“自住型商品房”(以下簡稱自住房)的出現(xiàn),，一度被認為是找到了北京樓市調(diào)控難,、房價高的“七寸”。而做出如此判斷,，其依據(jù)在于自住房供應(yīng)規(guī)模,、定價機制和覆蓋范圍,。2014年北京市共建設(shè)5萬套自住房,，大約占市場成交規(guī)模的50%,。2013年9月1日至今，北京共推出61宗住宅用地,，其中含有自住房地塊的項目近50宗;在定價方面,，自住房按照比同地段,、同品質(zhì)商品住房價格低30%且不高于22000元/平方米的水平來確定;在準(zhǔn)入條件上,，與之前的經(jīng)濟適用住房和限價房不同的是，自住房面向所有符合條件在京購房的人群,，包括非戶籍人群,，特別是住房需求急迫的“夾心層”。
但是,，近期有很多媒體報道,，已經(jīng)進入搖號程序的4個自住房項目出現(xiàn)了不同程度的“棄購”問題。據(jù)筆者調(diào)查,，自住房出現(xiàn)一定比例的“棄購”有以下幾個原因,。首先，自住房盡管比同地段,、同品質(zhì)商品住房價格低30%,，但與經(jīng)濟適用住房和限價房等傳統(tǒng)的保障房相比還是較高，而其供應(yīng)對象卻涵蓋了之前經(jīng)濟適用住房和限價房所覆蓋的等待保障人群,。這部分人群(合計約40萬戶)中很多是低收入人群,，沒有購買自住房的支付能力,，只不過有這樣的搖號機會。
其次,，自住房基本上集中在5環(huán)以外,，甚至是郊縣，配套不成熟,，在很多中簽者看來并非理想的購房區(qū)域,。而且，今年下半年還有4萬多套自住房上市,，提供選房的機會很多,，中簽合意住房的概率比現(xiàn)在大。而且,，在購買條件上也有諸多限制,，如有的項目不接受公積金和商業(yè)組合貸款，有的項目要求6成首付,，這也限制了剛性需求購買力的釋放,。
另外，很多業(yè)內(nèi)人士和媒體認為,，當(dāng)前北京樓市下滑之快超預(yù)期,，對購買自住房也產(chǎn)生很大沖擊，而事實也確實如此,。盡管自住房項目在土地出讓之時已經(jīng)通過“限房價”(按低于同區(qū)域,、同品質(zhì)商品房價30%來定價)確定了售價水平，但近幾個月,，由于項目周圍二手住房價格同比連續(xù)下降(今年累計跌幅在10%左右),，而且未來繼續(xù)下降的預(yù)期很強，這讓有的自住房售價與周邊二手住房價格的差降到了10%以內(nèi),。如果未來二手房價格繼續(xù)下降,，不排除自住房價格高于同區(qū)域二手房價格的現(xiàn)象，這也讓很多中簽者選擇“棄購”,。
但是,，自住房因上述原因而被部分“棄購”并不值得過分渲染。因為商品住房項目也會因為購買能力問題,、配套問題和觀望原因而出現(xiàn)前期“蓄客”放棄選房,，甚至是退房的問題。筆者認為,，具有價格優(yōu)勢的自住房之所以出現(xiàn)“棄購”,，最大的問題是其操作模式?jīng)]有遵循市場化原則�,！跋薹績r”的前提下“競地價”,，其實是在土地出讓時便確定好了未來自住房的銷售價格,，這顯然是假定未來周邊商品房價格還會上漲，或者至少保持穩(wěn)定,。事實上,，這明顯違背了房價市場化波動的規(guī)律，而直接決定未來售價水平也與自住房市場化操作的初衷有悖,。
此外,，主流開發(fā)商爭相進入北京樓市后，地王不斷被刷新,。在此背景下,，自住房采取“限房價、競地價”的出讓模式,，事實上是在房價一定的情況下,，讓開發(fā)商來爭奪土地資源。各開發(fā)商則是根據(jù)政府限定的房價水平,，結(jié)合自己最低利潤水平,，測算能夠給出的最高土地出讓價格。競地價的結(jié)果是,，不僅開發(fā)利潤水平被壓縮和鎖定,，而且自住房在未來進入銷售環(huán)節(jié)后，其降價空間也沒有,，不能隨行就市,。
筆者認為，北京的自住房與共有產(chǎn)權(quán)住房還存在很大差距,，合理的做法應(yīng)該是將土地“招拍掛”樓面地價按一定比例(如30%)折讓,，折讓額就是政府產(chǎn)權(quán)額，而未來房價在隨行就市的基礎(chǔ)上減記折讓額,，這就是購房者產(chǎn)權(quán)額,，這就建立起了政府和購房者產(chǎn)權(quán)共有的住房供應(yīng)模式,。事實上,，這一做法遵循土地出讓和自住房銷售完全市場化的原則，折讓的樓面地價在房價中扣除,，絲毫不影響土地和自住房的市場化定價和市場化分配,，也不影響開發(fā)商的利潤水平和老百姓的預(yù)期，還能做到隨行就市,，也是一種可以長期堅持的新住房類型,。
