按照計(jì)劃,，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工,。但從部分城市今年以來保障房開工情況來看,，成績(jī)并不樂觀,，一些城市開工率不到三成,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前保障房開工率不高，既是項(xiàng)目進(jìn)程自身規(guī)律使然,，也與融資困難等因素有關(guān)。預(yù)計(jì)下半年各地將逐漸迎來開工高峰期,，但資金難題依然是制約保障房建設(shè)的一大障礙。
為確保地方政府按時(shí)按量完成年度保障房開工計(jì)劃，住建部上月下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》,，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項(xiàng)目進(jìn)程,，包括年度保障房計(jì)劃、開工項(xiàng)目以及竣工項(xiàng)目信息等,。
最新數(shù)據(jù)顯示,，截至5月底,，上海動(dòng)遷房開工50%以上,，經(jīng)適房項(xiàng)目約完成25%的開工計(jì)劃。截至5月下旬,，江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30%,。截至4月底,，重慶已開工20.4萬套，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%,，屬開工率較高城市,；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套,，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。另外,，北京新開工建設(shè)、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計(jì)劃,，目前執(zhí)行情況也并不樂觀,。一位專家估計(jì)，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工,，資金短缺是最大障礙,。
各地方政府多次強(qiáng)調(diào)保障性安居工程是必須完成的約束性指標(biāo),，有政府官員更形象地將其解釋為“完不成任務(wù)就要摘烏紗帽的指標(biāo)”,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者,，房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)過程,，前期準(zhǔn)備工作較多,，因此前五個(gè)月開工率不高在情理之中,，但接下來數(shù)月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮,，第三季度也有可能成為保障房建設(shè)的“問責(zé)季”,。
據(jù)介紹，開發(fā)商僅《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》這四證辦下來就至少需要四個(gè)月時(shí)間，到銀行申請(qǐng)貸款審核還需要兩個(gè)月,，如果前期準(zhǔn)備工作沒有做好,，要想在接下來的5個(gè)月內(nèi)開工建設(shè),，緊迫程度可想而知,。
一家商業(yè)銀行上海分行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人告訴記者,，今年分行貸款目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“零增長”,，由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào),，銀行可發(fā)放貸款的額度捉襟見肘,，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，受政策限制雖然現(xiàn)在還不能說是暫停發(fā)放,，但基本上已很少發(fā)放,，即便是政策支持的保障房項(xiàng)目也很難貸款。
記者從上海多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解到,，目前確實(shí)很少從銀行獲得貸款支持,。上海地產(chǎn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)等參與多個(gè)大型保障房項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)也反映,，貸款審批程序更加嚴(yán)格,，審批時(shí)間更長，發(fā)放貸款額度也銳減,�,！耙郧坝小秶型恋厥褂脵�(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請(qǐng)貸款，現(xiàn)在必須四證齊全,；以前貸款額往往有數(shù)億,、數(shù)十億元，現(xiàn)在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭(zhēng)取,�,！币患覅⒔ㄉ虾Ｄ炒笮途幼∩鐓^(qū)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,，現(xiàn)在項(xiàng)目多資金少，是“十口鍋?zhàn)影藗�(gè)蓋”,，緊張程度不言而喻,。
另外一些開發(fā)企業(yè)反映,，去年的保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率,，甚至能享有下浮10%-15%的優(yōu)惠,；今年以來一般是上浮10%-15%,，高的甚至達(dá)到30%,。按這樣的資金成本,，經(jīng)適房等項(xiàng)目的建設(shè)不但無微利可圖,，且極有可能虧本。
據(jù)了解,，今年一些城市經(jīng)適房,、動(dòng)遷房項(xiàng)目的新增資金缺口可能達(dá)數(shù)百億元,，對(duì)銀行貸款的依賴度為八成左右,。以往上半年的貸款基本能按時(shí)發(fā)放到位,，但今年上半年新增貸款極少,，如果這一形勢(shì)繼續(xù)下去,，要在10月底前實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目開工將十分困難。
據(jù)住建部估算,，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元,。其中中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元,，剩余的8000多億元要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集,。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日,，財(cái)政部已累計(jì)下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金617億元,，已完成全年預(yù)算59.9%。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設(shè),，中央財(cái)政1030億元的投入顯然不夠,。
目前保障房和商品房的開發(fā)貸款都屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，被納入樓市調(diào)控范圍,，這是保障房貸款受限的關(guān)鍵因素,。業(yè)內(nèi)人士建議，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向,，應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理,，并落實(shí)中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策，確保貸款額度和優(yōu)惠利率,；與此同時(shí),，加強(qiáng)監(jiān)管，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā),。
銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民日前曾表示,，保障房建設(shè)資金“不能全部壓在銀行身上”,。由于保障房非商業(yè)地產(chǎn)，資金回報(bào)時(shí)間長,，沒有商業(yè)可持續(xù)性,，因此銀行只能在財(cái)政補(bǔ)充足額到位的基礎(chǔ)上，適當(dāng)給予支持,，否則如果無法償還信貸本息,，就會(huì)形成新一輪的平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上,，各方對(duì)保障房資金來源一直在進(jìn)行著多種探索和嘗試,。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上，保監(jiān)會(huì)主席吳定富表示,，保監(jiān)會(huì)將在政策允許范圍內(nèi),，本著把上海建成保險(xiǎn)資金運(yùn)用試驗(yàn)區(qū)的考慮，在上海地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施,、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)等投資活動(dòng),。目前平安保險(xiǎn)已發(fā)起債權(quán)投資計(jì)劃，募集資金30億元,，用于支持上海保障性住房建設(shè),。去年底，北京市土地儲(chǔ)備整理中心與七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司也簽訂了總金額為700億-800億元的債權(quán)投資計(jì)劃,。
上海公積金管理中心日前還根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，首次使用公積金增值資金收購公共租賃住房項(xiàng)目“新江灣尚景園”，總投資14.98億元,，為上海的公租房“儲(chǔ)備庫”新增住宅2200余套,。另外，天津,、上海等地也在加快推動(dòng)保障性住房投資信托基金(REITs)設(shè)立工作。
專家認(rèn)為,，加快保障房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，既需要完善銀行貸款等“主流”融資渠道，也需要不斷創(chuàng)新融資方式,；既需要地方政府,、企業(yè)的持續(xù)探索，也離不開中央有關(guān)部門,、金融機(jī)構(gòu)不斷的機(jī)制創(chuàng)新,、形成合力。