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正當(dāng)大家都在等著房產(chǎn)稅“靴子”落地之際，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“天兵”突降。國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，也即所謂的“國(guó)八條”,。
為什么此時(shí)會(huì)出新一輪調(diào)控？這有些出人意料，不過又不失情理,。主要原因是去年連續(xù)三波的調(diào)控效果不給力,。去年1月的“國(guó)十一條”，只讓樓市降溫了兩個(gè)月,，中間還有春節(jié)淡季因素,；4月的“國(guó)十條”，讓大城市商品房成交量低迷了近四個(gè)月,；9月底的“國(guó)五條”,，效果卻不明顯，全國(guó)商品房成交量高位盤整,，價(jià)格反而重新上漲,。三波調(diào)控的“猛藥”下去，沒能達(dá)到預(yù)期效果,。恰在此時(shí),，我國(guó)CPI持續(xù)上漲，而且今年上半年還將盤踞高位,，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲,，顯然不利于國(guó)家抑制高通脹。第四波調(diào)控出籠,，也算“師出有名”了,。
新政有八條內(nèi)容，涉及價(jià)格管理,、信貸、稅收,、限購(gòu),、土地供應(yīng)、住房保障,、約談問責(zé)等,，基本上涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)控各個(gè)環(huán)節(jié)。其主要特點(diǎn)是在進(jìn)一步強(qiáng)化和落實(shí)既有政策的基礎(chǔ)上,，于部分領(lǐng)域進(jìn)一步加大調(diào)控力度,。總體而言,，是一個(gè)調(diào)控升級(jí)版,，其中最鮮明的特點(diǎn)是行政干預(yù)措施加碼。
首先,，限購(gòu)范圍擴(kuò)大,、程度加強(qiáng)。去年以來，陸續(xù)有20多個(gè)城市實(shí)行限購(gòu),，但絕大多數(shù)城市還允許一個(gè)家庭新購(gòu)一套房,。而新政規(guī)定：各直轄市、計(jì)劃單列市,、省會(huì)城市,，和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市,，對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�,、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�,，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房,。即是說，全國(guó)重要城市都須進(jìn)行限購(gòu),，且本地有2套以上房的家庭不能再新購(gòu)房了,。這將抑制很多投資投機(jī)性購(gòu)房需求。
其次,，首次限制房?jī)r(jià)水平,。穩(wěn)定房?jī)r(jià)已進(jìn)行了很多年，但各地并無明確參照系,，大家都不知道一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)水平多高才算合理,。而新政中史無前例地要求：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力,，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),，并于一季度向社會(huì)公布�,！辈还茏罱K各地制定出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)具體為何,，畢竟這將成為相對(duì)明確的年終考核指標(biāo)。由此可見,，地方政府今年將面臨巨大的壓力,。
再次，進(jìn)一步收緊信貸和稅收政策,�,！罢{(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅,。”以前按差額征收,，現(xiàn)在改為按全額,，征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加。土地增值稅問題去年已有界定,，上海等少數(shù)城市已出細(xì)則,，尚未出臺(tái)細(xì)則的城市或也將出臺(tái)細(xì)則；個(gè)人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%～2%征收,。接下來,，國(guó)稅總局可能要求各地按差價(jià)的20%從嚴(yán)征收�,！皩�(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,，首付款比例不低于60%”，而以前的規(guī)定是不低于50%,。關(guān)于房貸政策,，一直以來商業(yè)銀行都有較大回旋空間，接下來要看央行和銀監(jiān)會(huì)的細(xì)則會(huì)否大幅擠壓這種空間,。
最后,，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。值得關(guān)注的是,，“各地今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量,。”這有助于增加未來商品住宅供應(yīng)量,，盡量保持供大于求的市場(chǎng)格局,，從而有利于抑制房?jī)r(jià)。另外,，大力推廣以“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地，將導(dǎo)致限價(jià)房的規(guī)模進(jìn)一步增加,，包括上海在內(nèi)的多數(shù)城市都沒有限價(jià)房這一產(chǎn)品,，將來全國(guó)實(shí)行限價(jià)房手段的城市可能會(huì)大大增加。
接下來,，國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院辦公廳或多部委，將會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步細(xì)化“國(guó)八條”的文件,。原本,，人們以為房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策將成為進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)的“撒手锏”，不料“國(guó)八條”實(shí)在夠嚴(yán)厲,，著實(shí)搶了房產(chǎn)稅的風(fēng)頭,，房產(chǎn)稅何時(shí)出、如何出,，實(shí)際上已不再重要,。
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