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成交量下滑,，主要城市居住用地價格漲幅回落,，部分城市房價開始出現同比下降，不少信息顯示樓市正在發(fā)生積極變化,。筆者認為，目前樓市調控正步入“敏感期”，有一定效果,，但基礎仍顯薄弱，各地應加強既有政策的落實和執(zhí)行力度,。
溫家寶總理近日在國務院常務會議上指出,，當前市場仍處于相持階段，普通商品住房價格與調控目標和群眾期待相比仍有較大差距,，特別是有的城市房價過高,、上漲過快的局面沒有根本改變，有的地方落實中央調控政策的措施也不夠有力,，總的調控效果還有待鞏固和加強,。
的確，目前樓市博弈氛圍依舊濃厚，一邊是部分房地產開發(fā)商抱著調控松動幻想死扛不降價,，另一邊是消費者認為房價仍高,。以北京春季房展會為例，開發(fā)商咬牙不降價,，只是象征性地給點小禮物作為營銷噱頭,；而消費者并不買賬，購房意愿極低,。與以往明顯不同的是,，房展組委會僅公布了“登記人數”和“看房人數”，絕口不提“成交量”,。
這或許可以從以下一組數據中找到答案,。“鏈家地產”在此次展會上的調研統(tǒng)計顯示,，僅13%的受訪消費者打算近三個月內購房,，87%的受訪消費者把購房計劃推遲到三個月以后，其中半年以后購房的受訪消費者占65%,�,！�
事實上，在一系列調控舉措下,，天平正向有利于購房者一方傾斜,。“存貨大增,、現金流巨減,、負債激增、融資渠道急劇縮窄”是部分房地產開發(fā)商的現狀,。
這也可以從一組數據中看出端倪,。截至4月18日，94家房地產上市公司公布2010年年報,，其經營性現金流量凈額為-760.3億元,，同比大減1249億元。Wind數據顯示,，可統(tǒng)計的91家上市房企2010年末的存貨總量達8055億元,，同比增長40.5%。
更為重要的是,，今年以來央行已四次上調存款準備金率,，去年曾六次上調，大型金融機構存款準備金率達到20.5%的歷史高位,。據測算,，每上調存款準備金率0.5個百分點,，約可凍結商業(yè)銀行資金3500億元。在連續(xù)上調后,，開發(fā)商從銀行貸款愈加困難,，資金壓力加大，這在中小房企表現得更為明顯,。
成交下滑,、資金趨緊，無疑將加大開發(fā)商的降價壓力,。但應該看到,，新盤打折促銷的仍屬少數，大規(guī)模降價尚未出現,，有些開發(fā)商仍幻想調控會放松,，會像以往一樣扛過去。
筆者認為,，在目前這一“敏感期”內,，必須打破房地產開發(fā)商和相關利益群體的幻想，進一步加強地方政府對既有政策的落實和執(zhí)行力度,，而這是樓市調控效果能否鞏固和擴大的關鍵。
歷史經驗告訴我們,，樓市調控可謂“逆水行舟,，不進則退”。自2003年以來,，樓市調控政策持續(xù)不斷,，但多數沒有實現預期效果，幾乎每輪調控過后都會出現新一輪房價報復性上漲,，陷入“屢調屢漲”的怪圈,。造成這種局面的原因是多方面的，但可以肯定的是,，政策落實不到位,、執(zhí)行不力是關鍵。
欣慰的是,，無論是國務院督察組正在對部分地區(qū)房地產市場進行監(jiān)督檢查,，還是國務院常務會議傳達出的信息，均顯示樓市調控政策不會半途而廢,，力度將不斷加強,。可以預見,，今年將是樓市調控的“攻堅年”,，如果打不破僵局,，不排除新調控政策出臺的可能性。
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