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被稱為京城首席投資人的張羽沖在房地產(chǎn)投資之前,，其本職工作是北京交響樂團的首席圓號手,。從2003年開始,，他專注于房地產(chǎn)的投資：2003年6000元/平方米購買的北京富力城，如今已經(jīng)漲到了45000元/平方米,；2009年,，15000元/平方米購入的海景房，如今輕松變?yōu)?,、4萬/平方米,。在一次次準確的市場預判背后，這位投資極客有著怎樣的成功秘笈,？
每5年一次的戰(zhàn)略調(diào)整
藝術(shù)家出身的張羽沖并沒有普通投資人精打細算的世俗氣息,，面對自己過往的“戰(zhàn)績”，張羽沖表示,，投資的一個核心是看趨勢,，投資住宅，投資商業(yè),，以及現(xiàn)在投資旅游地產(chǎn)都是看準了市場的大勢,。而他對大勢的準確把握總能夠讓跟隨他的投資人心服口服,。據(jù)悉，與他為伍的投資客們都是高端客群,，大多來自各個行業(yè)的精英,。他們的集合不僅是財力的集合，也是智慧的結(jié)合,�,！按蠹业男湃味确浅５母摺Ｎ覀円呀�(jīng)形成了非常專業(yè)的團隊,，投資人都認同團隊運作所收取的管理費,。”由此可見,，張羽沖的投資已經(jīng)完成了從散戶向大戶的轉(zhuǎn)變,，如今正在向類似于基金管理的房地產(chǎn)投資團隊方向發(fā)展。而在他的投資背后都有一個龐大的投資群體作為支持,，真正實現(xiàn)了由術(shù)向道的質(zhì)變。
他告訴記者在他的投資歷程中,，已經(jīng)經(jīng)歷了三個階段,，每一個階段經(jīng)歷的時候差不多是5年。
第一個5年計劃的時候,，他看準了住宅投資,。尤其是2003年左右，他在第一個5年計劃中,，就和他的團隊購入了北京北三環(huán)的富力城項目近百套住宅,。他告訴記者，當時投資住宅看中了一點,，就是人們急劇上升的居住需求,。當時人們買房主要是為了自住、改善,、出租,。而且時至今日以北京為例，每年還有幾十萬的留京指標,，這意味著還有百萬平方米的剛性居住需求,。
不過從2003、2004年開始,，投資房地產(chǎn)的人逐漸地增加了,。張羽沖帶領團隊開始新一輪的5年計劃商業(yè)投資。據(jù)悉他們當年投資的4萬元/平方米的商鋪目前的市值已經(jīng)達到了16萬,，即使是這樣張羽沖在2007年拋售股票和房產(chǎn)的時候依然保留著自己的商鋪,。他表示放棄住宅投資商業(yè),，一是考慮政策導向，二是看中了商業(yè)投資有持續(xù)的租金收益,。投資商業(yè)的同時,，他開始為團隊尋找新一輪的投資熱點。享受生活讓他看到了市場尤其是高端人群相同的需求,。于是他在新的5年計劃中又看中了旅游地產(chǎn),。“中國的高端人群對生活品質(zhì)的需求非常的迫切,，這個需求將引導旅游地產(chǎn)成為下一個階段投資的熱點,。而且旅游地產(chǎn)是服務于度假，投資這個領域與政府調(diào)控住宅,，關注民生沒有沖突,。”
“租金為王”的商業(yè)投資理念
因為成都近兩年來商鋪上漲的速度非�,？�,。所以記者特意就商業(yè)地產(chǎn)的投資請教了張羽沖。他先給記者講了一個實例,。他曾經(jīng)在他出租的商鋪門口聽到了路人的議論,，生意好好，這個商鋪不曉得是誰的,。買這個商鋪的人一定賺慘了,。其實在這個故事中，他想告訴記者的是,，商鋪好是與人氣旺有關,。他計算過一個130平方米小超市的現(xiàn)金流水為4.5萬/天�,？梢灶A見這個130平方米的商鋪有著持續(xù)而穩(wěn)定的租金保證,。“商業(yè)最為重要的是租金水平,，商鋪本身的升值能力也是和這個水平相關的,。試問一個100萬的商鋪，如果一年的租金僅僅幾萬元,，甚至連銀行的利息都達不到,，升值的預期從何而來�,！睆堄饹_直言不諱道,。
他告訴記者，他在第二個5年計劃中投資了不少的商鋪,，這些商鋪如今不是被星巴克就是被711等人氣旺,，流水大的商家所租用,，正是這些商家的入駐保證了他手中商業(yè)的持續(xù)升值。僅看商業(yè)升值潛力而忽視商鋪現(xiàn)實租金的方式對商業(yè)地產(chǎn)的投資來說是非常錯誤的,。
如今他還準備投資一些商業(yè)項目,，其中也包括了一些商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓和商務寫字樓。這次到成都就是為了來考察富力天匯中心和富力麗思國際公寓,。說到目前投資方向,，他表示一方面與政策的限制有關，另一個方面商業(yè)租金的回報也是他非�,？粗氐�,，尤其是寫字樓，這兩年在北京的漲幅驚人,，差不多已經(jīng)達到了每一個平方米300-350元/月,。當聽說成都的租金水平，尤其是高端寫字樓的水平每平米100多元/月,，他認為還有升值潛力,。
“看沙不看房”的細節(jié)追逐
和其他投資客還有一個非常大的不同，張羽沖告訴記者,，自己投資大多在高端,。記者試著讓他在投資客目前傾向的兩個極端，最便宜的起價房和最貴的樓王中選擇的時候,，他毫不猶豫地告訴記者一定是后者,�,！耙话銇碚f,，一個社區(qū)中最好的位置是人人都向往的，即使是買不起的人也會想著去看看,，這樣銷售的面就要大得多,，成交的機會也比其他高很多�,！�
據(jù)悉,，他是為數(shù)不多的監(jiān)督開發(fā)商的購房者。即使是工地,、毛胚房,，也要一層一層爬上去查看。后期精裝房過程中,，他也會一次次的考察,，甚至給開發(fā)商提出整改的建議。現(xiàn)在不少的開發(fā)商甚至于還主動請他去提改進的意見,。從這個細節(jié)也可以看出他對自己投資房子的重視,。
張羽沖這種只投高端的理念也指導了他在海南的投資,。也正因為他投資的是高端項目，所以他有比一般人更為細膩的投資考量,。
以他在海南投資的清水灣來說,。一般的人都覺得從市區(qū)到清水灣驅(qū)車近1個小時，地段實在不好,。但是他卻不這樣認為,，對于度假，尤其是休閑度假的人來說,，如果沒有一個適度的車程距離,，人人可去，就談不上有品質(zhì)了,。那么在眾多的海灣中,，他選擇了清水灣的原因僅僅是自然環(huán)境好、距離適中么,。他接下來的回答讓記者大跌眼鏡,。
“看沙！這里的沙非常的細膩,，不會像有些地方的灣,，海水中全是卷的沙，而且粗糙,，讓人覺得不舒服,。這里的海灣沒有坡度，海水非常的清澈,，能見度高,。”他又接著說,，“既然是投資高端的客戶,，要想到他們的需求，他們來度假,，就是為來享受最好的海水和沙灘的,，這些當然是比房子更為重要的考量對象。任何的房子,、配套,，只要是一個有實力有決心的開發(fā)商都可以達到的，但是天然條件的具備是可遇不可求的,。說到底還是從高端客群的消費心理入手,。”
談到未來的投資方向,，他認為在享受型的旅游地產(chǎn)之后,，生命科學將是他的下一個重點,。對于具體的細節(jié)，他引而不發(fā),，只是告訴記者,，當人們實現(xiàn)了舒適居住、享受生活后,，延長生命是一個必然,。所以這個行業(yè)大有可為。
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