上周,，央行宣布降低存款準備金率,，但這一利好措施并未給股市帶來刺激，隨著“降準”政策繼續(xù)發(fā)酵，反而有關(guān)樓市的輿論發(fā)生了變化,，一些人對降準刺激樓市活躍抱了不小的期望。但筆者以為,，“降準”源于我國貨幣供應(yīng)機制生變,，主要應(yīng)對結(jié)構(gòu)性通貨緊縮，本次“降準”無關(guān)樓市興衰,，加快去庫存仍是今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要挑戰(zhàn),。
央行重啟“降準”并非偶然，主要因為當前我國貨幣供應(yīng)機制已發(fā)生重大變化,。去年第四季度,，國際收支的資本和金融項目逆差急劇增加，國際儲備資產(chǎn)減少1844億元人民幣,，市場預(yù)期美元指數(shù)將有兩位數(shù)漲幅空間,，我國資本外流壓力明顯增加。這種變化,，使我國外匯占款在基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)中的作用下降,，為存款準備金率調(diào)整提供了空間。
可見,，本次“降準”更多的是對貨幣供應(yīng)機制結(jié)構(gòu)性變化的修復,，并不意味著穩(wěn)健貨幣政策方向出現(xiàn)重大調(diào)整。針對經(jīng)濟金融形勢變化靈活進行貨幣政策操作,，是對中央經(jīng)濟工作會議提出的
“松緊適度”貨幣政策的最好詮釋,。貨幣政策無論是使用總量工具，還是使用價格工具,，既可能是宏觀經(jīng)濟金融條件變化所觸發(fā),，也可能是主動調(diào)控、積極作為。但歸根結(jié)底,，穩(wěn)健貨幣政策就是要為宏觀經(jīng)濟增長動力積聚創(chuàng)造一個適宜的貨幣金融環(huán)境,。
“降準”將利好宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長。當前全球經(jīng)濟仍在弱平衡中艱難復蘇,，一些經(jīng)濟疲弱的國家相繼調(diào)整貨幣政策,，我國宏觀經(jīng)濟下行壓力也明顯增大，已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性通貨緊縮的跡象,，影響到了宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長,。據(jù)測算，本次“降準”將釋放6000億元以上的流動性,，顯著改善金融機構(gòu)貸款能力,，而去年末非對稱降息導致存貸利差收窄，也將刺激金融機構(gòu)放貸積極性,，有助于實體經(jīng)濟融資成本回落,。同時，此次“降準”還強調(diào)定向滴灌,，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)加快調(diào)整,。
本次“降準”操作無關(guān)樓市運行。雖然貨幣環(huán)境變化與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān),，但本次“降準”很難稱得上是樓市利好,。對貨幣供應(yīng)機制結(jié)構(gòu)性變化的修復，表明了不太可能會向整個經(jīng)濟大幅“注水”,，政策目標也顯然不是刺激已顯疲軟的樓市,。而“降準”對貨幣供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)的變化，存在復雜的傳導機制,，最終能夠多少利好樓市不得而知,。從根本上講，決定樓市興衰主要還是市場有效需求,。由于過去十多年,，我國居民購買能力已經(jīng)過度透支，房價已經(jīng)明顯偏離居民收入和市場租金,，導致未來住宅需求增長動力不足,。我國已經(jīng)徹底離開住宅短缺時代，巨大住宅庫存已經(jīng)橫亙面前,，房地產(chǎn)市場需要從增量住宅需求向存量住宅優(yōu)化轉(zhuǎn)移,，住宅品質(zhì)建設(shè)將會得到市場更多認可。隨著不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記制度實施,，朦朧中的房產(chǎn)稅越行越近,，對投資性置業(yè)已產(chǎn)生重大影響,。
綜合來看，制約我國房價上漲的因素不會因為“降準”而消失,，而市場有效需求不足、房地產(chǎn)投資價值回落,、居民購買力過度透支,、住宅庫存規(guī)模巨大等現(xiàn)實問題相互交織綜合影響，決定了今年我國房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨調(diào)整壓力,。如何利用當前有利時機,，加快銷售、消化庫存,，是今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的主要挑戰(zhàn),。
新年以來，我國一線城市土地市場非�,；钴S,，新地王再次刷新紀錄，樓市回暖預(yù)期增強,。從數(shù)據(jù)看,，2015年1月份全國100個城市(新建)住宅平均價格在經(jīng)歷連續(xù)8個月下跌后環(huán)比微漲0.21%。其中,，北京,、上海等十大城市新建住宅均價環(huán)比上漲0.59%;北京環(huán)比上漲1.15%，漲幅居十大城市首位,。盡管如此,，新建住宅價格環(huán)比上升，更多是前期拿地成本過高,，實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間已經(jīng)收縮,。而從市場成交看，更具代表性的二手房平均價格在環(huán)比下降,，反映出樓市運行的不確定性,。據(jù)中國指數(shù)研究院對二手住宅活躍樣本的調(diào)查，2015年1月,，北京等十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.53%,，同比下跌2.41%。二手住宅交易價格更能反映樓市人氣,，也更具有代表性,。應(yīng)該看到，二手住宅交易價格環(huán)比下跌,，表明一線樓市回暖還需謹慎觀察,。
