據(jù)國家統(tǒng)計局公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市有67個，持平城市有3個,，已經(jīng)連續(xù)3個月環(huán)比無一城市上漲。剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議部署也未涉及房地產(chǎn)市場調(diào)控,。這些情況表明，我國樓市新常態(tài)特征將進一步確立,，樓市理性回歸態(tài)勢將更加明顯,。
樓市將進入平穩(wěn)增長階段
為應對樓市自發(fā)性周期調(diào)整，各地政府以松綁住房限購政策為主要措施,，放寬公積金購房政策,，鼓勵住房消費;9月30日，金融管理部門對住房信貸政策進行微調(diào),，支持合理住房消費,，取得了一定積極成效。2014年11月份,，全國商品房銷售面積環(huán)比10月份增加1861萬平方米;商品房銷售額環(huán)比10月份增加938億元,，單月銷售面積和銷售額創(chuàng)今年各月新高。但應該看到,，11月份商品住宅銷售數(shù)據(jù)主要是前期需求累積結(jié)果，政策刺激效應不宜高估,，住房銷售量增長未轉(zhuǎn)換成價格上漲動力,，表明當前住房市場需求動力依然疲弱。
目前看,，我國樓市已進入新常態(tài),。樓市新常態(tài)主要是針對過去十年樓市發(fā)展黃金期而言，未來樓市將進入一個相對平穩(wěn)的增長新階段,，其主要特征有：
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿與投資規(guī)模均向常態(tài)回歸,。樓市發(fā)展黃金十年的過去，意味著房地產(chǎn)投資增速將由過去高速增長向中速甚至中低速轉(zhuǎn)換,。2014年1~11月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長11.9%，增速較上年同期大幅回落7.6個百分點,。從全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速軌跡看,，主要呈現(xiàn)連續(xù)回落態(tài)勢。目前,，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來樓市的樂觀情緒有明顯緩解,，更加注重風險控制與資金壓力,，不可避免將降低房地產(chǎn)開發(fā)意愿。2014年1~11月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降14.5%,，而1~10月份為增長1.2%，增速由增轉(zhuǎn)降是個值得關注的信號,。
二是住宅去庫存仍是未來一年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營壓力,。過去十年，我國商品住宅需求過度釋放,，對未來住宅市場去庫存形成巨大壓力,。目前，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過30平方米,，繼續(xù)上升空間收窄,。此外，新型城鎮(zhèn)化重點是農(nóng)村人口入城,，引致需求主要集中在三線,、四線城市。而這些城市無一例外承受巨大的去庫存壓力,。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告,，2014年11月，我國35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月,，意味著市場需要15.8個月消化庫存,。雖然一線城市去庫存壓力相對較輕，但要看到高房價對城市新增常住人口住宅需求的抑制作用較為明顯,。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,，今年11月份北京市單位租金環(huán)比上月下降3.1%，同比降幅達4.4%,，今年1-11月租金累計降幅為4.5%,，為2010年以來北京年度租金累計漲幅首次出現(xiàn)負增長。
三是房價穩(wěn)中有落是主要趨勢,。中央經(jīng)濟工作會議指出,，“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”，這表明為刺激經(jīng)濟增長全面放松貨幣政策的可能性幾乎為零,。雖然中央經(jīng)濟工作會議要求貨幣政策松緊適度,，但絕不意味著中央銀行實施寬松貨幣政策。在貨幣環(huán)境保持平穩(wěn)適宜情況下,，房價上漲的貨幣基礎已經(jīng)不存在,。同時，在住宅去庫存壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈使得房價上漲可能性幾乎為零,。近期,，據(jù)報道說不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例即將出臺，這無疑為將來開征房產(chǎn)稅鋪路,，對持有多套房產(chǎn)的業(yè)主來說資產(chǎn)保值功能下降,，有可能引發(fā)二手住宅供應上升，進一步減少房價上漲動力,。
四是控制房地產(chǎn)金融風險的系統(tǒng)性釋放成為重要工作,。我國銀行體系房地產(chǎn)貸款占全部各項貸款的余額大約在1/5左右，但如果考慮到影子銀行融資,，非正規(guī)金融領域融資,，隨著宏觀經(jīng)濟增長速度回落與樓市周期性調(diào)整，未來我國房地產(chǎn)金融風險釋放的可能性與規(guī)模有可能會急劇增加,。房地產(chǎn)業(yè)運行具備系統(tǒng)性風險特征,，房地產(chǎn)與金融的交織作用和相互傳染，都是引發(fā)區(qū)域性金融風險乃至系統(tǒng)性金融風險的隱患,。因此,，加快住宅庫存消化，防止房地產(chǎn)市場大幅波動,，是控制房地產(chǎn)金融風險的必要前提,。
樓市供求關系都將回歸理性
樓市新常態(tài)短期內(nèi)不會有實質(zhì)改變。從當前樓市面臨的經(jīng)濟金融環(huán)境看,，至少未來一年內(nèi)我國房地產(chǎn)市場運行新常態(tài)特征不會有實質(zhì)改變,。從房地產(chǎn)市場調(diào)控連續(xù)兩年缺席中央經(jīng)濟工作會議公報可以看出，盡管房地產(chǎn)業(yè)對穩(wěn)定經(jīng)濟增長具備重要作用,，中央還是將注意力放在改革創(chuàng)新和結(jié)構調(diào)整,，更加注重創(chuàng)新驅(qū)動、結(jié)構調(diào)整帶動經(jīng)濟增長,。我國經(jīng)濟新常態(tài)也決定了住宅消費將會發(fā)生巨大變化。
中央經(jīng)濟工作會議指出,，“過去我國消費具有明顯的模仿型排浪式特征,，現(xiàn)在模仿型排浪式消費階段基本結(jié)束，個性化,、多樣化消費漸成主流”,。在住宅消費領域也同樣存在這一情況，未來住宅個性化,、多樣化的消費將決定依靠規(guī)模取勝的舊房地產(chǎn)開發(fā)模式很快將進入終結(jié),。
貨幣政策的穩(wěn)健取向，意味著依靠低利率重估房價的可能性幾乎沒有，而家庭財富配置結(jié)構的轉(zhuǎn)型,，證券化金融工具將成為家庭財富配置的重要內(nèi)容,。特別是房價高位與居民收入的匹配超過合理程度，內(nèi)在需要調(diào)整適應,。理想情況下,，通過居民收入不斷增長來緩釋高房價風險，但房價不漲往往將面臨下調(diào)壓力,。
展望2015年我國房地產(chǎn)市場,，樓市新常態(tài)運行特征將更加明顯，房地產(chǎn)市場供求關系都將進一步向理性回歸,。但不管怎樣,，采取切實有效措施實現(xiàn)樓市高位平穩(wěn)回落，是防范和化解房地產(chǎn)金融風險的重要基礎性工作,。
