●房地產(chǎn)的利潤(rùn)一年比一年少,，特別是2014年,，許多開發(fā)企業(yè),，包括上市公司，為了去庫(kù)存采取以價(jià)換量,，所以利潤(rùn)壓得很低,，有的樓盤幾乎不賺錢。2015年以后十年,，甚至十五年，中國(guó)的房地產(chǎn)仍然會(huì)處在這樣的環(huán)境當(dāng)中,，而這樣的態(tài)勢(shì)才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài),。
●2014年樓市調(diào)控政策逐步常態(tài)化，未來房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和地區(qū)差異性實(shí)際,，逐步建立分類調(diào)控,，分級(jí)施政的房地產(chǎn)調(diào)控體系。
●大城市,，特別是一線城市和重點(diǎn)二線城市,，2015年年中往上走，回升走穩(wěn)的可能性很大,。有些中小城市,，速度慢一點(diǎn)，但總體上來說也會(huì)看穩(wěn),。
2014年,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了與以往不同的變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降,，投資增速大幅下滑，房?jī)r(jià)結(jié)束了2013年的火爆上漲態(tài)勢(shì),，各地政府也紛紛取消限購(gòu)限貸政策,。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種情形是暫時(shí)的周期性波動(dòng)還是出現(xiàn)了歷史性拐點(diǎn)？2015年中國(guó)房地產(chǎn)將向何處走,？這些問題成為社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn),。
在日前舉行的“第六屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇”上,，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌,、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一等著名專家學(xué)者就上述問題發(fā)表了各自的觀點(diǎn),。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)
“我們的觀點(diǎn)非常明確，2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)了回落,，這就是歷史性的拐點(diǎn),，依據(jù)在什么地方？根據(jù)研究測(cè)算,，構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)70%的城鎮(zhèn)住宅年需求峰值是1200-1300萬套,，這個(gè)數(shù)值在2014年基本達(dá)到了，達(dá)到了之后就逐步走平,、逐步下行,。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示,。
劉世錦認(rèn)為,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由10%左右的高速增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，現(xiàn)在是進(jìn)行時(shí),，不是完成時(shí),，這個(gè)“底”現(xiàn)在還沒有找到。什么時(shí)候才能完成“探底”,？這里有一個(gè)簡(jiǎn)化的分析邏輯,。中國(guó)的高增長(zhǎng)主要依賴高投資，高投資主要包括基礎(chǔ)設(shè)施,、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個(gè)領(lǐng)域的投資,。近些年來，基礎(chǔ)設(shè)施占投資比重為20%-25%,，房地產(chǎn)為25%左右,，制造業(yè)則在30%以上，三項(xiàng)合起來可以占投資的80%-85%,。其中,，制造業(yè)投資又直接依賴于基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資和出口,。所以,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)要調(diào)整到位，主要是高投資要調(diào)整到位,。通俗地說,，也就是出口、基礎(chǔ)設(shè)施,、房地產(chǎn)這三只“靴子”要相繼落地,。
目前,，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和出口都基本觸底。第一只靴子,，也就是基礎(chǔ)設(shè)施投資已基本觸底,，投資的峰值期在2000年左右。第二只靴子,，出口也已經(jīng)落地了,，過去經(jīng)常是20%以上的高速增長(zhǎng)，以后是5%—10%�,，F(xiàn)在就是第三只靴子,，也就是房地產(chǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)了回落,。
對(duì)此,，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌也認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),，中國(guó)的樓市也進(jìn)入新時(shí)代,。“從數(shù)據(jù)可以看出,，2014年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯下行,。如果說過去十年到十五年是中國(guó)房地產(chǎn)的‘黃金時(shí)代’，那從2014年開始這個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返,，我們吻別了‘黃金時(shí)代’，將迎來一個(gè)新時(shí)代,，我把它叫‘白銀時(shí)代’,。”
顧云昌認(rèn)為,，“白銀時(shí)代”的最大標(biāo)志是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“變態(tài)”,，“這個(gè)變態(tài)就是說，過去的房地產(chǎn)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng),，理論上講是供不應(yīng)求�,，F(xiàn)在的市場(chǎng)是買方市場(chǎng)，供大于求,，表現(xiàn)出來庫(kù)存大幅增加,。”
“不過,，正像李克強(qiáng)總理在達(dá)沃斯論壇上講的那樣,，在城鎮(zhèn)化過程中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求還是長(zhǎng)期的,，雖然已經(jīng)沒有了住房制度改革,、人口紅利爆發(fā)出來的巨大需求,，但是我們還有穩(wěn)步向前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城市人口還在不斷膨脹,，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,，將來已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的人口由常住人口會(huì)變成戶籍人口，變成市民,，這會(huì)不斷持續(xù)爆發(fā)出對(duì)房地產(chǎn)的需求,。所以，對(duì)住房市場(chǎng)而言,，還有一段發(fā)展時(shí)間,，還有長(zhǎng)期的剛性需求�,！鳖櫾撇瑫r(shí)強(qiáng)調(diào),，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅包括住宅市場(chǎng)，還包括商業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn),，在未來的“白銀時(shí)代”仍然有很大的發(fā)展空間,。
顧云昌進(jìn)一步指出，“白銀時(shí)代”與“黃金時(shí)代”相比,，有幾個(gè)特點(diǎn)：首先是競(jìng)爭(zhēng)加劇,。許多房子賣不出去了；其次是洗牌加快,。全國(guó)原來有八九萬家開發(fā)企業(yè),，這幾年每年減少一萬家左右。在看到萬科,、綠地等大型企業(yè)銷售額達(dá)到兩千億的同時(shí),，也要看到更多的中小企業(yè)在逐漸被淘汰，消亡,。最后是利潤(rùn)減薄,。房地產(chǎn)的利潤(rùn)一年比一年少，特別是2014年,，許多開發(fā)企業(yè),，包括上市公司，為了去庫(kù)存采取以價(jià)換量,，所以利潤(rùn)壓得很低,，有的樓盤幾乎不賺錢。2015年以后十年,，甚至十五年,，中國(guó)的房地產(chǎn)仍然會(huì)處在這樣的環(huán)境當(dāng)中,，而這樣的態(tài)勢(shì)才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇
近兩年,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)明顯的特征——分化,。在北上廣深等一線城市房子供給依然短缺，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺之時(shí),，有些三,、四線城市房子已經(jīng)供大于求，出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩,。
該如何看待這種分化,？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房地產(chǎn)的差異性是客觀現(xiàn)實(shí),。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),，地區(qū)差異也引發(fā)了房地產(chǎn)的差異。房地產(chǎn)的差異主要是在2010年以后開始凸顯,，“在一線城市采取了限購(gòu),、限價(jià)、限貸政策后,，大企業(yè)紛紛到三,、四線城市去拿地。而三,、四線城市的地方政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)熱情日益增加,，這些疊加造成了地區(qū)差異性拉大。這個(gè)問題從地區(qū)差異性來說是長(zhǎng)期的,，從消化存量來說也是階段性的,。”
顧云昌認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)分化，除了和房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)有關(guān)外,，和城鎮(zhèn)化進(jìn)程也密切相關(guān),。“我們正處在城鎮(zhèn)化的高峰當(dāng)中,，大量的人口往城市涌,，凈流入的人口很多，但是土地供應(yīng)有限,，造成了大城市供求關(guān)系緊張,。而在中小城市，進(jìn)入的人口并不多,，主要是往外走,，土地供應(yīng)量又很多,。”
顧云昌將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”分為三個(gè)階段：第一階段,，從1998年到2003年是起步階段,，第二階段，從2003年到2008年是發(fā)展階段,，那時(shí)候缺房,，需要大量蓋房子，供不應(yīng)求,，房?jī)r(jià)大幅上漲,，加上貨幣政策的原因。第三階段,，從2008年開始,，供應(yīng)量逐步增加的同時(shí)，房?jī)r(jià)往上走,�,！霸谶@當(dāng)中，由于采取了寬松的貨幣政策,，M2大量增加,，導(dǎo)致了大量的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)大幅上漲,。那時(shí)候,，盡管需求量很大，但是供應(yīng)量更大,，因?yàn)榈胤秸耐恋刎?cái)政要滿足四萬億投資,。錢從哪兒來？主要靠賣地,，靠土地抵押,。2010年以后房地產(chǎn)供應(yīng)量越來越多，已經(jīng)蘊(yùn)藏了很大的問題,，原有的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,，在三四線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致了不同城市的分化,。
朱中一提出,，解決辦法有兩個(gè)：一是各地要減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，希望地方政府制定住房發(fā)展規(guī)劃和保障性住房規(guī)劃,，引導(dǎo)企業(yè)理性開發(fā),。二是強(qiáng)化分類調(diào)控當(dāng)中的地方責(zé)任，如果這個(gè)工作做好了，地方可能會(huì)逐步消化,。
朱中一表示,，2014年樓市調(diào)控政策逐步常態(tài)化，未來房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和地區(qū)差異性實(shí)際,，逐步建立分類調(diào)控,，分級(jí)施政的房地產(chǎn)調(diào)控體系。2013年起實(shí)施的分類調(diào)控已取得了一定的成效,。下一步,，應(yīng)進(jìn)一步明確分類調(diào)控的內(nèi)容，中央政府,、省級(jí)政府及市,、縣政府在分類調(diào)控中的職責(zé)，特別應(yīng)賦予市,、縣政府更多的權(quán)限與責(zé)任,，同時(shí)應(yīng)明確地方政府在分類調(diào)控中的底線。
房地產(chǎn)回溫需金融政策支持
展望2015年及今后一段時(shí)間,，劉世錦指出,，從全國(guó)來講，房?jī)r(jià)有一定幅度的回落,，但房?jī)r(jià)從來不是全國(guó)性的特征,，而是區(qū)域性的特征。房地產(chǎn)的回落,，到底是短期之內(nèi)快速落到底還是在波動(dòng)中逐步回落,，現(xiàn)在還吃不準(zhǔn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看,，這兩種情況都有,，中國(guó)到底是什么形態(tài)，還需要關(guān)注,。高投資,、高增長(zhǎng)觸底時(shí)間，估計(jì)還有一,、兩年的時(shí)間,，最多不超過三年。
顧云昌判斷,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在軟著陸，離底不太遠(yuǎn)了,，在2015年靴子落地是可能的,，而且可能就在年底的時(shí)候。
“如果說舊常態(tài)最主要的任務(wù)是壓房?jī)r(jià)，增加住房供應(yīng),，遏制投資投機(jī)需求,。那么，到了新常態(tài),，如果繼續(xù)沿用這樣的方法顯然錯(cuò)了,，舊常態(tài)時(shí)候買的船票上不了新常態(tài)的船了。我們現(xiàn)在的主要任務(wù)是穩(wěn)定住房消費(fèi),�,！�
從住房消費(fèi)來看，2014年老百姓購(gòu)買住房的數(shù)量比2013年下降了7%-8%,，如果說我們?cè)?015年能夠在2014年的基礎(chǔ)上不再繼續(xù)下滑,，保持2014年的狀態(tài)，甚至有所回升,，是否意味著住房消費(fèi)就基本穩(wěn)定下來了,，就是我們的投資增長(zhǎng)不至于出現(xiàn)大幅度下滑，整個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)下來了,，這是屬于市場(chǎng)靴子落地的過程,。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示和市場(chǎng)表現(xiàn)來看，在央行9.30新政出臺(tái)后,，經(jīng)過前一段各地的松綁和央行,、國(guó)務(wù)院的松綁，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化,，特別是一線城市和重點(diǎn)二線城市,，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走穩(wěn)，或者說下滑的勢(shì)頭開始抑制,。房?jī)r(jià)的環(huán)比下降幅度也在減緩,，投資增長(zhǎng)的下滑速度也在減緩，所以有理由認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在軟著陸的過程中,，也可能在今年年底能夠軟著陸。
顧云昌指出,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷要看兩個(gè)坐標(biāo)：第一個(gè)是時(shí)間坐標(biāo),，第二個(gè)是城市坐標(biāo)。根據(jù)這兩個(gè)坐標(biāo)分析,，基本是看穩(wěn)2015,。
看穩(wěn)中有兩種判斷，一種判斷認(rèn)為,，根據(jù)這一輪市場(chǎng)變化,，2015年年中，特別是到了三季度整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)止跌回穩(wěn)，也可能在2016年將是一個(gè)好的年份,。依據(jù)是2014年開發(fā)商拿地?cái)?shù)量減少14%,，新開工面積下降14%，這兩個(gè)下降意味著2015年下半年以后的供應(yīng)量不會(huì)像過去那么高,�,！吧倌玫厣匍_工了，但需求經(jīng)過這一段預(yù)期改變而上升,，會(huì)造成市場(chǎng)供求關(guān)系的相對(duì)平穩(wěn),。2015年下半年，特別是三季度以后好轉(zhuǎn)的可能性很大,，2016年會(huì)比較穩(wěn)定,。”
第二種判斷認(rèn)為,，現(xiàn)在的庫(kù)存很大,，待售面積已經(jīng)達(dá)到16億平方米，特別是那些中小城市,，前幾年拼命拿地,，沒有規(guī)劃的中小城市庫(kù)存量非常大，所以2015年,，甚至2016年是消化庫(kù)存的一年,，這些城市房地產(chǎn)要想起來不太容易。
“綜合起來,，我認(rèn)為在大城市,，特別是一線城市和重點(diǎn)二線城市，2015年年中往上走,，回升走穩(wěn)的可能性很大,。有些中小城市，速度慢一點(diǎn),，但總體上來說也會(huì)看穩(wěn),，等待住房市場(chǎng)穩(wěn)定下來了，靴子就落地了,。其實(shí)金融和房地產(chǎn)的關(guān)系非常密切,，2013年中國(guó)的房地產(chǎn)銷售額同比增長(zhǎng)26%，個(gè)人住房抵押貸款增加了33%,，去年個(gè)人住房抵押貸款負(fù)增長(zhǎng),，房地產(chǎn)銷售額下降了6%、7%,。我認(rèn)為,，金融決定市場(chǎng)的冷熱,，所以金融政策對(duì)房地產(chǎn)的作用太大了，如果我們的貨幣政策相對(duì)寬松些,，真正把首套房利率進(jìn)一步降下來，房地產(chǎn)回升回暖,，對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)更有用,。所以我更大的希望是寄托在貨幣政策，金融環(huán)境的變化上,�,！�
朱中一認(rèn)為，2015年的貨幣政策可能也會(huì)比2014年寬松一點(diǎn),。但是因?yàn)閲?guó)家層面明確了不會(huì)采取大水漫灌的政策,，所以會(huì)有所傾斜。
從銷售情況來看,，一,、二線城市可能會(huì)企穩(wěn)，三四線城市沒有把握,。那么大的庫(kù)存量怎么消化,？企業(yè)的資金越來越緊張?jiān)趺崔k？今年三,、四線城市,，尤其是中小企業(yè)，優(yōu)勝劣汰的步伐會(huì)加快,。此外,，一些新的業(yè)態(tài)和一些有潛力的企業(yè)還是有機(jī)會(huì)的，比如住宅市場(chǎng)上的新業(yè)態(tài),，旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)。中國(guó)的城鎮(zhèn)化正在進(jìn)行,，市場(chǎng)需求還是有的,。一些企業(yè)需要調(diào)整布局，企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中,，有一些業(yè)態(tài)也在調(diào)整,，產(chǎn)品也在調(diào)整，去年比較強(qiáng)調(diào)的是剛需,，現(xiàn)在改善性需求的比例會(huì)比較大,，因此，房地產(chǎn)企業(yè)還有文章可以做,，甚至還可有較大的文章可做,。
