5月份，北京豪宅逆勢而動,，釣魚臺7號院漲至30萬元/平方米，從北京最貴躥至全國最貴,，曝出最嚴限購令下的樓市暴利，3日該項目已被暫停銷售,。然而經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號，盡管價格未現(xiàn)漲勢,，卻也在以不同的手段攫取著暴利,。狂漲價,、久囤地,、撬地球———最經(jīng)典的樓市三大暴利法則,，在京城三大豪宅項目中演繹得淋漓盡致,。據(jù)新華社電
成本僅4萬售價30萬
手段1：狂漲價 案例：釣魚臺7號院
想描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖，不能不提到位于西三環(huán)內(nèi)的釣魚臺7號院,。
2009年7月21日開盤時,，以7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。2010年第1季度,，每平方米銷售均價突破8萬元,，3季度已達到10.35萬元。開盤后一年多的時間內(nèi),，在北京市豪宅均價排行榜中,，釣魚臺7號院穩(wěn)居榜首。
不過,，釣魚臺7號院似乎并不滿足于北京最貴,。
近日，該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售證的現(xiàn)房,，其中3號樓為30萬元/平方米,，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米,。這不僅是目前北京最高的價格,，也是中國內(nèi)地可公開查詢的單價最高項目,。
從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間,。分析人士指出,，該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下。
目前,，該項目涉嫌暴利已引起北京市相關(guān)部門的重視,，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會3日宣布，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售,，并已聯(lián)合北京市地稅局對該項目展開調(diào)查,。
■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則
飛速漲價非豪宅專利，據(jù)了解,，通州區(qū)在2009年底時房價普遍在每平方米1萬元左右,，而在2010年3月份，這一區(qū)域的很多項目將房價猛漲至每平方米25000元,。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長楊少鋒表示,，2008年前北京15000元/平方米就可以算上是高檔住宅，現(xiàn)在至少需要30000元/平方米才算得上高檔項目,，三年間北京主流房地產(chǎn)項目價格增幅約100%,，而房地產(chǎn)項目完全由開發(fā)商自主定價。
地價2千多房價10余萬
手段2：久囤地 案例：霞公府
去年8月14日,，位于王府井的霞公府以均價10.791萬元/平方米開盤,。
據(jù)北京市國土資源局資料顯示，該項目2005年已拿地,，當時這一地塊的規(guī)劃建筑面積為26萬平方米,，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元/平方米,。
北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示,，2003年，海淀區(qū)部分項目的樓面地價已高達2000元/平方米,，而如今2232元/平方米的樓面地價,，至少要在六環(huán)外。
憑借分期開發(fā),，該項目經(jīng)歷了2007,、2009年兩次房價上漲高峰，至去年上市時,，已賣至10萬多元/平方米,。
業(yè)內(nèi)資深人士稱，分期開發(fā),、對項目中黃金位置地塊長期撂荒,，享用因土地增值帶來的暴利,，是房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則。
湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示,，盡管不排除規(guī)劃和拆遷難等原因,，但更多的開發(fā)商囤地就是為了坐享土地升值，近年來地價飆升太快,，尤其是市中心地塊已成稀缺資源,，如果一次性建房銷售，就無法享受地價溢價的利益,，反之閑置土地有時候收益更大,，分期開發(fā)變相捂盤、盡量延長開發(fā)進度都能起到囤地效果,。
■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則
據(jù)了解,，分期開發(fā)、圍而不建的現(xiàn)象在地產(chǎn)界廣泛存在,。據(jù)香港上市公司碧桂園2010年年報顯示,，截至去年底碧桂園已取得國土證的建筑面積約4830萬平方米，其中滿洲里碧桂園項目的完全竣工日期為2024年,。此外,，東三環(huán)雙井橋南，華潤置地旗下的一塊地6年來基本處于停滯狀態(tài),，而地價則上漲了好幾倍,。
楊少鋒表示，除了獲得土地增值,，開發(fā)商囤地還可以造成商品房供應(yīng)市場的房源數(shù)量減少,，進而推高房價。
五千萬“運作”到150億
手段3：借殼 案例：長安8號
在建國路與西大望路交會處東南角,，總建筑面積達23萬多平方米的長安8號項目，正在進行最后階段的施工,。按照該項目目前售價每平方米7萬多元來計算,，其市值最少為150億元。
但是,，這個項目的啟動資金只有5000萬元,。
2004年，北京王府世紀發(fā)展有限公司旗下北京耀輝置業(yè)拿到了長安8號地塊,，占地面積2.745萬平方米,、規(guī)劃建筑面積23.29萬平方米。
天鴻寶業(yè)當年的公開資料顯示,，耀輝置業(yè)的凈資產(chǎn)不到3000萬元,，注冊資本只有5000萬元,。要想獨立成功運轉(zhuǎn)這個預(yù)計投資數(shù)十億元的大項目，無疑困難重重,。
起初,，王府世紀將耀輝置業(yè)62%的股權(quán)，以3100萬元賣給了上市公司天鴻寶業(yè),。隨后,，天鴻寶業(yè)通過銀行貸款等，為項目籌集拆遷款和建設(shè)資金數(shù)億元,，項目順利啟動,。
合作中途，天鴻寶業(yè)被控股方首開股份借殼整體上市,，運作一段時間,，將其轉(zhuǎn)讓給奧園地產(chǎn)。奧園地產(chǎn)又為該項目注入大量資金,，提供償還欠款,、建設(shè)裝修的費用。
■ 業(yè)內(nèi)規(guī)則
通過合作買家的不斷更迭和資本運作,，長安8號目前基本建成,，已上市銷售。
事實上,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，借助金融杠桿使投資收益翻番的情況不勝枚舉。例如一個住宅項目的預(yù)計投資額是10億元,，利潤是3億元,，項目利潤率為30%。實際上開發(fā)商只需拿出2.5億元啟動項目,，后期可利用土地抵押貸款,、預(yù)售資金來分期滾動開發(fā)，不用再自掏腰包,，最終利潤率將超過100%,。