根據住建部規(guī)定,，6月9日是各地政府公布保障房建設信息的最后期限。截至6月8日,，僅有天津,、合肥等少數城市有所響應。包括北京,、上海在內的大部分城市仍未公布保障房建設具體信息,。
按照原定計劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工,。但最新數據顯示,，保障房整體開工率不到3成,，土地與資金短缺仍為最大障礙。
在空前的保障房建設壓力下,，各地政府陸續(xù)推出商品住宅地塊配建保障房的模式,，期望一舉解決保障房建設中土地、資金雙重短缺的難題,。然而,，普遍的土地流拍和低價成交令土地市場步入低谷，“捆綁”模式遭遇尷尬,。
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一邊是民眾翹首企盼的“民生工程”,，一邊是“躊躇不前”的社會資本，社會資金的顧慮在哪里,？社會資金進入保障房建設的瓶頸如何打破,？（資料照片） |
政策 “捆綁”配建成硬性規(guī)定
“十二五”規(guī)劃提出，未來5年中國將建設3600萬套保障房,，2011全年1000萬套保障房任務業(yè)已下達到各省市,；并明確要求本年度用于保障性安居工程土地面積為7.74萬公頃，與2010年實際供地3.24萬公頃相比增加了近140%,。
據測算,，1000萬套保障房建設任務所需資金約為1.3萬億元,，中央財政初步安排的資金為1030億，前期追加部分僅為280億,。保障房任務分攤到各省市后,，地方政府只能通過提高土地出讓金的方式獲得資金。
在資金壓力之下,，各地普遍的做法是,，在普通商品住宅地塊出讓中“捆綁”保障房性質地塊。
目前,，在北京,、廣州、杭州,、石家莊,、蘭州等地“捆綁”模式已經陸續(xù)推行。西安,、福州,、邢臺等地則出臺硬性規(guī)定，要求新出讓的“所有商品房地塊”必須配建一定比例保障性住房,。例如,，邢臺市要求“在普通商品房建設項目中配建保障性住房10%以上，并將保障房配建要求作為土地出讓前置條件”。
杭州今年將計劃供應4500畝的經營性用地,，其中10%將作為保障性住房用地,。杭州市國土資源局土地利用處一位官員表示，杭州此后將根據地塊的區(qū)位,、大小,、周邊配套等情況采取集中或分散等多種方式配建或代建保障性住房,。
石家莊于5月集中出讓的這9宗地塊均為住宅或商服住宅用地,，其中6地塊公告中明確須按規(guī)定配建一定比例的保障性住房。
一位業(yè)內人士說,，商品房用地配建保障性住房已經成為各地慣用的做法,，配建的具體比例則由地方政府自行確定。而國內各個城市的標準一般在3%到5%之間,。相當于一個10萬平方米的樓盤中,，最多需要配建5%即5000平方米的保障性住房。
安徽省合肥土地有償使用服務中心副主任宋衛(wèi)東告訴《經濟參考報》記者,，捆綁的一般步驟是,，由政府完成具體地塊商品房配建保障房詳細規(guī)劃，再由土地有償服務中心完成交易,。
早在今年3月份,，安徽省政府曾下發(fā)一份文件，要求全省新建普通商品住房,、經濟適用住房,、拆遷安置房項目，都要配建10%的保障性住房項目,。
合肥學院房地產研究所所長朱德開告訴《經濟參考報》記者,，“政府已經出臺硬性規(guī)定，開發(fā)商要么接受,，要么選擇別的途徑,。”但是,，究竟哪些地塊適合配建,？怎么配建？這些配建地塊的后期管理又應該怎樣,？合肥還在進一步規(guī)劃中,。
北京陽光100置業(yè)集團有限公司副總經理范小沖表示，配建“捆綁”模式將成為此后土地出讓趨勢,�,！霸诘胤匠袚芰τ邢藓椭醒雴栘熤贫惹疤嵯�,，商品房與保障房捆綁制度是最有效、最直接的解決渠道,�,！�
不過，保障房與商品房分處于不同地段是業(yè)內共識,，“捆綁”地塊的位置選擇和具體配建標準目前尚沒有公認的合理模式,。
市場 房地產開發(fā)商反應冷淡
5月份，杭州要求配建10%保障房地塊以及石家莊同等性質“捆綁”地塊先后流拍,。而這并非流拍個案,，大部分“捆綁”性質地塊出讓過程因為應者寥寥而以低價成交，更有城市部分保障性質地塊流拍后降價入市仍然乏人問津,。
繼杭州,、石家莊后，福建首宗保障房“捆綁”商品房用地因無人競標宣布流拍,。據了解,，當地政府已經將保障房建設規(guī)模細分“捆綁”到具體地塊。但是首宗“捆綁”地塊入市即流拍令當地政府始料未及,，不得不重新規(guī)劃保障房建設方式,。
北京東亞新華地產一位內部人士告訴《經濟參考報》記者，目前仍處于政策調控期,，國家的宏觀調控力度和空前的保障房建設規(guī)模令調控效應初步顯現。各地土地溢價率下降,、土地出讓金減少表明開發(fā)商對未來的市場預期并不看好。
而“捆綁”模式地塊流拍的主要原因,，是因為開發(fā)商熱情不高,。保障性質項目回報期長且收益不高，“捆綁”后反而影響商品房的銷售收益,。
南京銀城房地產開發(fā)有限公司總經理傅建告訴《經濟參考報》記者,，在南京市場,，一塊單純進行商品房開發(fā)的住宅地塊地價大概在每畝500萬,，捆綁保障房建設后，地價大概降低到每畝400萬,。
“表面看起來地價降低，但是政府其實并沒有損失,，因為能參與配建保障房的地塊多數位于偏遠地區(qū),�,！备到ㄕJ為,，“相反,，開發(fā)商雖然低價拿地，但是在后期開發(fā)面臨規(guī)劃,、管理等一系列難題,。”
傅建解釋,，保障房與商品房針對不同消費群體,，很難在同一小區(qū)內針對兩大群體提供出統(tǒng)一的物業(yè)管理標準和建設水平�,！吧唐贩績r格相當于保障房的兩倍以上,，同一地塊配建保障房以后，商品房銷售額會直接下降,�,！�
其中，政府在“捆綁”地塊中針對地價的折價部分,，并不能彌補商品房受損部分的利益,。“‘捆綁’地塊總體地價成本雖然減少100萬,，但商品房部分地價并未減少,，而后期銷售收益反而要損失更多�,！备到ㄕf,。
范小沖亦表示，企業(yè)更看重商品住宅地塊開發(fā),。通過綜合評估土地成本,、未來銷售收益和市場預期，開發(fā)商對保障房捆綁地塊缺乏熱情,。況且保障房需要前期墊付大筆資金,，這對企業(yè)資金鏈也是一大考驗。
對策 亟待配套投融資政策
上述東亞新華內部人士說,，希望政府在主導“捆綁”模式時,，能夠同時完善相關配套政策，比如針對開發(fā)企業(yè)在稅收,、信貸方面予以政策優(yōu)惠,，同時在許可范圍內加快保障房審批驗收環(huán)節(jié),。
除了如何在保障房配建模式中縮短資金回籠周期,，房地產企業(yè)更關心的則是地方政府對投融資政策的推動,。
一位房地產開發(fā)企業(yè)人士反映，去年的保障房項目貸款一般是維持基準利率,，甚至能享有下浮10%—15%的優(yōu)惠,；今年以來一般是上浮10%—15%，甚至達到30%,。按照這樣的資金成本,，保障房項目建設不但無利可圖，且極有可能虧本,。
該人士認為,，順應保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應將兩類貸款實現分類管理,，并落實中央關于支持保障房建設的金融政策,，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時,，加強監(jiān)管,，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā)。
范小沖表示,，理論上任何一種政策都不能強制推行,，但是開發(fā)商目前面臨的處境是，“要想進入市場,，只能順應趨勢,，接受政府的游戲規(guī)則，分擔保障房建設壓力,�,！�
“政府將保障房建設任務轉移給開發(fā)商后，既沒有讓利,，在相關配套政策上也缺乏誠意,，實際的做法是，一旦拿了配建地塊,，保障房不建，商品房則不予驗收,�,！狈缎_認為，僅僅強制性的“捆綁”配建,，而沒有投融資方面的政策扶植,，很難調動開發(fā)商參建保障房的積極性。
中國指數研究院最新研究報告稱,，未來市場商品房配建保障房,、“限地價,、競保障房面積”等模式將被廣泛采用。如果地方政府在保障房“捆綁”商品房模式中,，給予企業(yè)更多的稅費優(yōu)惠,，嘗試成立保障房投融資和管理公司，則有利于房企提早打通融資渠道,。
南京市房地產市場發(fā)展研究中心副主任李智表示,，政府主導“捆綁”模式，應該針對某些特定地塊,，進行精準規(guī)劃后再具體實施,。如果地方政府在投融資渠道盡快完善相關配套政策，對各方都有好處,。