昨日（30日），央行,、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,。同一天,，財(cái)政部、稅務(wù)總局同步調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策,。市場(chǎng)猜測(cè)多日的救市組合拳終于重拳出擊,。
從2月份房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)出臺(tái)后，市場(chǎng)就紛紛傳出包括房貸,、公積金、稅收等政策進(jìn)一步放寬的消息,。房貸政策的核心在兩點(diǎn)：首要的是首付款比例,，這決定房貸在量上是否寬松，即貸款的絕對(duì)金額能達(dá)到多少;次要的是利率,，決定著貸款價(jià)格高低,，即成本大小,。
這兩點(diǎn)相比較，首付款比例比利率還重要,，房貸政策松緊的關(guān)鍵還得看首付款比例的寬嚴(yán)。
從2014年9月底開(kāi)始,，央行拉開(kāi)新一輪放松房貸政策的序幕,。當(dāng)時(shí)央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策,。
而本次三部門(mén)在此基礎(chǔ)上更大力度放松了首付款比例。昨日的通知規(guī)定：“對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房,，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%”——這一新規(guī)大大超出市場(chǎng)預(yù)期,，比此前的60%直降20個(gè)百分點(diǎn),。市場(chǎng)此前預(yù)期第二套住房首付款比例可能放松到50%。
此外,，三部門(mén)明確規(guī)定未結(jié)清首套房貸款就可以貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房,，實(shí)質(zhì)上是允許居民貸款購(gòu)買(mǎi)兩套住房。
同時(shí),，公積金貸款的放松程度也大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,。購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，公積金貸款最低首付款比例降為20%,，超過(guò)商業(yè)銀行作為風(fēng)險(xiǎn)衡量的30%底線;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭,，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%,。
首付款比例大幅度下調(diào),，商業(yè)銀行執(zhí)行和落實(shí)上要比降低利率有主動(dòng)性。降低房貸利率的話,，是讓銀行讓利給購(gòu)房者,，銀行不會(huì)有積極性;而降低首付款比例，是擴(kuò)大銀行房貸規(guī)模,，有助于增加收入和利潤(rùn),，銀行當(dāng)然樂(lè)意和積極貫徹落實(shí),。
房貸政策歷來(lái)是刺激樓市的猛藥，此前也屢成房?jī)r(jià)上漲的“核武器”,。
按照一般的邏輯,，房地產(chǎn)刺激政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇和房?jī)r(jià)上漲起到助推作用。不過(guò),，這一次的新政是否還會(huì)起到同樣的效果呢,，筆者倒認(rèn)為未必會(huì)如此。
對(duì)于房貸政策接連祭出大招,，市場(chǎng)可能會(huì)有另一種解讀,，那就是折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)低迷到非常嚴(yán)重的程度，甚至折射出房?jī)r(jià)下跌的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn),。在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理之下,，也許會(huì)出現(xiàn)越跌越不買(mǎi)，越救市購(gòu)買(mǎi)力越不買(mǎi)賬的情況,。絕對(duì)不能排除市場(chǎng)出現(xiàn)類似心理反應(yīng)和預(yù)期的可能性,。
還需要考慮的是，本次房貸政策首付款比例大幅度降低的同時(shí),，住房稅收政策也在同步放松,。財(cái)政部,、國(guó)稅總局3月30日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》,，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改成2年。房貸和稅收組合拳出擊,，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)迅速做出反應(yīng),。
但該政策的效果同樣具有復(fù)雜性。按照常理,，房地產(chǎn)市場(chǎng)和二手房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)復(fù)蘇和反彈,。但另一方面，這畢竟是政府向購(gòu)房者作出了讓利,，二手房購(gòu)房者實(shí)際的負(fù)擔(dān)將有所降低,，同時(shí)又無(wú)需由售房者承擔(dān)成本，因此對(duì)市場(chǎng)真實(shí)的效果還有待觀察,。
如果房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這次超預(yù)期的組合重拳仍然不買(mǎi)賬的話,，未來(lái)不排除會(huì)有措施更硬的調(diào)控舉措繼續(xù)出臺(tái)。
但也有幾個(gè)擔(dān)憂不免浮現(xiàn)出來(lái)：在房?jī)r(jià)本來(lái)就未現(xiàn)多大幅度下跌的情況下,，房貸,、稅收政策全方位放松，假如出現(xiàn)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈,，工薪階層會(huì)更買(mǎi)不起住房,，這一現(xiàn)實(shí)將如何解決?貨幣信貸繼續(xù)大幅流向房地產(chǎn)領(lǐng)域后,，一旦金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大，又該如何應(yīng)對(duì)和化解?在信貸,、稅收組合重拳刺激下,，可能會(huì)使得房地產(chǎn)成為最吸金的行業(yè)之一，疊加當(dāng)前股市走牛的因素,，假如大量資本都流向房地產(chǎn)行業(yè)和股市,，會(huì)進(jìn)一步加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型無(wú)疑會(huì)受到影響和干擾,，這又該怎么辦?
對(duì)于上述三個(gè)問(wèn)題,，還需要相關(guān)管理部門(mén)拿出更大的智慧來(lái)加以應(yīng)對(duì)和解決。
