2014年6月17日,，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》,，《意見》明確將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)界定為“一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)”,。
所謂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人,，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,，繼續(xù)擁有房屋占有、使用,、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán),，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用,。
我國(guó)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)大體歸類上屬于人壽保險(xiǎn)中的生存保險(xiǎn)。所謂人壽保險(xiǎn)簡(jiǎn)稱壽險(xiǎn),，是指以人的生命為保險(xiǎn)標(biāo)的,，以被保險(xiǎn)人的生存、死亡或生存死亡兩全為保險(xiǎn)金給付條件的人身保險(xiǎn),，具體又分為生存保險(xiǎn),、死亡保險(xiǎn)、生死兩全保險(xiǎn),。其中生存保險(xiǎn)是指以被保險(xiǎn)人在約定保險(xiǎn)期內(nèi)生命維系作為保險(xiǎn)事故的保險(xiǎn),。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)屬于新生事物，保監(jiān)會(huì)曾于2005年批復(fù)同意幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司運(yùn)作反向抵押貸款產(chǎn)品,，但幸福人壽在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中并無(wú)此種保險(xiǎn)業(yè)務(wù),。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，融合了不動(dòng)產(chǎn)抵押制度與生存保險(xiǎn)制度的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),，與現(xiàn)行法律規(guī)范體系存在諸多的不協(xié)調(diào),，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)賴以生存和發(fā)展的法律環(huán)境尚不具備，而法律環(huán)境的不完備,，必然使保險(xiǎn)公司和潛在投保人在保險(xiǎn)合同建立和履行中存在風(fēng)險(xiǎn),。
具體而言，不論保險(xiǎn)公司或投保人,，都應(yīng)對(duì)以下問題給予特別的關(guān)注：
盡量以老年夫妻作為共同投保人
《意見》規(guī)定,，投保人應(yīng)為60周歲以上的老年人，未規(guī)定老年人夫妻能否共同作為投保人的情況,。
隨著生活質(zhì)量的提高,，60歲以上的老年夫妻共同生存的情況非常普遍，如果僅由夫或妻一方投保,，則在投保人死亡后,，另一方可能面臨喪失房屋處置權(quán)的不利局面。從周延保護(hù)老年人合法權(quán)益角度考慮,，應(yīng)盡量使老年夫妻作為共同投保人,，只有在夫妻均身故后保險(xiǎn)公司才取得抵押房屋的處置權(quán)�,！�
不是所有的房屋都可設(shè)立反向抵押
《意見》規(guī)定,，老年人需對(duì)設(shè)定反向抵押的房屋具有完全的產(chǎn)權(quán)，這里包含了三層意思：
一是要求老人年對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán),，而非使用權(quán),，或受限制的產(chǎn)權(quán),。城市直管公房和自管公房、軍產(chǎn)房,、公租房等,，此類房屋老年人不享有所有權(quán)僅享有使用權(quán)，除非政策允許或者產(chǎn)權(quán)人同意,，否則不能設(shè)定抵押。至于經(jīng)濟(jì)適用房,，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》,，產(chǎn)權(quán)人在出售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，國(guó)家享有優(yōu)先回購(gòu)的權(quán)利,，而國(guó)家優(yōu)先回購(gòu)權(quán)系基于公共利益設(shè)定,，應(yīng)優(yōu)先于保險(xiǎn)公司房屋處置權(quán)。
第二層意思是老年人對(duì)房屋必須享有完全產(chǎn)權(quán),。目前老年人名下的住房多屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),，或者家庭共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)明確不宜以共有的房屋設(shè)定反向抵押,，尤其在屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況下,，老年人之一以共同房產(chǎn)設(shè)定抵押，其去世后保險(xiǎn)公司對(duì)房屋的處置可能導(dǎo)致仍在世的一方生活困難,。
第三層意思是房屋不存在法律規(guī)定禁止設(shè)定抵押權(quán)的情況,，尤指宅基地上房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的184條規(guī)定,，除法律另行規(guī)定外,，耕地、宅基地,、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,，可見農(nóng)民即使對(duì)宅基地房屋享有所有權(quán)，也不能以此設(shè)定反向抵押,。
投保人享有什么權(quán)利
在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系中,，投保人的權(quán)益主要根據(jù)保險(xiǎn)合同確定，其中最重要條款應(yīng)包括：
1,、對(duì)抵押房屋的權(quán)利條款,，即按照抵押權(quán)的一般理解，投保人仍應(yīng)保有對(duì)抵押房屋的占有,、使用,、收益權(quán)益和有限的處分權(quán)。
所謂有限處分權(quán)是指經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置,。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。對(duì)于老年人而言，其對(duì)房屋享有擔(dān)保利益和處分利益,，與保險(xiǎn)人建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系是實(shí)現(xiàn)房屋擔(dān)保價(jià)值的體現(xiàn),。但隨著時(shí)間推移，房屋漲價(jià)及老年人身體狀況如因大病需要變現(xiàn)出售抵押房屋,，此時(shí)老人能否保有處分利益就變得至關(guān)重要,。對(duì)此保險(xiǎn)合同雙方均應(yīng)給予足夠的關(guān)注。
2,、房屋升值利益歸誰(shuí)所有,。
老年人身故后，房屋由保險(xiǎn)人處置,，此時(shí)如房屋存在升值利益如何分配,？《意見》根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，將保險(xiǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品,。參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益,，通過評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分,，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配,。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人,。
老年人如希望在身故后將升值利益歸于子女繼承,，則需要與保險(xiǎn)人簽訂非參與型的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同。
此外,，雙方還應(yīng)關(guān)注保險(xiǎn)人處置房屋的方式,。采用不同處置方式可能將對(duì)雙方權(quán)益產(chǎn)生較大影響，具體方式包括變賣,、拍賣,、評(píng)估后折價(jià)歸保險(xiǎn)人所有等。通常講,，通過拍賣或者評(píng)估后折價(jià)確定的價(jià)格相對(duì)客觀,，更能保證房屋價(jià)值利益的最大化。需要說(shuō)明的是,，因我國(guó)法律禁止流質(zhì),，故雙方不得約定在老年人去世后房屋直接歸保險(xiǎn)人所有。
3,、不受追索的權(quán)利,。
老年人去世后,，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn),，保險(xiǎn)公司不得以老年人的其他財(cái)產(chǎn)追償,，也不得再向老年人家屬追償；
4,、保險(xiǎn)合同的任意解除權(quán),。
投保人對(duì)保險(xiǎn)合同是否享有任意解除權(quán)。保險(xiǎn)法規(guī)定,，除法律另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外,，投保人可以解除合同。具體到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)至今仍有疑義,，考慮到合同履行期限長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司合同風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn),，保險(xiǎn)人完全可以通過約定的形式排除投保人此項(xiàng)權(quán)利,。投保老年人欲保有此項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)關(guān)注條款并積極與保險(xiǎn)公司協(xié)商,。
5,、養(yǎng)老金請(qǐng)求權(quán)。
老年人投保住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)特別注意養(yǎng)老金的取得方式,，就國(guó)外模式,，大體有一次性領(lǐng)取、定期分批領(lǐng)取,、定期分批及一定授信額度內(nèi)領(lǐng)取相結(jié)合的方式,。養(yǎng)老金領(lǐng)取方式關(guān)系到養(yǎng)老金的現(xiàn)金投資利益歸誰(shuí)所有的問題，雙方對(duì)此均有需求,，更需要謹(jǐn)慎對(duì)待,。
如實(shí)披露很重要
《保險(xiǎn)法》第16條規(guī)定了投保人就保險(xiǎn)標(biāo)的和被保險(xiǎn)人情況對(duì)保險(xiǎn)人的如實(shí)告知義務(wù)。在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同關(guān)系中,，投保人需要注意的告知義務(wù)至少可以包括三個(gè)方面：即人的告知,、物的告知、自身財(cái)產(chǎn)情況的告知,。
所謂人的告知即被保險(xiǎn)人身體情況的告知,，因老年人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)系住房反向抵押養(yǎng)老險(xiǎn)中保險(xiǎn)人的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，老年人應(yīng)就自身的健康情況,，既往病史如實(shí)向保險(xiǎn)人披露,，以便于保險(xiǎn)人據(jù)以確定合理的養(yǎng)老金數(shù)額。物的告知主要是用以抵押的房屋情況的告知,，包括房屋權(quán)屬,、質(zhì)量,、原有抵押、司法查封,、土地使用權(quán)期限等情況,。自身財(cái)產(chǎn)情況的告知主要是指老年人就自身收入、未清償債務(wù),、訴訟糾紛情況的告知義務(wù),。
上述情況雖看似與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)無(wú)關(guān)，但確是保險(xiǎn)人判斷能否承保的重要因素,，很難想象出于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避動(dòng)機(jī)的保險(xiǎn)人會(huì)接受已經(jīng)陷于資不抵債的老年人的投保要約,。
老年人在保險(xiǎn)合同簽訂中應(yīng)當(dāng)恪守上述告知義務(wù),。如因投保人自身故意或重大過失未履行如實(shí)告知義務(wù)導(dǎo)致保險(xiǎn)人解除保險(xiǎn)關(guān)系的,，老年人可能面臨無(wú)法及時(shí)清償貸款和利息的風(fēng)險(xiǎn)�,！�
土地使用權(quán)期限屆滿后怎么辦
我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)住宅用地的使用年限是70年,。雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,，但在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可行的諸多研究中，對(duì)于保險(xiǎn)合同履行中超過70年,，保險(xiǎn)合同效力怎么看待,，如何履行仍然是人們關(guān)注焦點(diǎn)。那么在《意見》試點(diǎn)期間這個(gè)問題是否存在呢,？
通過對(duì)《意見》的分析,，可以看到，土地使用權(quán)期限的問題仍然存在,，但影響不大,。這主要是因?yàn)椤兑庖姟穼?duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間僅確定為2014年7月1日起至2016年6月30日止。結(jié)合我國(guó)的商品房始于80年代以后,，故現(xiàn)有商品房的使用期限至少還在35年以上,，即使按照35年計(jì)算，試點(diǎn)期間60歲以上的老人平均預(yù)期壽命需要達(dá)到95歲以上才會(huì)出現(xiàn)保險(xiǎn)合同履行期間土地使用權(quán)到期的情況,。
[相關(guān)鏈接]美國(guó)三種主要的反向抵押貸款類型
1.聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款,。
這項(xiàng)貸款又稱房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)。通過美國(guó)國(guó)會(huì)的認(rèn)可,，反向抵押貸款的回收額會(huì)超過住房?jī)r(jià)值,，以及貸款意外受損時(shí)的賠償。用戶可選擇一次性獲得貸款,、每月支付,、在一定信用額度內(nèi)按需提取,。借款者需定期支付反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)、貸款相關(guān)的費(fèi)用,。期限屆滿時(shí)貸款停發(fā),，抵押住房在住戶搬遷或死亡后才收回用于還貸，居住期間的利息照常累計(jì),。
2.聯(lián)邦住房管理局無(wú)保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款,。
這種貸款的特點(diǎn)是期間固定，即貸方定期支付貸款金額,，借方在約定期限內(nèi)還貸,，無(wú)需保險(xiǎn)費(fèi)。這種貸款發(fā)放名額有限,，入選者需要有一定的收入來(lái)源,。無(wú)保險(xiǎn)的反向抵押貸款適合于短期的大量資金需求，所支付的金額要高于有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款,。固定的償還期限要求還款金額具有充足性,，因此借款人用于償還貸款的資金來(lái)源必須穩(wěn)定。
3.放貸者有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款,。
這種貸款的保險(xiǎn)由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格無(wú)需政府認(rèn)可,，住房未來(lái)增值的收益由發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶共同享有,。貸方定期提供貸款，或在此基礎(chǔ)上增加一個(gè)可提前支取的信用額度,。貸款利率可固定,、可變動(dòng)，抵押保險(xiǎn)費(fèi),、咨詢費(fèi)等附加貸款成本也可以波動(dòng),。
美國(guó)反向抵押貸款突出特點(diǎn)
1,、有信用擔(dān)保體系,。
美國(guó)的聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局積極為反向抵押的借款人提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)信用升級(jí),，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心,。
2.二級(jí)市場(chǎng)較為完備,。
通過設(shè)立反向抵押貸款保險(xiǎn),、再保險(xiǎn)機(jī)制，或推行反向抵押貸款證券化,，減少現(xiàn)金流壓力,、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。例如房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)的提供者，把所有發(fā)放的貸款全部出售給聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款聯(lián)合會(huì)(Fannie Mae)來(lái)進(jìn)行融資,。
