自美國次貸危機以來,，美國房地產(chǎn)市場價格下跌超過30%,，這不僅僅是因為房地產(chǎn)市場泡沫破裂負面效應的短期困擾，更是意味著美國人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場需求長期趨勢和購買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露,。
美國房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)下跌是因為住房市場的“需求飽和”,，而“需求飽和”的根本性決定因素一方面是人口總量變化(包括自然增長率與移民增長率)對住房需求的影響。美國生育率從90年代初開始進入持續(xù)的下降通道,。人口普查局公布美國人口最新數(shù)字為3.08億人,。過去十年來美國人口增長9.7%，為1940年以來的最低增幅,。
美國蓋瑞·安德森經(jīng)濟研究中心曾經(jīng)的一項研究表明,，本世紀初，海外移民的到來,，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價格上升13.8%,；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數(shù)量增加113%的同時,，房地產(chǎn)價格上揚了37.5%,；而在外來移民數(shù)量很少或者沒有外來移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價格則出現(xiàn)了下滑,。該研究報告顯示,，在外來移民數(shù)量下降最多的10個居民區(qū)，外來移民人口平均下降39%,，房地產(chǎn)價格則平均下降了7.6%,。
而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求,。房價與家庭收入的平均百分比不超過2,，是美國能夠承受房價的真正能力。20世紀70年代初,，美國房價與家庭收入的百分比為1.7至1.8,，但到次貸危機之前，美國房價與家庭收入之比高達6,，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍,，并由此持續(xù)推高了房價�,！皨雰撼薄逼陂g出生的美國人口大約為7700萬人,，占美國成年人的35%。近幾十年來,，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的時期,，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價每年上揚20%至30%。
美國人口統(tǒng)計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位,，到2050年,，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響,，那些曾經(jīng)促進美國住宅市場繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷,。
回顧美國半個多世紀的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴大化的過程,。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小,、生活成本低的郊區(qū)居住,，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉(xiāng)村,、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程也很可能放緩，因此大戶型,、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力并進而拖累美國房地產(chǎn)市場的長期走向,。
房地產(chǎn)市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素,，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”,，對于中國亦是如此。按聯(lián)合國數(shù)據(jù)推測,，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平,。人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu)。預計中國人口增速將在2015年后進入下降通道,，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億,，這個時間段也將是中國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的重要時間窗口。