人氣明顯“降溫”的中國(guó)樓市,，又迎來(lái)了被稱(chēng)為史上最重磅政策——《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》即將實(shí)施,。各大媒體紛紛認(rèn)為，條例的實(shí)施將給樓市造成恐慌,，其理由有二：一是將加重官員和富豪們“拋盤(pán)”舉動(dòng),，短期內(nèi)樓市供過(guò)于求的局面進(jìn)一步失衡;二是條例實(shí)施將為房產(chǎn)稅全面征收掃平障礙,，未來(lái)樓市保有成本將大幅度提升,，進(jìn)而影響供需。
2007年實(shí)施的《物權(quán)法》已將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)定明確在列,。其后，管理部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法和實(shí)施的每一步動(dòng)作,，不僅引起股市的波動(dòng),，而且對(duì)于居民購(gòu)房置業(yè)和市場(chǎng)預(yù)期，都會(huì)產(chǎn)生沖擊,。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及《條例》的實(shí)施，其目的是為了什么,、對(duì)未來(lái)樓市運(yùn)行格局有何種沖擊等等,，需要做深入的剖析。
《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)“物權(quán)法定,、公示公信”的明確規(guī)定,，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法理基礎(chǔ)。說(shuō)白了,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不像其他可以移動(dòng)的私人財(cái)產(chǎn)那樣可以通過(guò)占有顯示“這個(gè)財(cái)產(chǎn)是張三的”,，必須根據(jù)登記機(jī)構(gòu)登記簿的記載來(lái)確定“到底是不是張三的”。例如,，不能因?yàn)閺埲≡谀骋粭澐课堇锩婊蛴性摲课莸蔫�匙,，就認(rèn)為他是這個(gè)房屋的主人，因?yàn)樗芸赡苁欠课莸淖饪�,，或僅僅是替主人臨時(shí)看守房屋的人;同樣,，不能因張三欠了債不還，債主就可以將抵押房產(chǎn)拿去拍賣(mài),，而是需要雙方到登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)重新登記的手續(xù),。
另外，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容遠(yuǎn)比我們想象的要復(fù)雜,。一般來(lái)說(shuō),，夫妻可能共同對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)，但其中任何一人都可以將自己的產(chǎn)權(quán)部分轉(zhuǎn)讓出去,，而房子卻無(wú)法分割,。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包含坐落,、面積,、朝向、層數(shù),、結(jié)構(gòu)等多個(gè)自然屬性,，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利狀況分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等,，不同的權(quán)利內(nèi)容,，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值不同,。只有通過(guò)登記，將不動(dòng)產(chǎn)上述內(nèi)容記載于登記簿上,，并頒發(fā)權(quán)利證書(shū),，才可以確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、權(quán)利內(nèi)容,、權(quán)利狀態(tài),，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值才能明確，侵權(quán)和糾紛也就少了,。
所以,，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，根本目的就在于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全,，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán),。在現(xiàn)代社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)一般占據(jù)老百姓50%~80%的財(cái)產(chǎn)份額,，對(duì)如此大宗財(cái)產(chǎn),，如果沒(méi)有完善的登記制度，不僅產(chǎn)權(quán)保護(hù)的效果比較差,，而且通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓,、抵押、證券化等財(cái)富變現(xiàn)或增值的可能性就較低,。
條例實(shí)施會(huì)不會(huì)引發(fā)官員大面積“拋盤(pán)”?事實(shí)上,，涉房貪腐官員在公務(wù)員、國(guó)有企事業(yè)管理隊(duì)伍中的比例不大,，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的也并非是為了反腐,，反腐充其量只是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“副產(chǎn)品”。另外,，從《條例》發(fā)布到信息系統(tǒng)建設(shè)和整合,，再到運(yùn)轉(zhuǎn)和利用信息平臺(tái)，無(wú)法一蹴而就,。此前媒體報(bào)道的所謂官員“拋盤(pán)”內(nèi)容,，很大程度上是少數(shù)中介宣傳某些物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)罷了。當(dāng)然,，確實(shí)存在公務(wù)員通過(guò)親戚或信賴(lài)的朋友來(lái)賣(mài)房的現(xiàn)象,，但這畢竟是個(gè)案，對(duì)供求關(guān)系影響有限,。
另一個(gè)擔(dān)憂就是,，房產(chǎn)登記將使得對(duì)存量房產(chǎn)征稅走向“實(shí)施的前臺(tái)”。統(tǒng)一登記無(wú)疑是對(duì)存量房屋征稅的前提,，但目前征收房產(chǎn)稅還存在法律爭(zhēng)議,。而且,，從《條例》發(fā)布到開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅,，需要很長(zhǎng)的時(shí)間,，涉及立法、評(píng)估,、范圍,、稅收豁免等多個(gè)事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，目前還未進(jìn)入立法程序,，房產(chǎn)稅的開(kāi)征不是很快就能實(shí)現(xiàn)的,。即便征收房產(chǎn)稅，也會(huì)有稅收豁免的存在,，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù),。這其中,，也涉及戶籍制度的問(wèn)題,，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi),，房產(chǎn)稅征收效果很難確保,。
從短期看，《條例》的實(shí)施僅僅表明我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)又邁出了重要一步,。中短期內(nèi),，這項(xiàng)工作的重點(diǎn)將放在信息系統(tǒng)建設(shè)、法制建設(shè),，距離不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還有較長(zhǎng)的路要走,，條例實(shí)施不會(huì)實(shí)質(zhì)性影響到樓市供求。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠摸清房產(chǎn)“底數(shù)”,，未來(lái)住房如何供應(yīng)、住房政策,、城市規(guī)劃如何制定,，就更加“靠譜”了，樓市也將告別過(guò)去無(wú)規(guī)律運(yùn)行,、人為干預(yù)過(guò)重,，進(jìn)入自身市場(chǎng)規(guī)律決定命運(yùn)的正常時(shí)期。另外,，住房作為老百姓最大宗財(cái)產(chǎn),，掌握了居民的財(cái)產(chǎn)情況，社會(huì)保障政策,、稅收政策的制定和執(zhí)行,，也就更加有章可循了,。更為重要的是，不動(dòng)產(chǎn)擁有者,、交易雙方的合法權(quán)益也就能夠得到保障,，不動(dòng)產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓,、證券化等新的衍生價(jià)值也就體現(xiàn)出來(lái)了,。從這個(gè)角度看，條例實(shí)施更不應(yīng)該造成樓市恐慌,。
