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1457,，這個數(shù)字如此刺眼,，又如此重要,！
昨晚9時,，當我們用百度搜索“國土部”時,，搜索框下面跳出的10個選項中,，第一條即是“國土部出爐1457宗閑置土地黑名單”,，國土部網(wǎng)站排第二位,，10個選項中有6條提到1457宗閑置土地或黑名單,。
多少人關(guān)注,，多少人關(guān)心,！
有理由感謝他們——中華人民共和國國土資源部（下稱“國土部”）。在派出多個調(diào)研組分赴全國展開的大規(guī)模調(diào)研結(jié)束后,，它將涉及全國1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監(jiān)會,、證監(jiān)會進行風險排查。
該名單已由銀監(jiān)會轉(zhuǎn)發(fā)給各地銀監(jiān)局及金融機構(gòu),。銀監(jiān)會要求各地金融機構(gòu)立即開展一次風險排查,，并在7月15日前將排查結(jié)果上報給當?shù)劂y監(jiān)局或銀監(jiān)會相關(guān)監(jiān)管部門。
國土部是根據(jù)4月份“新國十條”中關(guān)于“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款,，證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的要求”,，將這份名單提供給證監(jiān)會,、銀監(jiān)會的。
《第一財經(jīng)日報》和網(wǎng)易房產(chǎn)對于從不同渠道獲得的名單上的地塊及相關(guān)公司進行了認真核對,，確定真實可靠,，選擇在今天共同發(fā)布這份名單。本報由于版面所限,，發(fā)布因為企業(yè)原因?qū)е峦恋亻e置的600多個地塊的名單,，網(wǎng)易房產(chǎn)和一財網(wǎng)將發(fā)布全部名單（包括因為政府原因?qū)е麻e置的800多個地塊的名單）。
我們之所以發(fā)布這個名單,，是因為我們認為,，閑置土地是一個關(guān)系到房地產(chǎn)、社會民生,、中國經(jīng)濟發(fā)展模式的重大問題,，堪稱我們時代的一個典型標本。我們不能放棄媒體的社會責任,。
近六成閑置由政府原因造成
這份名單詳細列出了省區(qū)市,、項目名稱、閑置土地的受讓人,、合同編號,、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內(nèi)容。截至去年9月30日,，全國閑置土地總計達1457宗,，閑置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地,。
北京,、廣東、海南、江蘇,、重慶等地成為閑置土地“重災區(qū)”,，四地閑置土地數(shù)量占全國的近四分之一。其中,，北京160宗,，廣東324宗，海南141宗,，重慶151宗,。上海的閑置土地面積為零。
在閑置原因中,，由于政府原因造成的土地閑置達849宗，占總數(shù)的58.2%,。
“上榜”者中,，不乏大型開發(fā)商旗下項目，包括泛海建設(shè)（000046.SZ）,、新世界地產(chǎn),、華潤置地（01109.HK）、和記黃埔地產(chǎn),、中遠地產(chǎn),、萬通地產(chǎn)等。還包括一些大型央企如中國聯(lián)通,、網(wǎng)通旗下公司,。
在此前已零星公布的名單中，泛海建設(shè),、新世界地產(chǎn)和華潤置地作出了回應,。如泛海建設(shè)本月3日專門為閑置用地一事而專門停牌，發(fā)布公告予以解釋,。
但這未能阻止股價的波動,。4日當天，泛海建設(shè)股價下跌1.79%,，隨后一日跌幅更是達到3.65%,。一同“上榜”的華潤置地4日股價下跌4.05%，5日下跌3.38%,。
曾聲稱“三分之一開發(fā)商只囤地不蓋房”的SOHO中國董事長潘石屹對于“黑名單”給予了極大關(guān)注,，稱這在市場上引起的反響像投下一枚炸彈，清理閑置用地是降低房價的最根本辦法,，他曾建議國土部對外全部公開這份名單,。
囤地與供地不足之爭
去年12月，國土部曾專門發(fā)布過全國房地產(chǎn)用地閑置情況：截至去年11月底,，全國累計閑置的房地產(chǎn)用地約1萬公頃,，約占我國年度出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的七分之一,。
“這不僅包括2004年實行土地招拍掛后出讓的土地，也包括此前協(xié)議出讓的土地,�,！眹敛客恋乩盟舅鹃L廖永林當時解釋稱。
1萬公頃與9772公頃之間的差距看似并不大,。
事實上,，每當房價暴漲之年，“囤地”就會被視為其重要推手,。去年房價飆升月份,，業(yè)界曾掀起一場關(guān)于囤地推高房價還是土地供應不足推高房價的爭論。
國土部下屬的《中國國土資源報》去年就曾刊文稱,，就土地供應而言,，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應量大大增加了,，可是這些土地到了開發(fā)商手里,，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，其余的3000萬平方米慢慢開發(fā),。
就此話題,，潘石屹曾對本報表示，企業(yè)之所以囤地是預期土地會升值,�,！叭绻魈斓貎r是下跌的，開發(fā)商就不會囤地,，開發(fā)商（囤地）的預期就是未來兩年土地供應不足,。”
而華遠集團總裁任志強的答案是,，手中有糧心中才不慌,，土地供應不足是囤地根本原因，“一個人老擔心下一頓沒飯吃,，就會把饅頭留下來一半”,。
主動與被動囤地
資本市場的偏好，也助長企業(yè)囤地之風盛行,。一位房地產(chǎn)企業(yè)高管對記者透露,，土地儲備是房地產(chǎn)公司的重要經(jīng)營環(huán)節(jié)，土地儲備之成敗對上市公司的市值具有重要影響,。
該高管表示,，機構(gòu)投資者對上市房地產(chǎn)公司一般會采用凈資產(chǎn)值（NAV）法進行保守的估值。開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開發(fā)項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負債,。一般而言,，土地儲備越高，NAV就會越高,。
潘石屹也認為,，對即將上市的和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，為了迎合資本市場,，就要把NAV的值做大,，這就需要囤積大量的土地。
也有觀點認為,，開發(fā)商的土地儲備具有合理性,。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強對本報記者表示，房地產(chǎn)業(yè)本身具有一定的開發(fā)周期,，有一定的土地儲備是合理的,。
不過，回建強也認為,，目前官方并沒有明確的定義來界定企業(yè)土地儲備是否處于“合理”范圍。
企業(yè)并非造成土地閑置的唯一原因,，廖永林近日表示,，目前土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%,，另外占54%的閑置土地主要是政府原因造成的,。此次“黑名單”中則是58.2%。
“企業(yè)方面有被動的因素,，也有主動的嫌疑,。”回建強說,。
他認為,，前幾年地方政府從經(jīng)濟利益出發(fā)，出讓了一些毛地,，后來因為拆遷安置等環(huán)節(jié)進展緩慢,，間接導致了一些閑置用地；從企業(yè)來說,，也有前期拿地過多,，本身難以消化，或者根據(jù)市場形勢故意放緩開發(fā)節(jié)奏,，形成了閑置用地,。
但不管是被動還是主動，近些年地價的飛漲，涉及“囤地”的企業(yè)大都賺取了大把的銀子,。
地方執(zhí)行難真相
其實政府在處理閑置用地問題上早有規(guī)定,，對土地閑置滿一年不滿兩年的，要按照出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,；對土地閑置滿兩年,、依法應當無償收回的，堅決無償收回,。
近年來,，地方政府也曾多次曝光閑置用地名單，但收回者最終寥寥無幾,。
在去年12月,，國土部曾公開掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。在今年4月,，國土部透露,，地方政府計劃收回兩宗土地，其余為限于近期動工的4宗,，經(jīng)督促已經(jīng)動工的12宗,。
即便由國土部掛牌督辦，收回土地宗數(shù)也僅僅占總量的11%,，可見地方政府一般不愿動用收回手段,。
作為房地產(chǎn)重鎮(zhèn)，北京相關(guān)部門的閑置土地查處工作近年來一直十分高調(diào),，并于今年2月初收回了大龍地產(chǎn)去年9月份購得的天竺22號地,，但收回的原因并非土地閑置，而是土地出讓金未能按時交納,。除此之外,，北京近兩年來未見收回閑置用地的重大舉措。
作為力度較大的廣州市,，在2009年一年收回閑置土地12宗,，面積共41.3017公頃，注銷用地批準文件4宗,，面積共2.0976公頃,，總計共16宗用地。
今年年初,，南京市國土局發(fā)布公告,，收回了兩家外企已取得開發(fā)權(quán)的該市城東仙林一地塊，并沒收了保證金2.45億港元,。
這次是否能夠真正終結(jié)開發(fā)商的囤地行為,，潘石屹也認為還很難說,，“最重要的是看國土部有沒有決心，能不能頂住來自各方面的壓力和給市場造成的波動,�,！�
回建強認為，中央和地方政府的訴求不一致,，中央希望企業(yè)拿到土地后盡快開發(fā)形成房屋供應,，因此不會放任土地閑置；而地方政府受土地財政影響,，一般很少收回土地,。
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