當(dāng)樓市出現(xiàn)供應(yīng)過剩時,，改變保障性住房供應(yīng)模式,，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一個可行的選擇,。2003年,，為了應(yīng)對亞洲金融風(fēng)暴給樓市帶來的沖擊，改觀樓市低迷的態(tài)勢,，香港政府調(diào)整住房供應(yīng)措施,，無限期停止1997年提出的“居者有其屋建房計(jì)劃”(“八萬五計(jì)劃”)。同樣,，在居民住房需求基本解決以后,，20世紀(jì)80年代起，英國撒切爾政府啟動了著名的私有化浪潮,，推動公屋私有化,，以低價出售公屋，吸引了大量租戶購買公屋，地方政府基本不再投資建房,。
2015年伊始,，我國“千方百計(jì)去庫存”的樓市基調(diào)進(jìn)一步加碼，“向保障房轉(zhuǎn)移”成為新思路,。1月6日,，住建部出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場指導(dǎo)意見》，鼓勵開發(fā)商“售轉(zhuǎn)租”,、地方政府回購商品房用作保障房;1月20日,，在全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會上，住建部提出,，要督促商品住房較多的城市,，出臺支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房,，促進(jìn)棚改與利用存量有效銜接,。目前，包括四川省,、安徽省、江蘇省,、遼寧省,、內(nèi)蒙古自治區(qū)和貴州省等多地已經(jīng)試點(diǎn)回購商品房充當(dāng)保障房。以安徽省蕪湖為例,，截至2014年11月該地已完成棚戶區(qū)改造約1.3萬戶,，其中回購商品房充當(dāng)棚戶區(qū)的安置房高達(dá)45%。
打通商品住房和保障性住房流通的渠道,，不啻為“多贏”的局面：首先,，縮短了保障房供應(yīng)、低收入人群輪候的周期,，提高了保障房供應(yīng)的效率,，因?yàn)樯唐纷》抗⿷?yīng)歷來比保障房供應(yīng)效率高;其次，加速了庫存的消化,。截至2014年底,，全國待售商品住房存量為5.9億平方米，比2013年增長了21%,。若繼續(xù)采取新建來配給和安置拆遷戶的話,，會惡化市場前景預(yù)期。此外,，根據(jù)部署,，2015年全國保障房建設(shè)任務(wù)為700萬套、棚戶區(qū)改造規(guī)模不低于470萬套，保障房疊加棚戶區(qū)改造,，讓地方政府喘不過氣來,。收購商品住房能提振樓市，土地和房地產(chǎn)稅收收入隨之增加,，在降低住房保障壓力的同時,，地方政府財政壓力也小了很多。
但是,，打通商品住房和保障性住房流通的渠道,，涉及到混淆政府和市場邊界，導(dǎo)致兩者關(guān)系錯位這一大是大非問題,，而這一問題是當(dāng)前我國構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制的關(guān)鍵,。在這件事情上如處理不好，即使短期內(nèi)消化庫存的目標(biāo)達(dá)到了,、保障房問題也解決了,，但必然會給市場造成無序救市、政府行為短期化的嚴(yán)重惡果,。從長期來看,，它會混淆保障和市場邊界，助長政府隨意插手市場的行為,，也會滋生出行業(yè)新的腐敗,，斷送了房地產(chǎn)完成市場化未竟改革的良好開端。
從2013底中央政治局首次學(xué)習(xí)“住房”會議上習(xí)近平主席的講話,，以及隨后國家關(guān)于樓市發(fā)展的表態(tài)上看,，住房保障重在“保基本”住房需求,，其余的住房需求要交給市場來解決,。在目前形勢下，“�,；尽庇腥齻�類別,，一是戶籍低收入無房戶，主要通過公共租賃住房,、貨幣補(bǔ)貼來解決;二是外來常住人口的住房問題,，這是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，也主要通過公共租賃住房(含工業(yè)園區(qū)宿舍)和貨幣補(bǔ)貼來解決;三是棚戶區(qū)改造過程中的拆遷安置需求,，這是為國家做出貢獻(xiàn)的歷史欠賬,，主要通過完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的安置房來解決。
筆者認(rèn)為,，收購用作保障房的商品房,，應(yīng)該以用作公共租賃住房為主,，產(chǎn)權(quán)住房完全用作棚戶區(qū)改造的安置戶。至于很多地方目前正在探索實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)住房制度,，其實(shí)踐主要針對中等收入和人才的“夾心層”,，應(yīng)該算作市場需求部分，不應(yīng)該納入政府收購商品住房作為保障房所包含的部分,。
令人憂慮的是,，從目前實(shí)踐來看，打通商品住房和保障性住房流通的渠道,，很多地方的做法是政府直接收購,，然后再作為保障房或安置房來分配或安置。例如,，1月24日,，福建省福州市下發(fā)的《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》中規(guī)定,，各級政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體,，以解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。筆者認(rèn)為,，這種做法增加了政府對于房地產(chǎn)微觀市場的直接干預(yù),，在選擇收購哪家房企的存量待售住房、以什么價格收購,、收購多少等,，完全由地方政府說了算，無法杜絕效率問題,、傾向性問題，容易滋生腐敗,。
筆者建議,，政府先購置再分配多此一舉、畫蛇添足,，應(yīng)該采取政府直接給保障對象或安置戶發(fā)購(租)房券的形式,，讓后者直接到市場上選擇要購置或租賃的商品住房，房企再持購(租)房券到政府獲得回款,。一方面,，此舉可以解決保障對象住房需求千差萬別、眾口難調(diào)的問題,，因?yàn)椴煌娜怂矚g的房子類型也會不同;另一方面,，此舉可以杜絕地方政府選擇“哪家房企”作為收購對象的傾向性問題，避免了可能出現(xiàn)的腐敗現(xiàn)象,，效率也更高;此外,，在價格訂制上,，購(租)房券的好處也顯而易見。比如,，棚改安置戶手持的購房券可以購買不高于某一總價的任何新建房屋,，若高于限定總價，則自己必須要支付超出的部分,，這樣不會干擾市場,。
租房券持有者可以租賃不高于某一月租水平的房屋，想租更好的房屋,，則需要自己支付額外的租金,。當(dāng)然，由于新建住房用來出租的項(xiàng)目比較少,，為了增加公共租賃住房的供應(yīng)規(guī)模,，政府也可以適當(dāng)收購新建住房。但是,，鑒于目前各地普遍出現(xiàn)的公租房空置問題,，筆者建議政府直接收購的規(guī)模應(yīng)該盡量得少，主要限于交通配套好的中小戶型普通商品住房,。
再強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),，目前住房供應(yīng)過剩是市場自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果，也是很多地方政府過度依賴房地產(chǎn),、盲目出讓土地的結(jié)果,。過剩的形勢再往下走，必然有一部分中小房企破產(chǎn)倒閉,，這些情況的出現(xiàn)盡管會增加短期的陣痛,，但對于優(yōu)勝劣汰、增加龍頭房企的市場占有率,、提高行業(yè)集中度,、增加有效住房供應(yīng)不無裨益。因此,，回購商品房作為保障房,，僅僅是權(quán)宜之計(jì)。當(dāng)前,，絕對不應(yīng)該為了消化住房庫存或減輕政府壓力而回避掩蓋行業(yè)發(fā)展中的深層次矛盾,，回購商品房作為保障房很容易向市場傳達(dá)政府“病急亂投醫(yī)”式救市的信息，使得以市場深度調(diào)整,、短期陣痛來鍛造行業(yè)長效機(jī)制,，換取行業(yè)發(fā)展美好未來變得更加困難。
