8月18日,，國家統(tǒng)計局公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，北上廣深四大一線城市房價環(huán)比齊跌,，此前對于樓市是否出現(xiàn)“拐點”各執(zhí)一詞的經(jīng)濟學者終于形成一致的看法：中國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的窗口已然打開,，樓市“新常態(tài)”將隨之顯現(xiàn),。
然而，自從樓市降溫以來,，“救市”,、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市,，事實上則是地方政府,、炒房者等樓市“非常”利益群體的集體躁動,，與之相比,，本應是樓市“主角”的開發(fā)商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的,，正是中國樓市的畸形及其病灶所在,。
 |
| 趙乃育/繪 |
“救市”之聲再起 地方政府蠢蠢欲動
跌、跌,、跌,，房價持續(xù)下跌,；松綁、松綁,、松綁,，長沙、佛山,、哈爾濱……放開限購的城市不斷增加,。
今年以來，房地產(chǎn)市場突如其來的走勢逆轉(zhuǎn)令整個行業(yè)始料未及,。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中,，有11個城市今年成交降幅超過25%，受政策從緊影響顯著,。
3月初兩會提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”將成為今年中央政府對房地產(chǎn)政策取態(tài)的最好注解,。面對房地產(chǎn)市場下行壓力，地方政府各類微調(diào)政策持續(xù)推進,，主要從放松限購,、限價，擴大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等方面展開,。而庫存水平高低,、市場供求情況成為分類調(diào)控的關鍵依據(jù)。
而近期,，全國各地放松房地產(chǎn)調(diào)控的消息頻出,，傳遞了地方政府強烈的救市信號。據(jù)不完全統(tǒng)計,，執(zhí)行限購政策的46個城市中已有37個城市推出限購松綁的措施,，一些地方還出現(xiàn)了限貸“松綁”的信號。
在廣東,，被譽為“廣佛同城”中的佛山市率先放開限購,。盡管廣東稱堅持一線城市不放松，但佛山樓市的放開事實上可以看做是廣,、深放開的前奏,。而實際上，從今年5月開始,，廣州已悄悄進行多項“微調(diào)”措施,，低調(diào)救市。在上海,，有傳言上海建行將放松限貸政策,，盡管目前尚未證實，但業(yè)界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動，欲以放松限貸來曲線救市的前奏,。而北京也出現(xiàn)部分銀行房貸“有條件松綁”的跡象,。
對眾多城市陸續(xù)放開限購的態(tài)勢，業(yè)內(nèi)人士指出,，需防止個別地區(qū)借自主調(diào)控之名突破政策底線,，甚至從“因地制宜”變?yōu)椤叭娣砰_”。世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國區(qū)研究部主管陳仲偉提醒,，由于對土地出讓金依然存在高度依賴,，地方政府面對房價跌幅擴大、樓市地市趨冷,，會面臨越來越大壓力,，“救市”動機會趨于強烈。
房地產(chǎn)市場“松綁潮”來襲,，引發(fā)了輿論的高度關注,。不少網(wǎng)民和專家認為，當前房地產(chǎn)調(diào)控正處于關鍵期,，政府應妥善掌握好調(diào)控藝術和節(jié)奏,，處理好地方經(jīng)濟與民生保障關系，合理引導預期,，否則多年的調(diào)控努力會毀于一旦,。
“真正要避免的是定向?qū)捤勺兂扇娣潘桑壳耙恍┢髽I(yè)和政府在不斷吹風,，鼓吹救市是提振經(jīng)濟,、穩(wěn)增長的不二選擇,，而一旦信貸放松,，不僅導致前面一切努力功虧一簣，也會導致影子銀行再次入市,，后果不堪設想,。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說,，要避免再出現(xiàn)2009年的房價報復性反彈,，是否取消限購并不是關鍵，因為本輪房價調(diào)整的主要矛盾是供需市場的調(diào)節(jié),，除了北上廣深等供需關系仍扭曲的城市,，其余城市取消限購并不會導致“天塌下來”。
住建部政策研究中心相關人士說,，如實施分類調(diào)控政策,，應從兩點把握：重點考慮住房剛性需求群體，會否引起區(qū)域房價較大幅度波動。雖然地方有自主調(diào)控的權力,，但不能把是否放松限購作為刺激樓市,、謀求短經(jīng)濟增長的手段。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞說：“如果讓一些城市趁分類調(diào)控之機‘渾水摸魚’,，無底線地放開限購,，這無異于讓已經(jīng)離場的投資客再度歸來，激發(fā)投資投機性需求,，這必然會導致新的問題,。多個城市雖然出現(xiàn)庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調(diào)控初衷,，政府不應回頭重走老路,。”
“斷供”重現(xiàn)市場 炒房者敲響警鐘
近期,，浙江,、江蘇、福建等地陸續(xù)出現(xiàn)“斷供棄房”案例,。即購房者停止支付按揭貸款,，將縮水房產(chǎn)甩給銀行。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，杭州出現(xiàn)“斷供棄房”現(xiàn)象,，主要是因為購房者資金供應吃緊，無法繼續(xù)還貸,，該現(xiàn)象多發(fā)于炒房者群體,。
浙江一家國有銀行風險管理部負責人表示，炒房者受樓市持續(xù)下行影響,，手持房產(chǎn)難變現(xiàn)而被“套牢”,，資金吃緊情況比較普遍，當無力還貸而又“出貨”無望時,，他們只好承擔賠本又賠息的風險,。
在房價同比連跌34個月的溫州，目前按揭貸款中出現(xiàn)“棄房”的案例41起,，而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達近千起,。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然沒有證據(jù)顯示“斷供棄房”有進一步蔓延之勢,，但隨著樓市持續(xù)下行,，尤其是在一些遭遇樓盤“爆炒”的區(qū)域，無力還貸導致“斷供棄房”現(xiàn)象很可能增多,。
快房網(wǎng)首席評論員程偉明認為,，從目前情況看,，“斷供”是原因，“棄房”是結(jié)果,。這說明在樓市下行期間,，原本被當成“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的個人住房按揭貸款可能暗含著未被注意到的風險。
據(jù)分析,，部分區(qū)域房價回落明顯,，影響了投資者的還貸意愿。此前一些商業(yè)銀行對購房者信貸資格審核不嚴,，甚至默許其收入狀況造假,，以及評估注水等行為，在一定意義上掩蓋了購房者真實的信貸能力,。
杭州一家股份銀行個人金融部負責人表示,，在房價上漲期，個人無力還款可通過出售房屋來緩解壓力,，而在樓市掉頭向下情況下,，一旦無力還款，房子難以出手,，即使出手也會縮水,，其投資風險開始凸顯。業(yè)內(nèi)人士認為,，“斷供棄房”現(xiàn)象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘,。
財經(jīng)評論員葉檀表示，雖然房產(chǎn)目前依然是風險較小,、收益較高的貸款品種,，但“棄房”已使“信用裂痕”顯現(xiàn)，銀行一旦成為“房東”,，擁有賬面資產(chǎn)卻無法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,，將會波及整個信貸市場。
一位金融監(jiān)管部門人士告訴記者,，“斷供棄房”會增加金融系統(tǒng)房貸壞賬風險,，“銀行信貸質(zhì)量跟房地產(chǎn)信貸質(zhì)量高度正相關，商業(yè)銀行今后可能不再把房貸當作優(yōu)質(zhì)貸款了,。”
雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現(xiàn)象,，但銀行業(yè)內(nèi)人士認為,，房地產(chǎn)抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風險,。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監(jiān)控,、嚴格審批房貸申請。
這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者,。穆迪分析師梁鎮(zhèn)邦表示：“除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降,，否則，即使部分城市取消了限購政策,，也不太可能刺激需求大幅增加,。”
記者在上海走訪多家銀行發(fā)現(xiàn),，當前銀行吸納存款的成本居高不下,，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊,�,？梢灶A見，下半年剛需購買力將被繼續(xù)抑制,。
“房鬧”抗議降價 非理性購房者難承風險
一些房地產(chǎn)項目近期降價出售,，“利好”購房者，卻帶來副產(chǎn)品——“房鬧”——因為之前買在高價位上,，房價下來后,，他們認為自己“吃虧了”，就要求相關房企返差價或退房,。
遼寧省本溪市“佳兆業(yè)·水岸新都”房地產(chǎn)項目近日因大幅打折銷售,，以前買房的數(shù)百名業(yè)主7月底連續(xù)圍堵售樓處，打出橫幅要求返差價或退房,。
樓市降價引發(fā)“房鬧”情況以前就有,。據(jù)了解，2011年,，深圳市發(fā)生過樓盤降價引發(fā)舊業(yè)主打砸售樓處事件,。今年3月江蘇常州一處樓盤每平方米降價千元，引發(fā)百名業(yè)主怒砸售樓中心,。
在近期報道的“房鬧”事件中,，有的業(yè)主以跳樓相要挾，不許開發(fā)商降價,；有的業(yè)主要求開發(fā)商降價多少,，就給他們退多少錢……
大連海事大學法學博士張國強說，“房鬧”的很多理由難以服眾,。房價下跌時得“補差價”,，那么房價大漲時有誰被要求過“補增值”？房屋是商品,，其價格的漲漲跌跌是正�,，F(xiàn)象,。“而且從法律層面講,，業(yè)主交完房款,、辦好房證后，房屋已經(jīng)是其個人財產(chǎn),，開發(fā)商調(diào)整售價與業(yè)主無關,。”張國強說,，“房鬧”表明一些業(yè)主契約精神缺失,。
在沈陽建筑大學管理學院院長劉亞臣教授看來，“房鬧”頻發(fā)有其深層次原因,�,！拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)的市場化程度低，此前長期沒有按經(jīng)濟規(guī)律運行,�,！眲喅颊f，在一些地方政府引導和開發(fā)商鼓吹下,，房屋成為一種特殊商品,，“不僅滿足居住功能，而且承載著很多家庭財富保值,、增值的希望,。”
過去10年,，我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長,，但開發(fā)商和監(jiān)管部門對消費者的風險提示做得不夠，非理性消費盛行,，不少人不惜透支財力“追漲”房價,。
“別看一些地方的房地產(chǎn)購銷兩旺，實際上一些購房行為背后,，是家庭巨大的債務風險甚至投資風險,。”遼寧大學市場營銷學專家肖升說,，這種風險在市場上行時被掩蓋,，一旦風向扭轉(zhuǎn)，就變成了赤裸裸的現(xiàn)實,。很多家庭承受不了,，“房鬧”就出現(xiàn)了。
如何讓“房鬧”不再出現(xiàn),？專家建議,，盡快讓房地產(chǎn)業(yè)進入規(guī)范、完善的市場化軌道,�,！暗胤秸^去受土地財政和GDP偏好影響，成為樓市一路走高的潛在推手,，如今要轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠硎袌鲋刃�,、理性消費觀念的構(gòu)建者和引導者�,！眲喅颊f,，比如要治理開發(fā)商的饑餓式、鼓吹式營銷行為,，打擊不實承諾和消費欺詐,；通過將風險評估和風險提示強制性寫進購房合同，給消費者的心理預期降溫,，營造理性消費的市場氛圍,。
“封殺”合作伙伴 中介電商熊市博弈
近日，上海13家房產(chǎn)中介組成的“上海中介聯(lián)盟”宣布聯(lián)合“封殺”搜房網(wǎng),，集體下架上海地區(qū)的所有房源,。今年以來，端口費連漲,、樓市銷售不斷下滑,，房地產(chǎn)電商平臺與中介機構(gòu)的矛盾日益突出。專家指出,，曾經(jīng)的合作伙伴如今倒戈相向,，其背后是當前房地產(chǎn)“熊市”下的利益博弈。
據(jù)悉,，端口費漲價是“封殺”行為的主要原因,。上海仁豐地產(chǎn)的代表稱，5年間搜房網(wǎng)的端口費從每月60元漲到600元,，但中介行業(yè)的收費標準卻未改變,，平臺獲利暴漲背后卻是中介商的失血。
端口費是房產(chǎn)中介公司為發(fā)布房源信息交給平臺方的費用,，越高版本的端口套餐可以發(fā)布的信息越大,、刷新次數(shù)越多、價格也越高,。上海中原地產(chǎn)東區(qū)中介部總經(jīng)理李錦德說,，“從60元到600元，巨大的競爭壓力逼迫中介不得不高價購買更高版本,�,！�
今年上半年,，搜房網(wǎng)就曾因端口費上漲問題不斷受到全國多個大型城市房地產(chǎn)中介的抵制，北京,、廣州,、杭州等地的房產(chǎn)中介都通過聯(lián)盟方式與搜房網(wǎng)談判，有的宣布下架搜房網(wǎng)平臺上的所有房源,。
上�,？仆䥽H不動產(chǎn)大中華區(qū)副總經(jīng)理虞廷恂表示，在前些年中國樓市量價齊升的“牛市”背景下,，電商平臺對房產(chǎn)中介來說是錦上添花,，端口費上漲也就是九牛一毛。而今年樓市持續(xù)低迷,，成交下滑明顯,，此時端口費的上漲無異于雪上加霜。
根據(jù)上海市統(tǒng)計局7月底發(fā)布的最新數(shù)據(jù),，上半年上海市二手住宅共計成交87506套,，成交面積697.6萬平方米，分別比去年同期下降47.2%和48.7%,，接近腰斬,。“關門潮”,、“裁員潮”也隨之席卷各大房產(chǎn)中介,。
上海科威國際不動產(chǎn)一家門店的業(yè)務員直言,，“市場好的時候,，我們收取2%的傭金；現(xiàn)在生意這么難做,，一單連1%的抽成都快拿不到了,。房主再一降價，那我們到手的傭金就更少了�,，F(xiàn)在市場是‘買漲不買跌’,，再降下去，生意更難做了,�,！�
在盈利不斷被攤薄和成本硬約束下，各大中介不得不開始“勒緊褲腰帶”,，與往日的親密伙伴電商平臺“斤斤計較”起來,。
樓市降溫后，房產(chǎn)開發(fā)商對電商平臺的廣告投放量也大幅下降，網(wǎng)站的經(jīng)營受到影響,，也希望通過提高端口費用來維持利潤,。
為了削弱電商平臺對自己的“綁架”，現(xiàn)在很多房產(chǎn)中介公司也開始打造線上網(wǎng)絡,，但和成熟的電商平臺相比,，單個中介公司仍較為弱勢,，受房源有限以及研究,、推廣、營銷成本的限制,，很難和第三方平臺抗衡,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，兩方的不斷“交戰(zhàn)”反映出線上線下兩種銷售渠道的不斷摩擦,�,！胺康禺a(chǎn)銷售越來越強調(diào)網(wǎng)上銷售推廣，線上線下結(jié)合,，但是線上比例在不斷增加,。和線下連年走高的人力成本、門店成本相比,，線上的技術研發(fā)成本要低得多,，這樣很容易導致房產(chǎn)中介和電商平臺在利益分配上發(fā)生矛盾�,！�
(記者劉宏宇 烏夢達 鄭鈞天 葉鋒 王政 呂昂 王炳坤 張夢潔/綜合報道)
