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三亞某在建高端樓盤(pán),。記者 王暉余
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2010年12月30日,，海南國(guó)際旅游島建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施——東環(huán)高速鐵路正式建成通車,。東環(huán)鐵路北起�,？谑校�(jīng)文昌,、瓊海,、萬(wàn)寧、陵水,，南至三亞市,，全長(zhǎng)308公里，列車最高運(yùn)行時(shí)速250公里,，從�,？谥寥齺唭H需90分鐘左右，海南由此正式迎來(lái)“輕軌時(shí)代”,，海南“同城生活圈”目標(biāo)邁出重要一步,。眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將東環(huán)鐵路開(kāi)通視為調(diào)控政策下海南低迷樓市的一針強(qiáng)心劑。但在市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套和輕軌支線交通尚不完善的背景下,，輕軌對(duì)海南地產(chǎn)的作用短期內(nèi)難以顯現(xiàn),。
開(kāi)發(fā)商對(duì)“輕軌地產(chǎn)”期待甚高
今年元旦以來(lái)，海南多次迎來(lái)少見(jiàn)的長(zhǎng)時(shí)間冷空氣襲擊,，讓外地人也感受到了海南的冬意,。正如這蕭瑟的天氣，記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未迎來(lái)傳統(tǒng)的冬季銷售旺季,，各市縣大多數(shù)售樓處頗顯冷清。
1月15日,，記者來(lái)到輕軌駛出�,？诘牡谝粋�(gè)市縣——文昌，在市區(qū)的一個(gè)空蕩蕩的售樓處內(nèi),，售樓處的置業(yè)顧問(wèn)戴著耳機(jī)專注地上網(wǎng),。記者在和另一名置業(yè)顧問(wèn)聊天的近半個(gè)小時(shí)內(nèi)，并沒(méi)有一名購(gòu)房者前來(lái)咨詢看房,。
盡管冷清,，該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)劉小姐自信地告訴記者,，他們的賣(mài)點(diǎn)在于剛剛正式通車的東環(huán)鐵路,，“東環(huán)鐵路必將帶動(dòng)文昌房地產(chǎn)的發(fā)展�,！彼f(shuō),，僅東環(huán)鐵路開(kāi)通半個(gè)月的時(shí)間，該樓盤(pán)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)已漲了300元,。
文昌的另一處樓盤(pán)的銷售主管介紹,，東環(huán)鐵路開(kāi)通后,，他們樓盤(pán)的房子已經(jīng)漲了300元至500元不等，預(yù)計(jì)在1月下旬,，將迎來(lái)購(gòu)房高峰,，已經(jīng)有很多客戶通過(guò)電話與他們預(yù)定，屆時(shí)樓盤(pán)房?jī)r(jià)可能還將有所上漲,。
瓊海市位于輕軌旁邊一處樓盤(pán)今年1月份開(kāi)盤(pán),，打出了“坐享輕軌站旁的便捷生活”的巨幅標(biāo)語(yǔ)，但置業(yè)顧問(wèn)何子怡說(shuō),，目前從樓盤(pán)還沒(méi)有去輕軌車站的公交線路,，只能打車和坐摩托車。
在宏觀調(diào)控政策趨緊的背景下,，對(duì)于東環(huán)鐵路的開(kāi)通,，海南房地產(chǎn)界人士表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,，已經(jīng)通車的東環(huán)鐵路和開(kāi)工的西環(huán)鐵路,，未來(lái)將共同構(gòu)建環(huán)島高速鐵路，將從根本上改變海南房地產(chǎn)的格局,，同時(shí),，也將成為房地產(chǎn)業(yè)又一次發(fā)展的機(jī)遇。記者采訪發(fā)現(xiàn),，自元旦以來(lái),，隨著東環(huán)鐵路的開(kāi)通，文昌,、瓊海等海南東部市縣新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)明顯增多,，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度明顯增大。
“輕軌地產(chǎn)”效應(yīng)尚未形成
盡管多個(gè)市縣的樓盤(pán)均以東環(huán)鐵路為賣(mài)點(diǎn),，一些開(kāi)發(fā)商驚呼海南樓市將迎來(lái)新一輪熱潮,，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南東部大部分市縣樓市仍然較為低迷,，東環(huán)鐵路開(kāi)通半個(gè)月以來(lái),，對(duì)海南樓市的刺激作用尚不明顯。
位于文昌清瀾的文昌萬(wàn)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心清瀾分部成立于2010年3月份,，當(dāng)時(shí)清瀾地區(qū)才2家房地產(chǎn)中介,，由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，目前清瀾地區(qū)的房地產(chǎn)中介增至7家,。負(fù)責(zé)人林植告訴記者,，自去年4月份以來(lái)，文昌樓市成交量非常少,，盡管房?jī)r(jià)沒(méi)有受到太大影響,，但瘋漲情況不可能再次出現(xiàn),。記者采訪時(shí)，該房地產(chǎn)中介并沒(méi)有客戶進(jìn)來(lái)咨詢,，中介櫥窗上稀稀拉拉掛了幾張出售二手房的信息,。
林植說(shuō)，由于文昌的房地產(chǎn)去年才剛剛起步,，包括文昌在內(nèi)的海南二線城市的交通,、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善,，輕軌對(duì)文昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期刺激作用有限,，海南各市縣房地產(chǎn)要有大的飛躍和提振比較難，近兩年的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng),。
記者走訪了海南東部市縣的一些樓盤(pán),，一些輕軌社區(qū)名不符實(shí)，大多數(shù)樓盤(pán)沒(méi)有直達(dá)輕軌車站的公交線路或班車,，甚至一些離輕軌20公里左右的樓盤(pán)也打出“輕軌牌”,。
海南陵水清水灣雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司策劃專員告訴記者，東環(huán)鐵路開(kāi)通主要將提升海南東部區(qū)域的價(jià)值,，但要建立在各個(gè)市縣完善相關(guān)配套的基礎(chǔ)上,。
中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青則認(rèn)為，輕軌交通的概念在開(kāi)通前就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商提前預(yù)支,，目前對(duì)房?jī)r(jià)的整體拉動(dòng)作用并不明顯,，現(xiàn)在受海南房地產(chǎn)整體市場(chǎng)低迷的影響，輕軌概念將被進(jìn)一步弱化,，“輕軌短期的刺激作用可以忽略,。”
長(zhǎng)期提升海南東部區(qū)域價(jià)值
盡管受目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為低迷以及市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善等因素的影響,，東環(huán)鐵路對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期效應(yīng)尚未顯現(xiàn),，但有關(guān)專家認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看,，東環(huán)鐵路的開(kāi)通將提升海南東部市縣的區(qū)域價(jià)值,。
中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長(zhǎng)夏鋒認(rèn)為，東環(huán)鐵路首先對(duì)提高海南東部二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地價(jià)格有一定拉動(dòng)作用,，比如近幾年三亞的土地價(jià)格比毗鄰的陵水要高3-5倍,，東環(huán)鐵路開(kāi)通后，三亞,、陵水等地有了形成“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”的基礎(chǔ),，三亞將輻射帶動(dòng)陵水的旅游經(jīng)濟(jì),，陵水和三亞土地級(jí)差收益將得到一定程度的平衡,。
而在具體的樓市影響方面,，夏鋒認(rèn)為，一個(gè)輕軌社區(qū)每平方米一般要高出周邊的樓盤(pán)300-500元,，一方面東環(huán)鐵路將提高海南二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格,，另一方面將平抑、降低重心城市的樓市價(jià)格,。
謝青也認(rèn)為,，盡管東環(huán)鐵路短期內(nèi)對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，但從長(zhǎng)期來(lái)看,，由于城市便利性因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用越來(lái)越凸顯,，三亞度假型的高端客戶群體有可能被分化，隨著圍繞輕軌站點(diǎn)支線交通逐步布局,、區(qū)域經(jīng)脈的打通和市縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，會(huì)支撐輕軌沿線的房?jī)r(jià)往上走。
海南合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為,，隨著東環(huán)鐵路開(kāi)通,，海南“同城效應(yīng)”開(kāi)始顯現(xiàn)，將來(lái)可能會(huì)分流�,？诘某Ｒ�(guī)性居住度假養(yǎng)老客戶,。海口和三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到不利影響,，為海南東部其他城市帶來(lái)機(jī)會(huì),。
何希聞?wù)J為，東環(huán)鐵路和國(guó)際旅游島的相關(guān)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了動(dòng)力和契機(jī),，但并不能成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由,。在客源還沒(méi)有完全形成、市場(chǎng)沒(méi)有尚不成熟的情況下,，開(kāi)發(fā)商盲目漲價(jià)只能傷害海南房地產(chǎn)市場(chǎng),。“東環(huán)鐵路只是解決了海南部分交通問(wèn)題,，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)良性健康發(fā)展,，還需要更多的理性�,！�