房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控,，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán),�,；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存,，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng),，接著是清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應(yīng),，然后是提振需求,，消化存量的有效供應(yīng)部分,，主要手段就是降低購(gòu)房成本,，特別是貸款成本,。
3月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”,。先是公積金新政,，住建部3月20日召開(kāi)公積金工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“各地要用好用足住房公積金,，提高貸款額度,，推進(jìn)異地支取使用和貸款”;然后是3月27日，國(guó)土部和住建部下發(fā)通知,，要求住房供應(yīng)明顯偏多的市,、縣，減少住宅用地供應(yīng)量,，調(diào)整用地規(guī)劃滿足自住和改善性需求,，未開(kāi)發(fā)的甚至可以轉(zhuǎn)做產(chǎn)業(yè)用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源;最后是3月30日,，央行,、銀監(jiān)會(huì)降低二套房貸首付成數(shù)、財(cái)政部將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年降到2年,。
能將這一連串的政策“串起來(lái)”的這個(gè)點(diǎn)就是“去庫(kù)存”,。目前，不管是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是研究機(jī)構(gòu),，披露的庫(kù)存數(shù)據(jù)嚴(yán)重偏低,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是,，去年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米,，比2013年末增長(zhǎng)26%,，比2011年增長(zhǎng)2.2倍，相當(dāng)于2008年的銷(xiāo)售面積,。但這僅是達(dá)到銷(xiāo)售條件的待售存量,，在建但未達(dá)到銷(xiāo)售條件、已出讓未建設(shè)的用地更多,。據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的統(tǒng)計(jì),，在建房屋中90%的部分未賣(mài)出去，這約可解決1.5億人的住房,，而這還沒(méi)有包括已出讓,、未開(kāi)發(fā)的土地。
房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控,，直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán),。2009年以來(lái)，地方政府大規(guī)模上基建項(xiàng)目,，模式就是“土地抵押+銀行貸款”,。基建項(xiàng)目規(guī)劃和落地(如地鐵,、商務(wù)區(qū),、廣場(chǎng)等)提升了片區(qū)地價(jià)，成為繼續(xù)出讓土地并開(kāi)展新一輪基建的砝碼,。基建項(xiàng)目短期現(xiàn)金流不足以償還債務(wù),，逼迫地方政府還得出讓土地,，而土地能否賣(mài)出去、賣(mài)個(gè)高價(jià),，又取決于所在片區(qū)的規(guī)劃和公共設(shè)施水平,，反過(guò)來(lái)又逼迫政府增加片區(qū)公共項(xiàng)目投入，而這又加重地方債務(wù),，于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán),。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”去年的調(diào)查，各地規(guī)劃的各種新城,、新區(qū)建成后,，可容納34億人，多出來(lái)的無(wú)效供應(yīng)可見(jiàn)一斑,。
巨大無(wú)效供應(yīng)的另一面,，就是債務(wù)壓頂,。經(jīng)過(guò)甄別清理后，顯化的地方政府債務(wù)超過(guò)40萬(wàn)億,，足足比2013年末審計(jì)出的規(guī)模翻倍,。這樣來(lái)看，若房地產(chǎn)無(wú)效供應(yīng)消化不了,，無(wú)論對(duì)財(cái)政,、還是銀行來(lái)說(shuō)，這40萬(wàn)億債務(wù)都是顆定時(shí)炸彈,。因此,，化解房地產(chǎn)庫(kù)存迫在眉睫，當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng),。3月27日,，國(guó)土部和住建部下發(fā)通知，目的就在于此,。
從源頭上“卡死”了新增無(wú)效土地供應(yīng)后,，接下來(lái)就要清理在售和在建房屋中的無(wú)效供應(yīng)。首先,，對(duì)于未開(kāi)發(fā)的,、已出讓的住宅開(kāi)發(fā)用地，通知提出可轉(zhuǎn)作國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)用地,。例如,，一些人口、資源集聚能力有限的二三線,、三四線城市,，政府好大喜功規(guī)劃了很多CBD、綜合體,、商務(wù)區(qū)等用地,，需轉(zhuǎn)作他用;其次，調(diào)整現(xiàn)有未開(kāi)發(fā)住宅的套型結(jié)構(gòu),，以滿足自主性和改善性住房需求;最后,，商品住宅開(kāi)發(fā)用地被整體購(gòu)買(mǎi)用于棚改安置房和公租房的，可調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件,、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),。
卡死了新增無(wú)效供應(yīng)、消化了存量無(wú)效供應(yīng)后,，接下來(lái)就要提振需求,，消化存量的有效供應(yīng)部分，主要手段是降低購(gòu)房成本,，特別是貸款成本,。從去年5月,、6月央行、銀監(jiān)會(huì)相繼“喊話”,，要求銀行支持合理住房需求,，到9月
“央四條”，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),、降低首套房貸利率,，降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是,，囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險(xiǎn)的考量,，商業(yè)性房貸利率并無(wú)顯著下降，基本上在基準(zhǔn)利率附近小幅浮動(dòng),。
因此,，今年以來(lái)，管理層除了通過(guò)降息來(lái)直接降低房貸基準(zhǔn)利率水平外,，將注意力更多轉(zhuǎn)向了公積金,。目前，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%,，而同期公積金貸款利率為4%,。利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打了6.8折,。于是,，“兩會(huì)”一結(jié)束，住建部便馬不停蹄地召開(kāi)公積金會(huì)議,，內(nèi)容有三：提高公積金貸款額度,、降低首付成數(shù)、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn),。
但是,，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調(diào)劑余缺,，愿望雖好，但難以實(shí)現(xiàn),。越大的城市住房需求越強(qiáng)烈,，再加上公積金提取、貸款門(mén)檻越來(lái)越低,，公積金“水位”經(jīng)�,！案婕薄保貏e是在松綁政策后,。因此,，筆者認(rèn)為,，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬(wàn))難以實(shí)現(xiàn)。如果提高公積金貸款額度實(shí)現(xiàn)不了,，公積金在支持住房需求方面的效果就有限,。
因此，筆者以為當(dāng)下最有效的政策,，還是直接降低商業(yè)房貸首付成數(shù)和稅費(fèi),。二套房貸首付降到40%后，相當(dāng)于首次付款金額降低了33%,，確實(shí)有助于改善性住房需求的實(shí)現(xiàn),。目前，很多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)(如美國(guó),、澳洲,、我國(guó)香港等)房貸首付比例往往在10%，我國(guó)不存在房貸證券化和衍生品,，房貸風(fēng)險(xiǎn)可控,，降低二套房貸首付比例可行。另外,，我國(guó)城鎮(zhèn)居民負(fù)債僅占GDP的31%,，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家76%的平均水平，還有加杠桿的空間,，而且居民總體居住質(zhì)量較低,，有待通過(guò)貸款支持來(lái)改善。
營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)約占房?jī)r(jià)5.5%,，約占二手房交易總稅費(fèi)的一半,。目前，無(wú)論因家庭人口擴(kuò)大,、梯次改善居住面積,、工作調(diào)動(dòng)換房等，均不會(huì)在首套房購(gòu)置5年后發(fā)生,，故營(yíng)業(yè)稅全額繳納免征期從5年調(diào)回到2年是合理的,。從宏觀調(diào)控“逆風(fēng)向而動(dòng)”的特征、回歸樓市新常態(tài),、支持改善性需求并助力穩(wěn)增長(zhǎng),，同時(shí)對(duì)于緩解地方債務(wù)，從而避免未來(lái)樓市“硬著陸”,，造成地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),、金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市風(fēng)險(xiǎn)疊加爆發(fā)來(lái)說(shuō)也是必要的。筆者認(rèn)為，從因城施策,、樓市分化,、一線城市房?jī)r(jià)已開(kāi)始上漲的市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”,，而一線城市則保持原有政策不變,。
