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正當大家都在等著房產(chǎn)稅“靴子”落地之際，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“天兵”突降,。國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議,，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，也即所謂的“國八條”,。
為什么此時會出新一輪調(diào)控,？這有些出人意料，不過又不失情理,。主要原因是去年連續(xù)三波的調(diào)控效果不給力,。去年1月的“國十一條”，只讓樓市降溫了兩個月,，中間還有春節(jié)淡季因素,；4月的“國十條”，讓大城市商品房成交量低迷了近四個月,；9月底的“國五條”,，效果卻不明顯,，全國商品房成交量高位盤整，價格反而重新上漲,。三波調(diào)控的“猛藥”下去,，沒能達到預期效果。恰在此時,，我國CPI持續(xù)上漲,，而且今年上半年還將盤踞高位，房價如果繼續(xù)上漲,，顯然不利于國家抑制高通脹,。第四波調(diào)控出籠，也算“師出有名”了,。
新政有八條內(nèi)容,，涉及價格管理、信貸,、稅收,、限購、土地供應,、住房保障,、約談問責等，基本上涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)控各個環(huán)節(jié),。其主要特點是在進一步強化和落實既有政策的基礎(chǔ)上,，于部分領(lǐng)域進一步加大調(diào)控力度�,？傮w而言,，是一個調(diào)控升級版，其中最鮮明的特點是行政干預措施加碼,。
首先,，限購范圍擴大、程度加強,。去年以來,，陸續(xù)有20多個城市實行限購，但絕大多數(shù)城市還允許一個家庭新購一套房,。而新政規(guī)定：各直轄市,、計劃單列市、省會城市,，和房價過高,、上漲過快的城市，對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝�,、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝�,，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。即是說,，全國重要城市都須進行限購,，且本地有2套以上房的家庭不能再新購房了。這將抑制很多投資投機性購房需求,。
其次,，首次限制房價水平。穩(wěn)定房價已進行了很多年,，但各地并無明確參照系,，大家都不知道一個地區(qū)的房價水平多高才算合理。而新政中史無前例地要求：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標,、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標,，并于一季度向社會公布,。”不管最終各地制定出的房價控制目標具體為何,，畢竟這將成為相對明確的年終考核指標,。由此可見，地方政府今年將面臨巨大的壓力,。
再次,，進一步收緊信貸和稅收政策�,！罢{(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅,�,！币郧鞍床铑~征收，現(xiàn)在改為按全額,，征稅基數(shù)增大很多,，稅負也相應顯著增加。土地增值稅問題去年已有界定,，上海等少數(shù)城市已出細則,，尚未出臺細則的城市或也將出臺細則；個人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%～2%征收,。接下來,，國稅總局可能要求各地按差價的20%從嚴征收。“對貸款購買第二套住房的家庭,，首付款比例不低于60%”,，而以前的規(guī)定是不低于50%。關(guān)于房貸政策,，一直以來商業(yè)銀行都有較大回旋空間,，接下來要看央行和銀監(jiān)會的細則會否大幅擠壓這種空間。
最后,，嚴格住房用地供應管理,。值得關(guān)注的是，“各地今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量,�,！边@有助于增加未來商品住宅供應量，盡量保持供大于求的市場格局,，從而有利于抑制房價,。另外，大力推廣以“限房價,、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地,，將導致限價房的規(guī)模進一步增加，包括上海在內(nèi)的多數(shù)城市都沒有限價房這一產(chǎn)品,，將來全國實行限價房手段的城市可能會大大增加,。
接下來，國務院或國務院辦公廳或多部委,，將會出臺進一步細化“國八條”的文件,。原本，人們以為房產(chǎn)稅試點政策將成為進一步抑制房價的“撒手锏”,，不料“國八條”實在夠嚴厲,，著實搶了房產(chǎn)稅的風頭，房產(chǎn)稅何時出,、如何出,，實際上已不再重要。
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