據(jù)住建部估算,，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標所需資金至少1.3萬億元,。除中央,、省級和市縣政府將承擔5000多億元外,，剩余的8000多億元要通過社會機構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集。記者在調(diào)查中了解到,，截至目前，各地保障性住房開工目標只完成三成左右,，資金缺口成最大障礙,。專家建議，保障房建設(shè)必須探索建立多層次,、多渠道,、可持續(xù)的融資機制，在審慎規(guī)劃和嚴格管理的前提下,，引入保險,、社保、信托等民間資金,。我國可借鑒香港保障房融資新模式,，試點保障房信托投資基金(REITS)。
保障房資金缺口較大
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，地方政府在推進保障房建設(shè)過程中面臨較大資金缺口,。上海楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局副局長吳巖告訴記者,，近兩年，土地出讓收入近一半用于保障房建設(shè),。當前財政資金面臨很大壓力,，一方面，保障房建設(shè)要拿出土地,，政府僅用于收儲的拆遷成本就極為高昂,，另一方面，保障房建設(shè)需要大筆資金,，更別說后期的管理和維護了,。在現(xiàn)有的財政預(yù)算體系下，廉租房發(fā)展基本沒有問題,，但是即將大規(guī)模開展的公租房建設(shè)則面臨巨大資金缺口,。
據(jù)測算，公租房的回報率在3%左右,，需要33年才能收回成本,。但吳巖認為，即使這樣的收益率可能還是樂觀的估計,，公租房只是象征性地收取租金,，還要考慮到入住率和收繳率。如楊浦區(qū)老公房房租的收繳率普遍不理想,，最低只有60%,。如果加上后期的管理和維護，公租房的租金收入可能僅供維持日常運營,，要回收投資成本恐怕很難,。
據(jù)上海市住房保障和房屋管理局有關(guān)人士透露，今年上海經(jīng)適房,、動遷房項目的新增資金缺口約350億元,，對銀行貸款的依賴度為八成左右。以往上半年的貸款基本能按時發(fā)放到位,，但今年上半年新增貸款極少,，如果這一形勢繼續(xù)下去，要在10月底前實現(xiàn)全部項目開工將十分困難,。
按照計劃,，1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。但截至5月底上海經(jīng)適房項目約完成25%的開工計劃,，大型居住社區(qū)項目約有20%開工,，動遷房則50%以上開工。北京,、江蘇,、浙江等地保障房開工情況也不樂觀,，開工率截至5月也僅在三至四成，只有重慶開工率超過四成,。一位專家估計,，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工，資金短缺是最大障礙,。
借鑒“領(lǐng)匯模式”盤活“閑置資產(chǎn)”
海通證券房地產(chǎn)信托投資基金專家袁國良建議,，上海可試點引入香港“領(lǐng)匯模式”,，在目前法律允許的范圍內(nèi),，設(shè)計符合實際情況的保障房信托基金模式，盤活政府所持有的“閑置資產(chǎn)”,，將沉淀資產(chǎn)價值顯性化,。
從2003年起，香港政府對保障性住房策略作出調(diào)整,，停止出售居屋(類似內(nèi)地的經(jīng)濟適用房),，香港房屋委員會收入銳減，發(fā)展公屋面臨巨大資金壓力,。為此,，房委會通過分拆出售轄下180多處零售和停車設(shè)施，成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金,，并把該基金在香港聯(lián)交所上市,，凈資產(chǎn)為330億港元，分拆銷售設(shè)施所得收入全部歸房委會所有,，為香港公屋發(fā)展拓展了新的融資渠道,。
按2011年3月25日數(shù)據(jù)，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金市值約530億港元,，是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金,。即使在金融危機期間，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金表現(xiàn)也非常穩(wěn)定,，是市場唯一未跌破凈值的REITS,。
領(lǐng)匯管理有限公司執(zhí)行董事和行政總裁王國龍也認為,，內(nèi)地可以借鑒領(lǐng)匯上市的經(jīng)驗,，選擇適宜的房地產(chǎn)成立房地產(chǎn)投資信托基金，為保障房建設(shè)籌集資金,�,！鞍逊慨a(chǎn)打包上市為房地產(chǎn)投資信托基金，這種融資方法已為許多國家接受,，在歐洲,、美國有幾十年的歷史”,。
據(jù)香港領(lǐng)匯基金企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理丘兆祺介紹，領(lǐng)匯得以成功運行,、平穩(wěn)經(jīng)營,、穩(wěn)定回報投資者取決于以下條件：第一，打包上市的資產(chǎn)質(zhì)量較高,，能產(chǎn)生穩(wěn)定租金,，給投資者穩(wěn)定回報。領(lǐng)匯資產(chǎn)包內(nèi)物業(yè)均在交通發(fā)達,、地理環(huán)境較好的衛(wèi)星城中心,，緊鄰地鐵，周邊人口密集,，面向大眾消費,，因此較少受經(jīng)濟景氣度影響，租金波動不大,，因此即使在2008年金融危機期間表現(xiàn)也很穩(wěn)定,。第二，有專業(yè)的物業(yè)運營公司,，提升商場,、超市等品質(zhì)，迎合現(xiàn)代消費模式重新規(guī)劃市場及租戶,，租金穩(wěn)定增長,。過去五年，領(lǐng)匯旗下物業(yè)租金從平均每月20港元/平方呎(10平方呎約等于一平方米)提升至目前的32港元/平方呎,。
可使國有資產(chǎn)保值增值不流失
袁國良等專家表示,，內(nèi)地采用“領(lǐng)匯模式”有幾大優(yōu)勢：首先，通過資產(chǎn)池打包,，可以把數(shù)百億元存量資產(chǎn)盤活,，募集的資金量較大，可以開辟地方政府新的融資渠道,。去年以來,，各地對地方融資平臺進行清理，加上今年對信貸總量的控制,，融資平臺融資能力下降,；隨著樓市調(diào)控深入，地方政府土地出讓收入也將明顯下降,�,！邦I(lǐng)匯模式”有助盤活地方存量資產(chǎn)，彌補地方財力不足,。與此同時,，政府操作也很靈活,，最多可持有85%股份，也可逐步減持,，確保國有資產(chǎn)保值增值,。
第二，保障房REITS在市場公開交易,，定價透明,，避免暗箱操作，不會造成國有資產(chǎn)流失,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說,，目前各地在吸引開發(fā)商參與保障房建設(shè)過程中，往往會給予一些政策優(yōu)惠來彌補開發(fā)商利益的讓渡,，這種優(yōu)惠大多是“一事一議”不透明的,，實際操作中不排除開發(fā)商獲取的隱性收益大于顯性成本。REITS由市場定價,，能最大程度保障政府權(quán)益,，甚至在公眾對房價存在上漲預(yù)期之下，還可能享有一定溢價,。
REITS在民間資本中對收益率的要求最低,，約在4%左右，可以說是成本最低的資金來源之一,。與此相對,，保險機構(gòu)的年均投資收益率超過5%，全國社�,；鹄硎聲c南京簽約的30億元信托貸款,，利率也達到6.06%，開發(fā)商對利潤的期望值則更高,。
據(jù)介紹,，房地產(chǎn)投資信托基金是資產(chǎn)證券化的一種形式，作為集體投資計劃,，主要投資于可獲租金等收入的房地產(chǎn),，所得收入以派息方式分配給基金持有人。對普通百姓來說,，保障房REITS也增加了一個穩(wěn)定的投資渠道,。由于資產(chǎn)池均是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租金回報率比較穩(wěn)定,，持有者每年可以穩(wěn)定獲得分紅,，同時還享受資產(chǎn)增值收益,。領(lǐng)匯房產(chǎn)基金6月1日公布的2010財年(截至2011年3月31日)業(yè)績顯示,，受惠于香港經(jīng)濟持續(xù)改善,，每基金單位分派額較去年增加13.4%，至1.10港元,。領(lǐng)匯上市時發(fā)行價為10.3港元,，目前股價維持在27港元左右，5年總增值達165%,；2007至2010財年領(lǐng)匯分紅率分別為3.6%,、4.3%、5.5%,、5.1%,，跟銀行儲蓄相比也是相對可觀的收益。