最近召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)�,。ㄗ灾螀^(qū),、直轄市）政府從實(shí)際出發(fā)制定。這是我國(guó)首次在持有環(huán)節(jié)對(duì)個(gè)人自住住房征稅,。
財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局,、住建部昨天在聯(lián)合回答記者提問(wèn)時(shí)明確表示，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,，當(dāng)前有必要在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn),。
當(dāng)天，重慶和上海雙雙宣布,，將按年對(duì)當(dāng)?shù)夭糠肿》块_(kāi)征房產(chǎn)稅,，其中上海從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％,。
重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅,、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房,，將被征收房產(chǎn)稅,，其稅率為0.5％－1.2％。
兩市都明確主要以增量住房征稅為主,，對(duì)存量住房觸及較少,。
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局,、住建部表示,，房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收入,。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo),，改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公租房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題,。條件成熟時(shí),，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅,。
■釋疑
什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅屬財(cái)產(chǎn)稅，主要對(duì)保有的房產(chǎn)征收,�,！吨腥A人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的�,！稐l例》規(guī)定,，對(duì)位于城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅,。
因房產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)，我國(guó)尚未進(jìn)行住房制度改革,，城鎮(zhèn)個(gè)人擁有住房的情況極少,，且居民收入水平普遍較低，《條例》規(guī)定對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。房產(chǎn)稅主要是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅,。
法律依據(jù)是什么
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，《條例》是依據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)有關(guān)授權(quán)決定，由國(guó)務(wù)院制定的,。房產(chǎn)稅制度也需要根據(jù)情況的變化進(jìn)一步改革完善,。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)�,。ㄗ灾螀^(qū),、直轄市）政府從實(shí)際出發(fā)制定。這為部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)提供了依據(jù),。
■解讀
短期抑制房?jī)r(jià)卻難“一劍封喉”
抑制房?jī)r(jià)
從短期看,，房產(chǎn)稅的出臺(tái)自然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接或間接的影響，能對(duì)高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用,。但從長(zhǎng)期來(lái)看,，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”,，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”,。
房產(chǎn)稅改革一度被認(rèn)為是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“殺手锏”，但專(zhuān)家表示,，房產(chǎn)稅影響最大的主要是投資需求,。中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，房產(chǎn)稅將使房屋持有者考慮持有成本,，房地產(chǎn)投資收益增加不確定性,，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求關(guān)系產(chǎn)生微妙影響。
“有了房產(chǎn)稅制度,，房?jī)r(jià)只有漲幅超過(guò)了房屋的持有成本,，才能有收益，因此能促使投資者權(quán)衡投資收益,�,！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾缯f(shuō)。
但從中長(zhǎng)期來(lái)看,，房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響可能比較有限,。房?jī)r(jià)主要取決于供求關(guān)系，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅,，其出臺(tái)不太可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降,。
中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所所長(zhǎng)高培勇稱(chēng)，成本,、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成了住房?jī)r(jià)格,，房產(chǎn)稅改革只是對(duì)稅金進(jìn)行調(diào)整,，不足以對(duì)房?jī)r(jià)造成巨大影響。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于最終稅率,。但從目前來(lái)看，滬渝方案并非十分嚴(yán)格,，在需求沒(méi)有大幅減少的情況下,，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響幅度很有限。
房產(chǎn)稅收入用于“援建”保障房
收入分配
從收入分配角度看,，房產(chǎn)稅的開(kāi)征是十分有價(jià)值的,，它體現(xiàn)了稅收參與社會(huì)財(cái)富再分配的功能。
通過(guò)對(duì)面積大,、價(jià)格高,、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配,，縮小貧富差距,。
近年來(lái)，房產(chǎn)投資或投機(jī)成為部分人積累財(cái)富的重要方式,，對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來(lái)越大的影響,。130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)都對(duì)住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配,。
不過(guò),，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅不能增加普通購(gòu)房者的成本,�,！跋碛羞m當(dāng)?shù)淖》渴敲總�(gè)公民的權(quán)利，一個(gè)家庭擁有一定面積,、套數(shù)之內(nèi)的房產(chǎn)是合理的,。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專(zhuān)家表示,，征收住房保有環(huán)節(jié)稅,，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下,，面積越大、套數(shù)越多,，稅率就越高,，持有成本也相應(yīng)越高。一般來(lái)說(shuō),，世界各國(guó)房產(chǎn)稅率大多不超過(guò)1％,。如果是首套房,、中小戶(hù)型就應(yīng)該免征房產(chǎn)稅，或以極低稅率征收,，不增加普通百姓居住支出,。
此外，房產(chǎn)稅的使用能否增進(jìn)公共福利,？有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,，房產(chǎn)稅在充實(shí)地方政府“錢(qián)袋子”的同時(shí)，能否真正“取之于民,、用之于民”,？專(zhuān)家建議，借房產(chǎn)稅改革之機(jī),，推進(jìn)地方財(cái)稅制度的改革,，建立公開(kāi)透明的決策和監(jiān)督機(jī)制，保證稅收所得用于公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的提供,。
對(duì)此,，國(guó)家相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人明確表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房等,，以解決低收入家庭住房困難等民生問(wèn)題,。
地方征房產(chǎn)稅避免太依賴(lài)賣(mài)地
稅制改革
從各國(guó)征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人擁有的住房普遍征收,，無(wú)論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi),。
“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案早就應(yīng)該出臺(tái)�,！敝袊�(guó)人民大學(xué)教授安體富說(shuō),，這將有利于推進(jìn)整個(gè)房產(chǎn)稅改革。他指出,，房產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要意義便是完善地方稅制,。
數(shù)據(jù)顯示，歷經(jīng)1994年分稅制改革及2004年后新一輪稅制改革,，我國(guó)在所得稅和流轉(zhuǎn)稅制改革方面取得了較大成就,，基本上奠定了主體稅模式。
專(zhuān)家認(rèn)為,，當(dāng)初稅制改革沒(méi)有突出強(qiáng)調(diào)地方稅,，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)賣(mài)地收入的過(guò)分依賴(lài),�,！皬亩愔仆晟频慕嵌戎v，房產(chǎn)稅改革只是對(duì)原有條款進(jìn)行修正,，沒(méi)有相對(duì)復(fù)雜的立法過(guò)程,�,！敝醒胴�(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓說(shuō)。
專(zhuān)家認(rèn)為,，鑒于當(dāng)前社會(huì)貧富差距拉大成為和諧社會(huì)的最大障礙之一,，政府調(diào)節(jié)手段的缺失已經(jīng)成為拉近貧富差距的主要“瓶頸”。由于稅收是最適宜于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下調(diào)節(jié)貧富差距的手段,，因此,，十二五期間，預(yù)計(jì)中央將采取一切可以采取的舉措,，著力破解上述難題,，結(jié)束中國(guó)財(cái)產(chǎn)保有層面的無(wú)稅狀態(tài)。
有專(zhuān)家預(yù)計(jì),，短期內(nèi)會(huì)有一批城市陸續(xù)加入房產(chǎn)稅試點(diǎn)行列,，各地方將陸續(xù)有政策跟進(jìn)，掀起新一輪稅制改革,。
■關(guān)注新“國(guó)八條”
地方限購(gòu)細(xì)則2月中旬前出臺(tái)
國(guó)辦昨天發(fā)出通知,，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，通知內(nèi)容主要為新“國(guó)八條”,。通知要求,，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市,、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高,、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前,，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則,。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施,。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō),，限購(gòu)令延伸至全國(guó)時(shí)間之快讓人驚訝。2月中旬的時(shí)間期限,，除去春節(jié)假期,，等于在不到兩周內(nèi)，各地要出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則,。這意味著將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行行政干預(yù),。陳云峰說(shuō)，可以看出,，完全依靠市場(chǎng)自身調(diào)節(jié),，已無(wú)法控制房?jī)r(jià)上漲。行政干預(yù)下的市場(chǎng)體制，也是政府無(wú)奈之舉,。因?yàn)闊徨X(qián)太多，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),。長(zhǎng)此以往,，將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良后果。
普通住房滿(mǎn)5年出售免征營(yíng)業(yè)稅
財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局昨天宣布,，今起調(diào)整并執(zhí)行個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策。
今后,，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅；
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,，按其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅,；
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅,。
北京多數(shù)銀行節(jié)前“首付六成”
新政提出二套房貸款首付比例提至60%,，北京多家銀行昨天透露，目前正在制定有關(guān)細(xì)則,，春節(jié)前將執(zhí)行這一政策,，興業(yè)銀行等少數(shù)銀行將立即執(zhí)行這一政策。
興業(yè)銀行某支行客戶(hù)經(jīng)理表示,，昨天已接到有關(guān)通知,，立即執(zhí)行二套房貸首付六成的新政策。
>>市場(chǎng)反應(yīng)
新政伊始“咨詢(xún)多過(guò)戶(hù)多趕貸多”
堪稱(chēng)史上最嚴(yán)的新“國(guó)八條”剛出臺(tái),，盡管地方細(xì)則尚未出臺(tái),，但樓市已出現(xiàn)“咨詢(xún)多、過(guò)戶(hù)多,、趕貸多”現(xiàn)象,。
觀(guān)望情緒暴漲
我愛(ài)我家呼叫中心數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)當(dāng)晚及次日,，來(lái)電咨詢(xún)量大漲,，超過(guò)兩成電話(huà)增量都是詢(xún)問(wèn)新政影響。交易雙方也開(kāi)始初步協(xié)商在各種情況下如何承擔(dān)責(zé)任和額外費(fèi)用,。
商品房銷(xiāo)售人員普遍表示,，看房人與平時(shí)差不多，不過(guò)都會(huì)咨詢(xún)是否開(kāi)始執(zhí)行新政,，都有些猶豫,。“趕與不趕幾乎一樣,，還不如安心過(guò)年看看再說(shuō),�,！弊稍�(xún)者李女士說(shuō)。
將現(xiàn)明顯過(guò)戶(hù)高峰
限購(gòu)令加碼,，無(wú)論近期是否有新購(gòu),，持有房產(chǎn)過(guò)多直接意味著不能再購(gòu)。因此年尾幾天,，持有多套房并有新增購(gòu)房意愿的“大戶(hù)”抓緊過(guò)戶(hù)的情緒十分緊張,。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：新政后的27日明顯出現(xiàn)過(guò)戶(hù)高峰，預(yù)計(jì)將繼續(xù)突破千套,，甚至創(chuàng)造紀(jì)錄,。細(xì)則出臺(tái)前的這段時(shí)間，已經(jīng)簽訂合同的人都會(huì)抓緊辦理過(guò)戶(hù),，會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶(hù)高峰,。購(gòu)房者成先生很焦慮：“才剛剛簽完合同，賣(mài)房的在這幾天還完貸款也不太現(xiàn)實(shí),，著急啊,。”
欲購(gòu)房者傾向“趕貸”
新政要求第二套房貸款首付不得低于六成,，部分市場(chǎng)改善性需求考慮在最近幾天抓緊購(gòu)房,，爭(zhēng)取趕上首付五成的末班車(chē)�,！傲商嗔�,，付不起，一旦細(xì)則出來(lái),，我今天申請(qǐng)房貸也被劃入六成的范圍,，我只能違約，風(fēng)險(xiǎn)太大,�,！贝蛩憬谫�(gòu)房的王先生表示。
專(zhuān)家認(rèn)為,，首付提高一成,，對(duì)經(jīng)濟(jì)條件有限的人影響明顯，可能使其無(wú)法購(gòu)房,，但趕五成房貸“末班車(chē)”的人群可能十分艱難,。歲末年初，銀行歇業(yè)或房貸額度已用完,，甚至已經(jīng)停貸且鉆空放貸得不償失,。
房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)賣(mài)地收入的過(guò)分依賴(lài)。
中國(guó)現(xiàn)行的稅制體系沒(méi)有真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅,，而開(kāi)征房產(chǎn)稅意味著中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅缺失狀態(tài)的終結(jié),，意味著政府握有了可對(duì)包括收入、消費(fèi),、財(cái)產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施稅收調(diào)節(jié)的相應(yīng)手段,。