是一個(gè)循環(huán)關(guān)系,，在產(chǎn)業(yè)鏈末端銷售這塊是死氣沉沉，這必然會(huì)影響開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期,。加之開發(fā)商會(huì)通過股權(quán)交易,、收購等各種方式增加土地儲(chǔ)備，并不缺地,。
她預(yù)測(cè),，與上半年相比，下半年宅地的推出量會(huì)呈上升趨勢(shì),。但從土地性質(zhì)來說,，單純住宅用地在整個(gè)土地市場(chǎng)的比例會(huì)越來越小,，未來的趨勢(shì)是綜合用地為主。而隨著單純住宅用地推出數(shù)量相應(yīng)減少,，開發(fā)商會(huì)更加關(guān)注單個(gè)地塊的性價(jià)比,，也不排除個(gè)別地區(qū)、個(gè)別時(shí)期會(huì)出現(xiàn)“地王”的爭奪,。
趨勢(shì) 多城市將迎供地小高潮
土地市場(chǎng)尤其是住宅用地成交乏力的背后,，供應(yīng)量減少也是一個(gè)重要因素。1至6月全國130個(gè)城市共推出住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)3495宗,，面積為19463萬平方米,，同比減少15%。
四大一線城市中,，北京3月份住宅用地市場(chǎng)交易量為零。另有統(tǒng)計(jì)顯示,，前5個(gè)月北京通過招拍掛方式出讓的非保障房住宅用地量為87.4公頃,。在深圳，住宅市場(chǎng)5月才首次破冰,，整個(gè)上半年共推出住宅用地3 宗,，共計(jì)76萬平方米。
進(jìn)入6月,，部分城市開始集中大量推地,，成為今年供應(yīng)量最大的單月。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，6月全國130個(gè)城市共推出土地2764宗,，面積13285萬平方米，環(huán)比增加43%,，同比增加50%,；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)751宗，推出面積4203萬平方米,，環(huán)比增加38%,，同比增加7%。
下半年伊始,，北京等地土地市場(chǎng)便迎來推地高潮,。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的信息，7月4日共有7宗地塊進(jìn)入掛牌競價(jià)階段,，其中4宗地為居住用地,，總出讓面積超過42萬平方米。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示,，目前從整個(gè)市場(chǎng)來看,，僵持,、盤整的態(tài)勢(shì)還是很明顯，購房者,、企業(yè)的觀望氛圍仍很明顯,，政府作為土地供應(yīng)方，推地也會(huì)講究策略和節(jié)奏,，推地的力度不會(huì)貿(mào)然加大,，因此今年應(yīng)該和往年類似，在下半年特別是四季度才會(huì)加速推地,。
中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為,，隨著成交的逐漸恢復(fù)以及各地大規(guī)模土地供應(yīng)的開啟，近期開發(fā)商拿地意愿有所復(fù)蘇,。從6月整體數(shù)據(jù)來看,，標(biāo)桿房企拿地態(tài)度亦較5月更為積極。6月,，中原監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市中,，共有14家標(biāo)桿房企于10個(gè)城市中踴躍拿地，總可建面積達(dá)632.94萬平方米,，環(huán)比增幅高達(dá)80.4%,。標(biāo)桿房企的拿地舉動(dòng)，或?qū)⒋碳ね恋厥袌?chǎng)逐步趨于活躍,。
缺錢 下半年土地市場(chǎng)恐難火爆
雖然普遍預(yù)測(cè)下半年推地?cái)?shù)量將有較大幅度增加,，但專家認(rèn)為，土地市場(chǎng)恐怕還難以出現(xiàn)此前的火爆,。
“下半年火熱肯定談不上,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛還是很淡，這種情況下,，大家都不可能太樂觀,。”徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，從需求來看,，現(xiàn)在相當(dāng)一部分開發(fā)商資金鏈比較緊張，也在很大程度上制約了其大規(guī)模拿地,。陳國強(qiáng)也表示：“多數(shù)企業(yè)在調(diào)控之后,，不得不面臨資金的壓力�,！奔幢阃恋乇冗^去更便宜,，但由于自身缺乏相應(yīng)的投資能力也沒辦法拿地。
統(tǒng)計(jì)顯示,，1至5月,，房地產(chǎn)投資自籌資金到位同比增速由年初的21.4%回升至30.9%,。房地產(chǎn)銷售額同比增長18.2%，較去年18.3%增速略降,。廣發(fā)證券認(rèn)為,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)實(shí)施，銷售增速面臨回落壓力,，進(jìn)一步將對(duì)房地產(chǎn)投資構(gòu)成減速壓力,。
陳國強(qiáng)預(yù)測(cè)，“商業(yè)金融用地的出讓可以有更積極的預(yù)期,，但對(duì)住宅用地來說,，企業(yè)參與的意愿就要差一些�,！闭w而言,，在嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)，房企會(huì)比較謹(jǐn)慎,，過去多輪激烈競買及溢價(jià)率高企等火爆情形很難在下半年再現(xiàn),。徐楓預(yù)測(cè)，成交量可能并不會(huì)隨著推地?cái)?shù)量大幅躍升而增加,，樓面價(jià)也會(huì)保持平穩(wěn),。
中國指數(shù)研究院報(bào)告的認(rèn)為,，一直處于低迷狀態(tài)土地市場(chǎng),，如何回歸到合理健康發(fā)展的道路，達(dá)到樓市與土地市場(chǎng)和諧發(fā)展,，或?qū)⑹窍掳肽暾哒{(diào)控的走向,。