●房地產(chǎn)的利潤一年比一年少,，特別是2014年,，許多開發(fā)企業(yè),，包括上市公司,，為了去庫存采取以價換量,，所以利潤壓得很低,，有的樓盤幾乎不賺錢。2015年以后十年,，甚至十五年,，中國的房地產(chǎn)仍然會處在這樣的環(huán)境當中，而這樣的態(tài)勢才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài),。
●2014年樓市調(diào)控政策逐步常態(tài)化,，未來房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和地區(qū)差異性實際，逐步建立分類調(diào)控,，分級施政的房地產(chǎn)調(diào)控體系,。
●大城市，特別是一線城市和重點二線城市,，2015年年中往上走,，回升走穩(wěn)的可能性很大。有些中小城市,，速度慢一點,，但總體上來說也會看穩(wěn)。
2014年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與以往不同的變化,。統(tǒng)計數(shù)字顯示,，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑,，房價結(jié)束了2013年的火爆上漲態(tài)勢,，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。房地產(chǎn)市場的這種情形是暫時的周期性波動還是出現(xiàn)了歷史性拐點,？2015年中國房地產(chǎn)將向何處走,？這些問題成為社會普遍關(guān)注的焦點。
在日前舉行的“第六屆中國經(jīng)濟前瞻論壇”上,，國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦,、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一等著名專家學者就上述問題發(fā)表了各自的觀點,。
中國房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)折點
“我們的觀點非常明確,，2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)了回落，這就是歷史性的拐點,，依據(jù)在什么地方,？根據(jù)研究測算，構(gòu)成中國房地產(chǎn)70%的城鎮(zhèn)住宅年需求峰值是1200-1300萬套,，這個數(shù)值在2014年基本達到了,，達到了之后就逐步走平、逐步下行,�,！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心副主任劉世錦表示。
劉世錦認為,，中國經(jīng)濟正處于由10%左右的高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的過程中,，現(xiàn)在是進行時，不是完成時,，這個“底”現(xiàn)在還沒有找到,。什么時候才能完成“探底”？這里有一個簡化的分析邏輯,。中國的高增長主要依賴高投資,，高投資主要包括基礎設施、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個領域的投資,。近些年來,，基礎設施占投資比重為20%-25%，房地產(chǎn)為25%左右,，制造業(yè)則在30%以上,，三項合起來可以占投資的80%-85%,。其中，制造業(yè)投資又直接依賴于基礎設施投資,、房地產(chǎn)投資和出口,。所以，中國經(jīng)濟的高增長要調(diào)整到位,，主要是高投資要調(diào)整到位,。通俗地說，也就是出口,、基礎設施,、房地產(chǎn)這三只“靴子”要相繼落地。
目前,，基礎設施建設和出口都基本觸底,。第一只靴子，也就是基礎設施投資已基本觸底,，投資的峰值期在2000年左右,。第二只靴子，出口也已經(jīng)落地了,，過去經(jīng)常是20%以上的高速增長,，以后是5%—10%。現(xiàn)在就是第三只靴子,，也就是房地產(chǎn),，已經(jīng)出現(xiàn)了回落。
對此,，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌也認為,，隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài),，中國的樓市也進入新時代,。“從數(shù)據(jù)可以看出,，2014年的中國房地產(chǎn)市場已明顯下行,。如果說過去十年到十五年是中國房地產(chǎn)的‘黃金時代’，那從2014年開始這個時代已經(jīng)一去不復返,，我們吻別了‘黃金時代’,，將迎來一個新時代，我把它叫‘白銀時代’,�,！�
顧云昌認為，“白銀時代”的最大標志是房地產(chǎn)市場的“變態(tài)”,，“這個變態(tài)就是說,，過去的房地產(chǎn)市場是賣方市場，理論上講是供不應求。現(xiàn)在的市場是買方市場,，供大于求,，表現(xiàn)出來庫存大幅增加�,！�
“不過,，正像李克強總理在達沃斯論壇上講的那樣，在城鎮(zhèn)化過程中,，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求還是長期的,，雖然已經(jīng)沒有了住房制度改革、人口紅利爆發(fā)出來的巨大需求,，但是我們還有穩(wěn)步向前的城鎮(zhèn)化進程,。城市人口還在不斷膨脹，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,，將來已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的人口由常住人口會變成戶籍人口,，變成市民，這會不斷持續(xù)爆發(fā)出對房地產(chǎn)的需求,。所以,，對住房市場而言，還有一段發(fā)展時間,，還有長期的剛性需求,。”顧云昌同時強調(diào),，房地產(chǎn)市場不僅包括住宅市場,，還包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、文化地產(chǎn)，在未來的“白銀時代”仍然有很大的發(fā)展空間,。
顧云昌進一步指出,，“白銀時代”與“黃金時代”相比，有幾個特點：首先是競爭加劇,。許多房子賣不出去了,；其次是洗牌加快。全國原來有八九萬家開發(fā)企業(yè),，這幾年每年減少一萬家左右,。在看到萬科、綠地等大型企業(yè)銷售額達到兩千億的同時,，也要看到更多的中小企業(yè)在逐漸被淘汰,，消亡,。最后是利潤減薄。房地產(chǎn)的利潤一年比一年少,，特別是2014年,，許多開發(fā)企業(yè)，包括上市公司,，為了去庫存采取以價換量,，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢,。2015年以后十年,，甚至十五年，中國的房地產(chǎn)仍然會處在這樣的環(huán)境當中,，而這樣的態(tài)勢才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài),。
房地產(chǎn)市場分化將加劇
近兩年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個明顯的特征——分化,。在北上廣深等一線城市房子供給依然短缺,，房價依然堅挺之時，有些三,、四線城市房子已經(jīng)供大于求,，出現(xiàn)了嚴重的產(chǎn)能過剩。
該如何看待這種分化,？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示,，房地產(chǎn)的差異性是客觀現(xiàn)實。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn),，地區(qū)差異也引發(fā)了房地產(chǎn)的差異,。房地產(chǎn)的差異主要是在2010年以后開始凸顯，“在一線城市采取了限購,、限價,、限貸政策后，大企業(yè)紛紛到三,、四線城市去拿地,。而三,、四線城市的地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)熱情日益增加,，這些疊加造成了地區(qū)差異性拉大。這個問題從地區(qū)差異性來說是長期的,，從消化存量來說也是階段性的,。”
顧云昌認為,，房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)分化,，除了和房地產(chǎn)本身的特點有關(guān)外,，和城鎮(zhèn)化進程也密切相關(guān)�,！拔覀冋幵诔擎�(zhèn)化的高峰當中,，大量的人口往城市涌，凈流入的人口很多,，但是土地供應有限,，造成了大城市供求關(guān)系緊張。而在中小城市,，進入的人口并不多,，主要是往外走，土地供應量又很多,�,！�
顧云昌將中國房地產(chǎn)市場的“黃金時代”分為三個階段：第一階段，從1998年到2003年是起步階段,，第二階段,，從2003年到2008年是發(fā)展階段，那時候缺房,，需要大量蓋房子,，供不應求，房價大幅上漲,，加上貨幣政策的原因,。第三階段，從2008年開始,，供應量逐步增加的同時,，房價往上走�,！霸谶@當中,，由于采取了寬松的貨幣政策，M2大量增加,，導致了大量的資金流入房地產(chǎn)市場,，房價大幅上漲。那時候,，盡管需求量很大,，但是供應量更大，因為地方政府的土地財政要滿足四萬億投資,。錢從哪兒來,？主要靠賣地，靠土地抵押,。2010年以后房地產(chǎn)供應量越來越多,，已經(jīng)蘊藏了很大的問題,，原有的政策對房地產(chǎn)的影響，在三四線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出來,，導致了不同城市的分化,。
朱中一提出，解決辦法有兩個：一是各地要減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性,，希望地方政府制定住房發(fā)展規(guī)劃和保障性住房規(guī)劃,，引導企業(yè)理性開發(fā)。二是強化分類調(diào)控當中的地方責任,，如果這個工作做好了,，地方可能會逐步消化。
朱中一表示,，2014年樓市調(diào)控政策逐步常態(tài)化,，未來房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和地區(qū)差異性實際，逐步建立分類調(diào)控,，分級施政的房地產(chǎn)調(diào)控體系,。2013年起實施的分類調(diào)控已取得了一定的成效。下一步,，應進一步明確分類調(diào)控的內(nèi)容,，中央政府、省級政府及市,、縣政府在分類調(diào)控中的職責,，特別應賦予市、縣政府更多的權(quán)限與責任,，同時應明確地方政府在分類調(diào)控中的底線,。
房地產(chǎn)回溫需金融政策支持
展望2015年及今后一段時間，劉世錦指出,，從全國來講,，房價有一定幅度的回落，但房價從來不是全國性的特征,，而是區(qū)域性的特征,。房地產(chǎn)的回落，到底是短期之內(nèi)快速落到底還是在波動中逐步回落,，現(xiàn)在還吃不準,。從國際經(jīng)驗來看，這兩種情況都有,，中國到底是什么形態(tài),，還需要關(guān)注。高投資,、高增長觸底時間,，估計還有一、兩年的時間,，最多不超過三年,。
顧云昌判斷，房地產(chǎn)市場正在軟著陸,，離底不太遠了,，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的時候,。
“如果說舊常態(tài)最主要的任務是壓房價,，增加住房供應，遏制投資投機需求,。那么,，到了新常態(tài)，如果繼續(xù)沿用這樣的方法顯然錯了,，舊常態(tài)時候買的船票上不了新常態(tài)的船了,。我們現(xiàn)在的主要任務是穩(wěn)定住房消費�,！�
從住房消費來看,，2014年老百姓購買住房的數(shù)量比2013年下降了7%-8%，如果說我們在2015年能夠在2014年的基礎上不再繼續(xù)下滑,，保持2014年的狀態(tài),，甚至有所回升，是否意味著住房消費就基本穩(wěn)定下來了,，就是我們的投資增長不至于出現(xiàn)大幅度下滑,，整個市場平穩(wěn)下來了，這是屬于市場靴子落地的過程,。
從統(tǒng)計數(shù)字顯示和市場表現(xiàn)來看,，在央行9.30新政出臺后，經(jīng)過前一段各地的松綁和央行,、國務院的松綁,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，特別是一線城市和重點二線城市,，房地產(chǎn)市場開始走穩(wěn),，或者說下滑的勢頭開始抑制。房價的環(huán)比下降幅度也在減緩,，投資增長的下滑速度也在減緩,，所以有理由認為，房地產(chǎn)市場正在軟著陸的過程中,，也可能在今年年底能夠軟著陸,。
顧云昌指出,，對房地產(chǎn)市場的判斷要看兩個坐標：第一個是時間坐標，第二個是城市坐標,。根據(jù)這兩個坐標分析,，基本是看穩(wěn)2015。
看穩(wěn)中有兩種判斷,，一種判斷認為,，根據(jù)這一輪市場變化，2015年年中,，特別是到了三季度整個房地產(chǎn)市場會止跌回穩(wěn),，也可能在2016年將是一個好的年份。依據(jù)是2014年開發(fā)商拿地數(shù)量減少14%,，新開工面積下降14%,，這兩個下降意味著2015年下半年以后的供應量不會像過去那么高�,！吧倌玫厣匍_工了,，但需求經(jīng)過這一段預期改變而上升，會造成市場供求關(guān)系的相對平穩(wěn),。2015年下半年,，特別是三季度以后好轉(zhuǎn)的可能性很大，2016年會比較穩(wěn)定,�,！�
第二種判斷認為，現(xiàn)在的庫存很大,，待售面積已經(jīng)達到16億平方米,，特別是那些中小城市，前幾年拼命拿地,，沒有規(guī)劃的中小城市庫存量非常大,，所以2015年，甚至2016年是消化庫存的一年,，這些城市房地產(chǎn)要想起來不太容易,。
“綜合起來，我認為在大城市,，特別是一線城市和重點二線城市,，2015年年中往上走，回升走穩(wěn)的可能性很大,。有些中小城市,，速度慢一點，但總體上來說也會看穩(wěn)，等待住房市場穩(wěn)定下來了,，靴子就落地了,。其實金融和房地產(chǎn)的關(guān)系非常密切，2013年中國的房地產(chǎn)銷售額同比增長26%,，個人住房抵押貸款增加了33%,，去年個人住房抵押貸款負增長,，房地產(chǎn)銷售額下降了6%,、7%。我認為,，金融決定市場的冷熱,，所以金融政策對房地產(chǎn)的作用太大了，如果我們的貨幣政策相對寬松些,，真正把首套房利率進一步降下來,，房地產(chǎn)回升回暖，對穩(wěn)定住房消費更有用,。所以我更大的希望是寄托在貨幣政策,，金融環(huán)境的變化上�,！�
朱中一認為,，2015年的貨幣政策可能也會比2014年寬松一點。但是因為國家層面明確了不會采取大水漫灌的政策,，所以會有所傾斜,。
從銷售情況來看，一,、二線城市可能會企穩(wěn),，三四線城市沒有把握。那么大的庫存量怎么消化,？企業(yè)的資金越來越緊張怎么辦,？今年三、四線城市,，尤其是中小企業(yè),，優(yōu)勝劣汰的步伐會加快。此外,，一些新的業(yè)態(tài)和一些有潛力的企業(yè)還是有機會的,，比如住宅市場上的新業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn),。中國的城鎮(zhèn)化正在進行，市場需求還是有的。一些企業(yè)需要調(diào)整布局,，企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中,，有一些業(yè)態(tài)也在調(diào)整，產(chǎn)品也在調(diào)整,，去年比較強調(diào)的是剛需,，現(xiàn)在改善性需求的比例會比較大，因此,，房地產(chǎn)企業(yè)還有文章可以做,，甚至還可有較大的文章可做。
