第三輪樓市調(diào)控啟動(dòng)半年有余后,，對商品住房實(shí)施全面政府限價(jià)銷售的行政調(diào)控手段,，終于由地方政府“火線出爐”。
“商品住房一律限價(jià)銷售”的起點(diǎn),，在于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)帶上的“明珠”香河——依據(jù)河北省政府的統(tǒng)一部署,，香河縣域內(nèi)的商品住房項(xiàng)目將從即日起全面實(shí)施政府限價(jià)銷售,。
在此之前，行政限價(jià)的管理手段在全國范圍內(nèi)也僅局限于政策性住房領(lǐng)域，至此,，香河成為第一個(gè)對所有商品住房實(shí)施全面限價(jià)的地方政府,，也成為全國首個(gè)實(shí)施行政性調(diào)控手段的縣級行政單位。
按照河北省政府的統(tǒng)一部署,，曾因與北京公交聯(lián)通,、區(qū)號(hào)統(tǒng)一而經(jīng)歷房價(jià)快速上漲的“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”，或?qū)⒊蔀樾姓{(diào)控樓市的又一個(gè)起點(diǎn),。而在此時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將難逃虧本銷售的命運(yùn),。
首例縣城限價(jià)
日前,，河北省廊坊市香河縣人民政府下發(fā)通知，要求對本行政域內(nèi)的新建商品住房預(yù)售,、銷售價(jià)格進(jìn)行限制,。控制指標(biāo)分為三檔,，普通住房的銷售均價(jià)控制在6500元/平方米,，最高價(jià)不得超過7500元/平方米。
《香河縣人民政府關(guān)于對新建商品住房實(shí)施限價(jià)銷售的公告》(下稱《公告》)顯示,，對于高檔商品住房的最高價(jià),，將控制目標(biāo)限制在11000元/平方米。
萬通地產(chǎn),、綠地集團(tuán),、富力地產(chǎn)等在香河進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，均向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí),，從6月開始他們陸續(xù)接到了發(fā)自香河縣人民政府的通知,，要求開發(fā)企業(yè)對定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。
在此之前,，政府對于商品住房全面實(shí)施限價(jià)銷售并無先例,，主要的行政限價(jià)行為，主要集中于政策性住房領(lǐng)域,。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強(qiáng)告訴記者,，在政策性住房體系中，經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接確定銷售價(jià)格,，而限價(jià)商品房政府則通過在土地招投標(biāo)中設(shè)定日后銷售價(jià)格的上限,，對定價(jià)施以影響。對于商品住房實(shí)施全面,、統(tǒng)一的價(jià)格限制,，則并無先例。
同時(shí)，這也是2010年底,，第三輪樓市調(diào)控陸續(xù)展開以來,，首個(gè)實(shí)施行政調(diào)控手段的縣級行政單位。在此之前,，無錫,、金華、溫州等地級城市在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求下,，陸續(xù)實(shí)施對非本地居民的限購措施,。但行政性調(diào)控手段始終未波及到縣級行政單位。
當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,，按照香河縣政府的“通知”和《公告》,，對于已獲得預(yù)售許可、未簽署商品房預(yù)售合同的,，要按照控制目標(biāo)提出的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,，否則將不予銷售備案；對于未申請,、批準(zhǔn)預(yù)售許可的新建商品住房項(xiàng)目,，要按照控制目標(biāo)提出的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)，否則不予受理,、批準(zhǔn)預(yù)售許可,。
“對于具體如何劃分普通商品房、高檔商品住房的標(biāo)準(zhǔn),，縣政府以及房管局方面還沒有具體的解釋,，我們也在等，等待縣里面的通知,�,！碑�(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。萬通地產(chǎn),、保利地產(chǎn),、萬科、綠地集團(tuán)等在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)均表示,，未接到“劃分標(biāo)準(zhǔn)”的相關(guān)通知,。
《公告》明確要求，對于不遵守限價(jià)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，將予以暫停其商品房網(wǎng)上簽約的權(quán)限,。這將意味著商品住房無法正常銷售。
河北統(tǒng)一安排
河北省住建廳一位官員6月14日上午向記者證實(shí),，香河縣政府對新建商品住房進(jìn)行行政限價(jià)的政策,，是按照河北省落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)一布置進(jìn)行的,。但對于統(tǒng)一下達(dá)文件一事這位官員表示不便評價(jià)。
記者了解到,，在香河縣政府下發(fā)行政限價(jià)通知之前,，河北省住建廳已經(jīng)下發(fā)了《河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)工作的通知》【2011】316號(hào)(下稱“316號(hào)文”)，這份文件是環(huán)首都相關(guān)市縣房地產(chǎn)調(diào)控的主要指導(dǎo)精神和依據(jù),。
2010年開始,，河北省政府提出環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈概念，并提出區(qū)號(hào)與北京統(tǒng)一,、公共交通與北京聯(lián)通,，并提出建設(shè)與北京接洽輕軌的遠(yuǎn)期規(guī)劃。于是,，包括燕郊,、香河、固安,、大廠,、涿州等縣市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲,，上述市縣中,，單個(gè)新建商品住房價(jià)格最高的，部分已經(jīng)達(dá)到20000元/平方米,。
涿州,、大廠、固安等地政府房管系統(tǒng)的內(nèi)部人士均向記者證實(shí),，他們已經(jīng)收悉發(fā)自河北省住建廳的316號(hào)文,，并已經(jīng)組織相關(guān)行政主管部門進(jìn)行學(xué)習(xí)、研究,、落實(shí),。這些城市住建系統(tǒng)的內(nèi)部人士均表示，在適當(dāng),、必要的時(shí)候,，也會(huì)進(jìn)行相關(guān)的限制性調(diào)控措施。
記者了解到,，河北省部署環(huán)首都部分縣(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控,、香河市全面實(shí)施商品住房限價(jià)銷售的目的，均是為了確�,！胺康禺a(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”的完成,。此前，國務(wù)院下發(fā)通知,，要求各地方政府依據(jù)“當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長目標(biāo)”,、“人均可支配收入增幅目標(biāo)”和“當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰Α保O(shè)定當(dāng)年度“新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”，并要求各級政府逐級考核,，對未完成任務(wù)的,，將視原因、情況進(jìn)行問責(zé),。
在香河縣政府正式下發(fā)行政“限價(jià)令”之前,，鑒于環(huán)首都相關(guān)縣市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲造成與當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц端降牟罹啵瑖鴦?wù)院相關(guān)部門已經(jīng)開始考慮在部分中小城市擇點(diǎn)進(jìn)行“限購”,，以緩解環(huán)熱點(diǎn)城市周邊市縣房地產(chǎn)市場快速上漲的壓力,。
在之前與國務(wù)院相關(guān)主管部門的多次溝通中，河北省政府方面通過不同方式傳遞了環(huán)首都地區(qū)受到北京市房地產(chǎn)市場的影響,，房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力較大的信息,。此前，住建部一位官員向記者表示,，國務(wù)院下發(fā)的相關(guān)調(diào)控政策中,，對限購等行政調(diào)控手段的使用的定義是“市場熱度價(jià)高”、“房價(jià)上漲較快”的城市,，而不是以城市規(guī)模和行政級別劃分,。
是否繼續(xù)限購？
記者了解到,，河北省下發(fā)的316號(hào)文中,，對于環(huán)首都縣(市)針對本地采用的房地產(chǎn)調(diào)控手段，提出了原則性的方式,，但要求各當(dāng)?shù)卣罁?jù)本地的實(shí)際情況,，選擇最有效率的手段予以實(shí)施。
在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的綠地集團(tuán)等企業(yè)負(fù)責(zé)人均向記者表示,，如果按照香河縣政府的三個(gè)檔次限價(jià),，至少在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行高檔商品住房的開發(fā)企業(yè)，將暫時(shí)面臨“虧本”的尷尬局面,。
從2009年開始,，陸續(xù)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入香河開發(fā)低密度住宅項(xiàng)目以及商住項(xiàng)目，記者通過河北省國土系統(tǒng)核實(shí)的土地成交價(jià)格顯示,，2009年以來,，香河進(jìn)行公開出讓商品住房用地價(jià)格是60萬~80萬元/畝。由于低密度住宅項(xiàng)目的容積率在1.0左右,，可供銷售的住房面積較少,。綜合分期開發(fā)的因素，大量香河開發(fā)的低密度項(xiàng)目,，樓面成本價(jià)已逼近6000余元/平方米,，再加上建設(shè)工程成本,、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用等,，成本已經(jīng)逼近9000元/平方米,。
“如此計(jì)算，如果后期項(xiàng)目仍然實(shí)施限價(jià)銷售,，那么整個(gè)項(xiàng)目的成本很難平衡,，虧本恐怕是我們不得不面對的一個(gè)尷尬現(xiàn)狀�,！碑�(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人向記者表示,。
“如果簡單地實(shí)施行政限價(jià)，很可能造成與北京房地產(chǎn)市場價(jià)格價(jià)差的進(jìn)一步拉大,�,！北本┧姆铰�(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h告訴記者。
河北省房價(jià)水平較高,、房地產(chǎn)發(fā)展熱度較高的城市,，主要集中在北京的東部和南部地區(qū)。比如,，通州區(qū)2011年截至目前的商品住房均價(jià)水平在20000元/平方米左右,，大興區(qū)為14000元/平方米左右，如果比鄰?fù)ㄖ輩^(qū)的香河按照11000元/平方米的上限“限價(jià)”,，那么兩者之間的價(jià)差就高達(dá)9000元/平方米,。
楊少鋒擔(dān)心,，這9000元/平方米的價(jià)差可能會(huì)導(dǎo)致更多北京的資金進(jìn)入當(dāng)?shù)刭I房,。目前，河北省環(huán)首都各縣市執(zhí)行的仍是“限貸不限購”的政策,，即對于非本地居民在當(dāng)?shù)刭彿�,，不能提供一定年限納稅和社保記錄的，銀行不予發(fā)放按揭貸款,，但全款購房不在限制之列,。也就是說，如果全款購房,，非本地戶籍人士在當(dāng)?shù)刭彿坎皇苋魏蜗拗啤?BR> 相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，2011年在香河等地銷售的別墅、類別墅項(xiàng)目中,，70%以上的成交客戶來自北京,，其中幾乎100%的成交客戶采用了全款購房的方式。燕郊,、大廠等市縣的成交與付款方式,，大致也與此相似,。
“如果出現(xiàn)行政限價(jià)導(dǎo)致的價(jià)差，招致北京資金迅速進(jìn)入的話,，我認(rèn)為,，不能排除河北省方面在個(gè)別環(huán)首都縣市實(shí)施對非本地居民的購房資格進(jìn)行限制的可能性，因?yàn)檎{(diào)控的核心目的在于使房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平,，與當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰ο嗥ヅ�,。”楊少鋒說,。
對于擇點(diǎn)限購的可能性,，河北省住房建設(shè)廳的官員表示不便發(fā)表評論。但楊少鋒相信,，限價(jià)之后,，恐怕就是限購。