“自住型商品房”(以下簡(jiǎn)稱自住房)的出現(xiàn),，一度被認(rèn)為是找到了北京樓市調(diào)控難、房?jī)r(jià)高的“七寸”,。而做出如此判斷,，其依據(jù)在于自住房供應(yīng)規(guī)模,、定價(jià)機(jī)制和覆蓋范圍,。2014年北京市共建設(shè)5萬(wàn)套自住房,，大約占市場(chǎng)成交規(guī)模的50%。2013年9月1日至今,，北京共推出61宗住宅用地,，其中含有自住房地塊的項(xiàng)目近50宗;在定價(jià)方面，自住房按照比同地段,、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格低30%且不高于22000元/平方米的水平來(lái)確定;在準(zhǔn)入條件上,，與之前的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房不同的是，自住房面向所有符合條件在京購(gòu)房的人群,，包括非戶籍人群,，特別是住房需求急迫的“夾心層”。
但是,，近期有很多媒體報(bào)道,，已經(jīng)進(jìn)入搖號(hào)程序的4個(gè)自住房項(xiàng)目出現(xiàn)了不同程度的“棄購(gòu)”問(wèn)題。據(jù)筆者調(diào)查,，自住房出現(xiàn)一定比例的“棄購(gòu)”有以下幾個(gè)原因,。首先，自住房盡管比同地段,、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格低30%,，但與經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房等傳統(tǒng)的保障房相比還是較高，而其供應(yīng)對(duì)象卻涵蓋了之前經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房所覆蓋的等待保障人群,。這部分人群(合計(jì)約40萬(wàn)戶)中很多是低收入人群,，沒有購(gòu)買自住房的支付能力，只不過(guò)有這樣的搖號(hào)機(jī)會(huì),。
其次,，自住房基本上集中在5環(huán)以外，甚至是郊縣,，配套不成熟,，在很多中簽者看來(lái)并非理想的購(gòu)房區(qū)域。而且,，今年下半年還有4萬(wàn)多套自住房上市,，提供選房的機(jī)會(huì)很多，中簽合意住房的概率比現(xiàn)在大,。而且,，在購(gòu)買條件上也有諸多限制，如有的項(xiàng)目不接受公積金和商業(yè)組合貸款,，有的項(xiàng)目要求6成首付,，這也限制了剛性需求購(gòu)買力的釋放,。
另外，很多業(yè)內(nèi)人士和媒體認(rèn)為,，當(dāng)前北京樓市下滑之快超預(yù)期,，對(duì)購(gòu)買自住房也產(chǎn)生很大沖擊，而事實(shí)也確實(shí)如此,。盡管自住房項(xiàng)目在土地出讓之時(shí)已經(jīng)通過(guò)“限房?jī)r(jià)”(按低于同區(qū)域,、同品質(zhì)商品房?jī)r(jià)30%來(lái)定價(jià))確定了售價(jià)水平，但近幾個(gè)月,，由于項(xiàng)目周圍二手住房?jī)r(jià)格同比連續(xù)下降(今年累計(jì)跌幅在10%左右),，而且未來(lái)繼續(xù)下降的預(yù)期很強(qiáng)，這讓有的自住房售價(jià)與周邊二手住房?jī)r(jià)格的差降到了10%以內(nèi),。如果未來(lái)二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降,，不排除自住房?jī)r(jià)格高于同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象，這也讓很多中簽者選擇“棄購(gòu)”,。
但是,，自住房因上述原因而被部分“棄購(gòu)”并不值得過(guò)分渲染。因?yàn)樯唐纷》宽?xiàng)目也會(huì)因?yàn)橘?gòu)買能力問(wèn)題,、配套問(wèn)題和觀望原因而出現(xiàn)前期“蓄客”放棄選房,，甚至是退房的問(wèn)題。筆者認(rèn)為,，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的自住房之所以出現(xiàn)“棄購(gòu)”,，最大的問(wèn)題是其操作模式?jīng)]有遵循市場(chǎng)化原則�,！跋薹�?jī)r(jià)”的前提下“競(jìng)地價(jià)”,，其實(shí)是在土地出讓時(shí)便確定好了未來(lái)自住房的銷售價(jià)格，這顯然是假定未來(lái)周邊商品房?jī)r(jià)格還會(huì)上漲,，或者至少保持穩(wěn)定,。事實(shí)上，這明顯違背了房?jī)r(jià)市場(chǎng)化波動(dòng)的規(guī)律,，而直接決定未來(lái)售價(jià)水平也與自住房市場(chǎng)化操作的初衷有悖,。
此外，主流開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入北京樓市后,，地王不斷被刷新,。在此背景下，自住房采取“限房?jī)r(jià),、競(jìng)地價(jià)”的出讓模式,，事實(shí)上是在房?jī)r(jià)一定的情況下，讓開發(fā)商來(lái)爭(zhēng)奪土地資源,。各開發(fā)商則是根據(jù)政府限定的房?jī)r(jià)水平,，結(jié)合自己最低利潤(rùn)水平,，測(cè)算能夠給出的最高土地出讓價(jià)格。競(jìng)地價(jià)的結(jié)果是,，不僅開發(fā)利潤(rùn)水平被壓縮和鎖定,，而且自住房在未來(lái)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，其降價(jià)空間也沒有,，不能隨行就市,。
筆者認(rèn)為,，北京的自住房與共有產(chǎn)權(quán)住房還存在很大差距,，合理的做法應(yīng)該是將土地“招拍掛”樓面地價(jià)按一定比例(如30%)折讓，折讓額就是政府產(chǎn)權(quán)額,，而未來(lái)房?jī)r(jià)在隨行就市的基礎(chǔ)上減記折讓額,，這就是購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)額，這就建立起了政府和購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)共有的住房供應(yīng)模式,。事實(shí)上,，這一做法遵循土地出讓和自住房銷售完全市場(chǎng)化的原則，折讓的樓面地價(jià)在房?jī)r(jià)中扣除,，絲毫不影響土地和自住房的市場(chǎng)化定價(jià)和市場(chǎng)化分配,，也不影響開發(fā)商的利潤(rùn)水平和老百姓的預(yù)期，還能做到隨行就市,，也是一種可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的新住房類型,。
