自2007年《物權法》明確“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”后,，這一制度建設長期停滯不前,。新一屆政府執(zhí)政以來,，保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的制度建設明顯提速：機構設置,、政策支持和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的發(fā)布在2014年相繼完成,，不動產(chǎn)信息管理平臺也有望在2015年建成,。這意味著,，全國范圍的,、全面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進入實施階段,，而信息平臺也將開始運轉(zhuǎn)。這對我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,、政府轉(zhuǎn)型和社會建設的影響是里程碑式的,。
為現(xiàn)代公共財政提供基礎
不管怎么強調(diào)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要意義都不為過。開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,，首要的意義就在于落實物權法,，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權;其次,，整合散亂在各職能部門之間的不動產(chǎn)碎片信息,，摸清不動產(chǎn)“家底”，為政策制定和執(zhí)行提供基礎數(shù)據(jù),，提高政府治理效率和水平,，方便群眾。筆者認為,，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,，其最大的意義在于為我國現(xiàn)代公共財政提供基礎,，為我國未來稅制改革奠定基礎。
國家現(xiàn)代財政功能是提供公共服務,，既包括醫(yī)療,、教育、社會福利,、社會服務,、環(huán)境保護等，也包括市場和社會運轉(zhuǎn)需要的政策和制度,。要提高公共產(chǎn)品供給的有效性,，如哪里需要公共產(chǎn)品、誰需要公共產(chǎn)品,、需要多少,、如何定價等等，不能靠專斷式的,、非專業(yè)化的,，甚至是“拍腦袋”式的任意決定，這樣會浪費公共資源,，而是需要通過摸清底數(shù),，建立基礎數(shù)據(jù)庫和相應的信息系統(tǒng)，以此來進行翔實的核算和統(tǒng)計,，為公共產(chǎn)品供給提供科學的依據(jù),。由于不動產(chǎn)不可移動，擁有不動產(chǎn)就意味著在某一區(qū)域居住和生活,，就產(chǎn)生了對該區(qū)域公共服務的需求,。因此，某一區(qū)域不動產(chǎn)狀況的基本情況就是公共產(chǎn)品供給的依據(jù),，如擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權的居民越集中的區(qū)域,，對公共產(chǎn)品的需求也就越多;不動產(chǎn)價值較高的地方，對公共產(chǎn)品需求的質(zhì)量也就越高,，如對警察的需求;不同類型不動產(chǎn)(工業(yè),、商業(yè)和住宅)，不同產(chǎn)權狀況的不動產(chǎn)(集體產(chǎn)權和個人產(chǎn)權,、租賃和購買產(chǎn)權等)對公共產(chǎn)品需求也有差異,。
以不動產(chǎn)稅替代土地財政
政府提供公共服務的資金來源于公共服務享用者繳納。一般來講,，因為享用了公共服務產(chǎn)品而對居民收費,，很難做到“享用多少、收費多少”的量化公平，而不動產(chǎn)溢價(表現(xiàn)在地價或房價上漲的幅度)與附著于其上的公共服務水平及其變化程度則密切險關,。于是,，征收不動產(chǎn)稅，就成為地方政府公共服務融資和維護的基本手段,。因此,，不動產(chǎn)稅是為政府公共服務的供給提供融資的工具。
以不動產(chǎn)稅來替代土地財政,，則是我國公共財政轉(zhuǎn)型的方向,。在我國快速城市化時期(過去10多年來，我國年均城市化增速是發(fā)達國家快速城市化時期的2-3倍),，對公共服務的需求在短期內(nèi)被放大,。由于我國沒有西方式的地方政府信用(市政債)，利用國有土地一級市場壟斷,，就找到了一條公共服務投資的資金獲取路徑,。具體來說，地方政府通過市場化出讓國有土地使用權,，獲得了土地出讓收入和相關房地產(chǎn)稅收,，投入到城市基礎設施建設。
因此,，購買了國有土地上面的不動產(chǎn),，就相當于免費享用未來一定年限(住宅70年，非住宅40年或50年)政府提供的公共服務,。因此,，土地價格包括兩部分，一部分是城市基礎設施建設成本,，另一部分就是未來公共服務設施建成后的服務成本(這一部分在國外通過房產(chǎn)稅來征集),。于是，對存量房地產(chǎn)(未滿70年的住宅,，未滿40年或50年的非住宅)征稅，就存在重復征稅的嫌疑,，這是業(yè)界質(zhì)疑“房產(chǎn)稅試點征收”的根本原因,。隨著城市化從快速推進向平穩(wěn)轉(zhuǎn)變后(即城市化率從50%到70%)，需要一次性供給并長久使用的城市公共服務設施(軌道交通,、城市道路,、地下管網(wǎng)等)基本建成，而城市房地產(chǎn)也將進入存量時代,，即存量土地和房屋的交易,，土地作為公共服務融資工具的地位迅速下降。
為房產(chǎn)稅開征打好基礎
同時，由于城市人口繼續(xù)增加,，產(chǎn)業(yè)結構升級優(yōu)化,，城市區(qū)域功能優(yōu)化調(diào)整，單位土地的產(chǎn)出將會繼續(xù)上升,，城市公共服務的質(zhì)量和效率也會越來越高,。所有這些，都集中反映在不動產(chǎn)價格會的上升,。此時,，擁有和不擁有不動產(chǎn)、擁有多少不動產(chǎn),，就成為衡量收入差距的主要標桿,。在個人所得稅、遺產(chǎn)稅,、資本利得稅缺失的情況下,，通過征收不動產(chǎn)稅，就成為調(diào)節(jié)收入差距,、貫徹公共服務“誰享有,、誰付費”原則，以及為公共服務融資的手段,。
而且,，不動產(chǎn)稅是我國“建設型政府”向“公共服務型政府”轉(zhuǎn)型的最好工具。原有的流轉(zhuǎn)稅制下,，經(jīng)濟規(guī)模越大,，政府稅收越多。因此,，政府關心的是經(jīng)濟規(guī)模,，而不是公共產(chǎn)品供給。在不動產(chǎn)為主的財產(chǎn)稅制下,，政府能夠征得多少稅,，取決于不動產(chǎn)的規(guī)模及評估價值，不動產(chǎn)規(guī)模越大,、價值越大,，征的稅也就越多。而要讓本地居民擁有更多的不動產(chǎn),、不動產(chǎn)的價值不斷增長,，政府就要更好地供給公共服務。這樣,，政府最關心的就是老百姓對自己提供的公共服務是否滿意,，公共職能型政府也就自然成型了,。
以上目的的實現(xiàn)，有賴于通過開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來摸清底數(shù),，包括不動產(chǎn)數(shù)量,、產(chǎn)權屬性、所有者歸屬,、不動產(chǎn)面積和價格等等,，也有賴于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記來實現(xiàn)信息統(tǒng)一和共享，包括不動產(chǎn)登記機構,、登記簿冊,、登記依據(jù)和信息平臺等四個方面實現(xiàn)統(tǒng)一，也包括不同業(yè)態(tài)不動產(chǎn)在一個信息平臺上集合,。而這些內(nèi)容在將于2015年3月實施的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》中已經(jīng)作出了明確的立法規(guī)定,，這事實上為房產(chǎn)稅的開征、我國公共財政的轉(zhuǎn)型打好基礎,。
