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日前,，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院,、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》。報(bào)告指出，2014年上半年,，全國(guó)樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過(guò)剩階段。值得一提的是,，一直被認(rèn)為只升不降,、最安全的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，上半年銷(xiāo)售面積跌幅卻最為明顯,。
在一些業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士看來(lái),，由于一線城市樓市對(duì)于人口吸附的能力很強(qiáng)、潛在的需求源源不斷,，而土地資源又比較緊張,，供不應(yīng)求的事實(shí)擺在那里，樓市即便在2014年出現(xiàn)調(diào)整,，也至少能夠保證5%至10%的量?jī)r(jià)增幅,。但是，一線城市樓市在今年上半年的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡,，成交量領(lǐng)跌全國(guó),，交出的成績(jī)單與預(yù)期差別太大，就連房?jī)r(jià)同比也出現(xiàn)了下跌,。筆者認(rèn)為,，一線城市房?jī)r(jià)即將面臨大調(diào)整的前夜。
首先,，一線城市樓市之所以容易出現(xiàn)大漲大跌,，根源在于一線城市是人力、資金和資源密集的地方,，各種需求對(duì)于樓市能夠形成支撐,，投資炒作也比較旺盛，各路資金對(duì)于盈利機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向比較敏感,，容易出現(xiàn)需求一窩蜂擁入和短期內(nèi)迅速退出的極端情況,。當(dāng)投機(jī)者發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不在時(shí)，就會(huì)毫無(wú)顧忌地拋售房?jī)r(jià),，造成一線城市房?jī)r(jià)下跌速度由緩慢至快速,。
再次，像北京,、上海這些一線城市多年累積形成了較高的房?jī)r(jià)(動(dòng)輒3萬(wàn)/平米以上),，這使得大量剛性需求的購(gòu)房能力被嚴(yán)重壓縮。也就是說(shuō)，盡管央行放寬了對(duì)一線城市首套房貸利率,，但是當(dāng)房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí),，自住型需求者面對(duì)高房?jī)r(jià)根本沒(méi)有承接的能力。所以一只股票在下跌途中,，還不斷有買(mǎi)盤(pán)接籌,，但是房?jī)r(jià)一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群體所能承受的區(qū)域內(nèi)了,。
此外,，像北京、上海等一線城市的20%至30%的家庭,，往往擁有多套住宅,，房?jī)r(jià)在這些年的上漲過(guò)程中，早已消化掉了很多潛在的購(gòu)房需求,。所以在限購(gòu)令沒(méi)有放開(kāi)的情況下,，本地居民購(gòu)房的意愿已經(jīng)趨于飽和。
其三,，一線城市樓市量?jī)r(jià)齊跌的另一個(gè)重要原因是,，主城區(qū)能夠開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)相當(dāng)稀缺，而供應(yīng)集中的地方往往是遠(yuǎn)離城區(qū)的地方,，這些地方由于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，生活和工作成本居高不下,，所以也難以吸引購(gòu)房群體,。一方面地段偏遠(yuǎn)，交通不便,，另一方面這些地方的房?jī)r(jià)水平,，即使在開(kāi)發(fā)商打折的情況下，也處歷史高位,。所以一線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)也就并不奇怪了,。
最后，個(gè)人信貸成本的上升,，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的增強(qiáng),，也使購(gòu)房者目前處于觀望狀態(tài)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō),，目前在房地產(chǎn)調(diào)整期內(nèi),，收緊此類(lèi)房貸，控制風(fēng)險(xiǎn)乃當(dāng)務(wù)之急,。所以個(gè)人房貸已從過(guò)去的香餑餑變成了雞肋,，現(xiàn)在很多銀行對(duì)按基準(zhǔn)利率發(fā)放房貸的客戶設(shè)置了很高的門(mén)檻，而一般想貸款購(gòu)房者的貸款成本要遠(yuǎn)比過(guò)去高得多。所以很多一線城市的購(gòu)房者在房?jī)r(jià)調(diào)整過(guò)程中,，是不會(huì)輕易出手購(gòu)房的,。可以認(rèn)定,，一線城市的已經(jīng)步入大調(diào)整周期,，這個(gè)下跌是先由慢跌逐步向快跌演變。
一線城市的房?jī)r(jià)向來(lái)被人們稱(chēng)之為堅(jiān)不可摧,，就是一旦房?jī)r(jià)漲上去了,，就不會(huì)再回來(lái)了。但事實(shí)上,，天下沒(méi)有只漲不跌的商品,，房地產(chǎn)也是如此。鑒于一線城市前期均漲幅巨大,，而推高這些城市房?jī)r(jià)的主要是由投資投機(jī)資本構(gòu)成,，所以當(dāng)這些資本不再活躍甚至轍離時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)大跌,，而高房?jī)r(jià)又使當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力受到壓制,，如果此時(shí)銀行再實(shí)行房貸去杠桿，那么支撐一線城市的基石已經(jīng)坍塌,，北上廣深的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大調(diào)整也在所難免,。
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