當樓市出現(xiàn)供應過剩時，改變保障性住房供應模式,，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個可行的選擇,。2003年，為了應對亞洲金融風暴給樓市帶來的沖擊,，改觀樓市低迷的態(tài)勢,，香港政府調(diào)整住房供應措施，無限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計劃”(“八萬五計劃”),。同樣,，在居民住房需求基本解決以后，20世紀80年代起,，英國撒切爾政府啟動了著名的私有化浪潮,，推動公屋私有化，以低價出售公屋,，吸引了大量租戶購買公屋,，地方政府基本不再投資建房。
2015年伊始,，我國“千方百計去庫存”的樓市基調(diào)進一步加碼,，“向保障房轉移”成為新思路。1月6日,，住建部出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導意見》,，鼓勵開發(fā)商“售轉租”、地方政府回購商品房用作保障房;1月20日,，在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗交流會上,，住建部提出，要督促商品住房較多的城市,，出臺支持措施,，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量有效銜接,。目前,，包括四川省、安徽省,、江蘇省,、遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)和貴州省等多地已經(jīng)試點回購商品房充當保障房,。以安徽省蕪湖為例,，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶，其中回購商品房充當棚戶區(qū)的安置房高達45%,。
打通商品住房和保障性住房流通的渠道,，不啻為“多贏”的局面：首先,，縮短了保障房供應、低收入人群輪候的周期,，提高了保障房供應的效率,，因為商品住房供應歷來比保障房供應效率高;其次，加速了庫存的消化,。截至2014年底,，全國待售商品住房存量為5.9億平方米，比2013年增長了21%,。若繼續(xù)采取新建來配給和安置拆遷戶的話,，會惡化市場前景預期。此外,，根據(jù)部署,，2015年全國保障房建設任務為700萬套、棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套,，保障房疊加棚戶區(qū)改造,，讓地方政府喘不過氣來。收購商品住房能提振樓市,，土地和房地產(chǎn)稅收收入隨之增加,，在降低住房保障壓力的同時，地方政府財政壓力也小了很多,。
但是,，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及到混淆政府和市場邊界,，導致兩者關系錯位這一大是大非問題,，而這一問題是當前我國構建房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展長效機制的關鍵。在這件事情上如處理不好,，即使短期內(nèi)消化庫存的目標達到了,、保障房問題也解決了，但必然會給市場造成無序救市,、政府行為短期化的嚴重惡果,。從長期來看，它會混淆保障和市場邊界,，助長政府隨意插手市場的行為,，也會滋生出行業(yè)新的腐敗，斷送了房地產(chǎn)完成市場化未竟改革的良好開端,。
從2013底中央政治局首次學習“住房”會議上習近平主席的講話,，以及隨后國家關于樓市發(fā)展的表態(tài)上看，住房保障重在“保基本”住房需求,，其余的住房需求要交給市場來解決,。在目前形勢下，“�,；尽庇腥齻�類別,，一是戶籍低收入無房戶，主要通過公共租賃住房,、貨幣補貼來解決;二是外來常住人口的住房問題,，這是新型城鎮(zhèn)化的應有之義,，也主要通過公共租賃住房(含工業(yè)園區(qū)宿舍)和貨幣補貼來解決;三是棚戶區(qū)改造過程中的拆遷安置需求,，這是為國家做出貢獻的歷史欠賬，主要通過完全產(chǎn)權性質(zhì)的安置房來解決,。
筆者認為,，收購用作保障房的商品房，應該以用作公共租賃住房為主,，產(chǎn)權住房完全用作棚戶區(qū)改造的安置戶,。至于很多地方目前正在探索實施的共有產(chǎn)權住房制度，其實踐主要針對中等收入和人才的“夾心層”,，應該算作市場需求部分,，不應該納入政府收購商品住房作為保障房所包含的部分。
令人憂慮的是,，從目前實踐來看,，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，很多地方的做法是政府直接收購,，然后再作為保障房或安置房來分配或安置,。例如，1月24日,，福建省福州市下發(fā)的《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房,、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》中規(guī)定，各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體,，以解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求,。筆者認為，這種做法增加了政府對于房地產(chǎn)微觀市場的直接干預,，在選擇收購哪家房企的存量待售住房,、以什么價格收購、收購多少等,，完全由地方政府說了算,，無法杜絕效率問題、傾向性問題，容易滋生腐敗,。
筆者建議,，政府先購置再分配多此一舉、畫蛇添足,，應該采取政府直接給保障對象或安置戶發(fā)購(租)房券的形式,，讓后者直接到市場上選擇要購置或租賃的商品住房，房企再持購(租)房券到政府獲得回款,。一方面,，此舉可以解決保障對象住房需求千差萬別、眾口難調(diào)的問題,，因為不同的人所喜歡的房子類型也會不同;另一方面,，此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購對象的傾向性問題，避免了可能出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象,，效率也更高;此外,，在價格訂制上，購(租)房券的好處也顯而易見,。比如,，棚改安置戶手持的購房券可以購買不高于某一總價的任何新建房屋，若高于限定總價,，則自己必須要支付超出的部分,，這樣不會干擾市場。
租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋,，想租更好的房屋,，則需要自己支付額外的租金。當然,，由于新建住房用來出租的項目比較少,，為了增加公共租賃住房的供應規(guī)模，政府也可以適當收購新建住房,。但是,，鑒于目前各地普遍出現(xiàn)的公租房空置問題，筆者建議政府直接收購的規(guī)模應該盡量得少,，主要限于交通配套好的中小戶型普通商品住房,。
再強調(diào)一點，目前住房供應過剩是市場自發(fā)演進的結果,，也是很多地方政府過度依賴房地產(chǎn),、盲目出讓土地的結果。過剩的形勢再往下走,，必然有一部分中小房企破產(chǎn)倒閉,，這些情況的出現(xiàn)盡管會增加短期的陣痛,，但對于優(yōu)勝劣汰、增加龍頭房企的市場占有率,、提高行業(yè)集中度,、增加有效住房供應不無裨益。因此,，回購商品房作為保障房,，僅僅是權宜之計。當前,，絕對不應該為了消化住房庫存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業(yè)發(fā)展中的深層次矛盾,，回購商品房作為保障房很容易向市場傳達政府“病急亂投醫(yī)”式救市的信息，使得以市場深度調(diào)整,、短期陣痛來鍛造行業(yè)長效機制,，換取行業(yè)發(fā)展美好未來變得更加困難。
