按照計(jì)劃，今年1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工,。但從部分城市今年以來保障房開工情況來看,，成績并不樂觀，一些城市開工率不到三成,。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前保障房開工率不高，既是項(xiàng)目進(jìn)程自身規(guī)律使然,，也與融資困難等因素有關(guān),。預(yù)計(jì)下半年各地將逐漸迎來開工高峰期，但資金難題依然是制約保障房建設(shè)的一大障礙,。
為確保地方政府按時(shí)按量完成年度保障房開工計(jì)劃,，住建部上月下發(fā)了《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，要求各地方政府在6月6日前必須公布保障房的項(xiàng)目進(jìn)程,，包括年度保障房計(jì)劃,、開工項(xiàng)目以及竣工項(xiàng)目信息等。
最新數(shù)據(jù)顯示,，截至5月底,，上海動(dòng)遷房開工50%以上，經(jīng)適房項(xiàng)目約完成25%的開工計(jì)劃,。截至5月下旬,，江蘇省45萬套保障房任務(wù)總體開工率約為30%。截至4月底,，重慶已開工20.4萬套,，占年度保障性住房建設(shè)總量的41%，屬開工率較高城市,；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套,，完成年度目標(biāo)任務(wù)的33.2%。另外,，北京新開工建設(shè),、收購保障性住房20萬套以及深圳開工建設(shè)7.3萬套保障性住房的計(jì)劃，目前執(zhí)行情況也并不樂觀,。一位專家估計(jì),，整體來看目前仍約有七成保障房沒有開工,，資金短缺是最大障礙。
各地方政府多次強(qiáng)調(diào)保障性安居工程是必須完成的約束性指標(biāo),，有政府官員更形象地將其解釋為“完不成任務(wù)就要摘烏紗帽的指標(biāo)”,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)有一個(gè)過程,，前期準(zhǔn)備工作較多,，因此前五個(gè)月開工率不高在情理之中，但接下來數(shù)月各地將迎來保障房大規(guī)模集中開工的熱潮,，第三季度也有可能成為保障房建設(shè)的“問責(zé)季”,。
據(jù)介紹，開發(fā)商僅《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》這四證辦下來就至少需要四個(gè)月時(shí)間,，到銀行申請貸款審核還需要兩個(gè)月,，如果前期準(zhǔn)備工作沒有做好，要想在接下來的5個(gè)月內(nèi)開工建設(shè),，緊迫程度可想而知,。
一家商業(yè)銀行上海分行房地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人告訴記者，今年分行貸款目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“零增長”,，由于存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào),，銀行可發(fā)放貸款的額度捉襟見肘,，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，受政策限制雖然現(xiàn)在還不能說是暫停發(fā)放，但基本上已很少發(fā)放,，即便是政策支持的保障房項(xiàng)目也很難貸款,。
記者從上海多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解到，目前確實(shí)很少從銀行獲得貸款支持,。上海地產(chǎn)集團(tuán),、綠地集團(tuán)等參與多個(gè)大型保障房項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)也反映，貸款審批程序更加嚴(yán)格,，審批時(shí)間更長,，發(fā)放貸款額度也銳減�,！耙郧坝小秶型恋厥褂脵�(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》兩證就可申請貸款,，現(xiàn)在必須四證齊全；以前貸款額往往有數(shù)億,、數(shù)十億元,，現(xiàn)在1億元甚至5000萬元的貸款也要去爭取�,！币患覅⒔ㄉ虾Ｄ炒笮途幼∩鐓^(qū)的企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,，現(xiàn)在項(xiàng)目多資金少,，是“十口鍋?zhàn)影藗�(gè)蓋”，緊張程度不言而喻,。
另外一些開發(fā)企業(yè)反映,，去年的保障房項(xiàng)目貸款一般是維持基準(zhǔn)利率，甚至能享有下浮10%-15%的優(yōu)惠,；今年以來一般是上浮10%-15%,，高的甚至達(dá)到30%。按這樣的資金成本,，經(jīng)適房等項(xiàng)目的建設(shè)不但無微利可圖,，且極有可能虧本。
據(jù)了解,，今年一些城市經(jīng)適房,、動(dòng)遷房項(xiàng)目的新增資金缺口可能達(dá)數(shù)百億元，對銀行貸款的依賴度為八成左右,。以往上半年的貸款基本能按時(shí)發(fā)放到位,，但今年上半年新增貸款極少，如果這一形勢繼續(xù)下去,，要在10月底前實(shí)現(xiàn)全部項(xiàng)目開工將十分困難,。
據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元,。其中中央,、省級和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集,。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,，截至5月20日，財(cái)政部已累計(jì)下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金617億元,，已完成全年預(yù)算59.9%,。但要完成全年1000萬套的保障性住房建設(shè)，中央財(cái)政1030億元的投入顯然不夠,。
目前保障房和商品房的開發(fā)貸款都屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,，被納入樓市調(diào)控范圍，這是保障房貸款受限的關(guān)鍵因素,。業(yè)內(nèi)人士建議,，順應(yīng)保障房和商品房“雙軌制”的政策取向，應(yīng)將兩類貸款實(shí)現(xiàn)分類管理,，并落實(shí)中央關(guān)于支持保障房建設(shè)的金融政策,，確保貸款額度和優(yōu)惠利率；與此同時(shí),，加強(qiáng)監(jiān)管,，防止企業(yè)“套貸”用于商品房開發(fā),。
銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民日前曾表示，保障房建設(shè)資金“不能全部壓在銀行身上”,。由于保障房非商業(yè)地產(chǎn),，資金回報(bào)時(shí)間長，沒有商業(yè)可持續(xù)性,，因此銀行只能在財(cái)政補(bǔ)充足額到位的基礎(chǔ)上,，適當(dāng)給予支持，否則如果無法償還信貸本息,，就會(huì)形成新一輪的平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn),。
事實(shí)上，各方對保障房資金來源一直在進(jìn)行著多種探索和嘗試,。在剛落幕的“2011陸家嘴論壇”上,，保監(jiān)會(huì)主席吳定富表示，保監(jiān)會(huì)將在政策允許范圍內(nèi),，本著把上海建成保險(xiǎn)資金運(yùn)用試驗(yàn)區(qū)的考慮,，在上海地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)等投資活動(dòng),。目前平安保險(xiǎn)已發(fā)起債權(quán)投資計(jì)劃,，募集資金30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè),。去年底,，北京市土地儲(chǔ)備整理中心與七家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司也簽訂了總金額為700億-800億元的債權(quán)投資計(jì)劃。
上海公積金管理中心日前還根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,，首次使用公積金增值資金收購公共租賃住房項(xiàng)目“新江灣尚景園”,，總投資14.98億元，為上海的公租房“儲(chǔ)備庫”新增住宅2200余套,。另外，天津,、上海等地也在加快推動(dòng)保障性住房投資信托基金(REITs)設(shè)立工作,。
專家認(rèn)為，加快保障房建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，既需要完善銀行貸款等“主流”融資渠道,，也需要不斷創(chuàng)新融資方式；既需要地方政府,、企業(yè)的持續(xù)探索,，也離不開中央有關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)不斷的機(jī)制創(chuàng)新,、形成合力,。