“你們這是群租,，一定要趕走,！”
“這里不讓住，我們就到別的小區(qū)群租去,！”
這是《經(jīng)濟參考報》記者日前在上海虹口區(qū)一個群租戶較多的大上海紫金城小區(qū)聽到的對話,。一方是小區(qū)所在的居民區(qū)黨總支書記,，另一方則是一名女性外來租客。
幾年前,，她和安徽老鄉(xiāng)一起到上海打工,，在一家鞋店當(dāng)營業(yè)員，一個月收入2000多元,，現(xiàn)在和丈夫租住在用三夾板隔出的一個單間內(nèi),。她說：“正規(guī)的房子租金太貴，中介還要拿35%的中介費,。群租人多又雜,，不安全，條件差,，但是我們沒有別的選擇,。”
群租,，是許多大城市社會管理長期面臨的一大“頑癥”,。《經(jīng)濟參考報》記者日前在上海調(diào)研獲悉,，群租不是單純的房屋租賃問題,，而是社會經(jīng)濟快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化高速進程中帶來的一種特殊社會現(xiàn)象，是當(dāng)前諸多社會管理矛盾在房屋租賃中的集中體現(xiàn),，其實質(zhì)是流動人口的綜合服務(wù)管理問題,。
亂象叢生
消防隱患、刑事案件高發(fā)是群租帶來的典型問題之一,�,！督�(jīng)濟參考報》記者走訪多處群租房發(fā)現(xiàn)，屋內(nèi)空間大多狹小,，雜物堆積,，水、電,、煤管線私接,、亂接等現(xiàn)象普遍。另外,，群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷,，尋釁滋事司空見慣，盜竊、傷人等刑事案件高發(fā),。
今年5月1日,，上海龍吳路2888弄盛華景苑小區(qū)發(fā)生一起火災(zāi)，導(dǎo)致兩名“90”后消防員不幸犧牲,。經(jīng)查,，事發(fā)房屋建筑面積88.65平方米，客廳用木板作簡易分割,。該戶業(yè)主1個月前將房屋租給江蘇籍來滬人員沈某,。經(jīng)現(xiàn)場勘查發(fā)現(xiàn)，房內(nèi)住有10人,，違法使用液化氣鋼瓶,，可燃物多、火災(zāi)荷載大,。
群租房內(nèi),，火災(zāi)、觸電,、煤氣中毒等人身傷害事故屢有發(fā)生,。比如，2007年,，上海松江區(qū)新橋鎮(zhèn)一戶群租房內(nèi)曾發(fā)生火災(zāi),，3戶家庭7口人中僅1人生還。2013年2月14日,，普陀區(qū)中遠兩灣城198號一戶群租房內(nèi)因陽臺亂堆紙箱等雜物,，被煙火引燃突發(fā)大火，屋內(nèi)物品幾乎付之一炬,，所幸無人傷亡,。
松江區(qū)方松街道紫東居委黨支部書記錢興明說，一直將群租治理作為居委會的一項重要工作來抓,，其中最擔(dān)心的就是火災(zāi)隱患,。
群租還是許多治安問題的溫床。群租房內(nèi)人員混雜,，而出租人或轉(zhuǎn)租人一般只重經(jīng)濟利益,，不顧社會責(zé)任，對登記承租人身份等法規(guī)置若罔聞,。因此,，群租房內(nèi)矛盾糾紛不斷，尋釁滋事司空見慣,，盜竊,、傷人等刑事案件高發(fā),。本來作為封閉式管理的住宅小區(qū),，常有陌生人進出往來,，嚴(yán)重影響小區(qū)居民安全感。
從近年來上海的相關(guān)調(diào)查結(jié)果看,，群租問題突出的居民小區(qū)群眾安全感都比較低,。據(jù)中遠兩灣城物業(yè)部門反映，居民小區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安案件,，60%至70%與群租有關(guān),。
此外，群租集中,，還易侵害鄰居權(quán)益,。記者了解到，近三年來,，上海各區(qū)縣房管部門每年接到涉及群租投訴逾3千件,，其中絕大部分反映相鄰妨礙。群租房內(nèi)租客身份復(fù)雜,，作息時間不固定,，易造成噪音干擾；由于衛(wèi)生設(shè)施短缺,，亂倒垃圾,、高空拋物、甚至隨處大小便等情況也較為普遍,。群租房內(nèi)人多,，能源消耗大，原始設(shè)計的用電負荷難以承受,，跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,，設(shè)備報修率也高；另外,，因電梯過度使用,、不交物業(yè)費等額外增加的管理成本，最終都由全體業(yè)主分攤,。
記者發(fā)現(xiàn),，有的新住宅小區(qū)，因群租問題突出,，樓盤品質(zhì)和居住環(huán)境受到很大影響,，房價也會明顯不同。
產(chǎn)業(yè)化隱憂
上海市住房保障和房屋管理局調(diào)研發(fā)現(xiàn),，隨著外來常住人口越來越多,、群租需求越來越大，這一市場呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化、區(qū)域化和新二元化的苗頭,。
上海市住房保障和管理局市場監(jiān)管處負責(zé)人介紹,，近年來，越來越多的群租房由專門從事轉(zhuǎn)租的“二房東”經(jīng)營管理,，從取得房源,、分隔裝修、對外招租,、運營維護等,，形成了一條分工明確的產(chǎn)業(yè)鏈�,；诰薮蟮睦嬲T惑,，“二房東”抱團經(jīng)營的特點比較突出，部分區(qū)域出現(xiàn)了“福建幫”,、“安徽幫”等多個利益團體,，損害業(yè)主或承租人合法權(quán)益的情況時有發(fā)生，甚至對抗行政執(zhí)法,。
調(diào)研發(fā)現(xiàn),，群租現(xiàn)象通常在以下區(qū)域較為多發(fā)：一是來滬務(wù)工人員較為集中的城郊結(jié)合部；二是住宅小區(qū)有一定量的閑置房源,，大部分為農(nóng)民動遷安置房或投資購房,，以大戶型居多；三是住宅小區(qū)周邊有產(chǎn)業(yè)集聚或者服務(wù)業(yè)比較發(fā)達,，從業(yè)人員眾多,。
比如，普陀區(qū)中遠兩灣城鄰近上�,；疖囌�,，交通便利，成為來滬人員較為集中的區(qū)域之一,；松江區(qū)紫東新苑小區(qū)鄰近東明商業(yè)街,、開元地中海商業(yè)廣場等商圈，小區(qū)1800余戶住房中,，曾有600戶用于出租,，其中半數(shù)存在群租問題。
此外,，外來人員大量涌入,，但其在住房、養(yǎng)老,、教育,、醫(yī)療,、就業(yè)等生活和消費需求方面與戶籍人口存在較大差距，由此產(chǎn)生了新的城市二元結(jié)構(gòu),。
《經(jīng)濟參考報》記者在上海市區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部一些群租小區(qū)看到,，這些小區(qū)周邊已形成了“來滬人員服務(wù)來滬人員”的小餐飲副食業(yè)、小美容美發(fā)業(yè),、小洗浴業(yè)、小旅館,、小歌廳,、小網(wǎng)吧等“六小”產(chǎn)業(yè)，無證經(jīng)營,、治安隱患,、食品衛(wèi)生等問題突出，影響了當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn),、生活秩序,，也給社會管理增加了難度。
結(jié)構(gòu)性矛盾
對于群租,，上海市住房保障和房屋管理局曾進行多次調(diào)研,。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，群租的普遍存在,，折射出城市中低端房屋租賃市場面臨的嚴(yán)峻形勢,。
一方面，是外來常住人口大量涌入,。2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示,，上海常住人口為2301萬人，其中外省市來滬人員897萬人,，占39%,。10年間，外來常住人員增加了551.21萬人,，平均每年增加55.12萬人,；而上海戶籍人口年均僅增長7萬人左右。尤其是2010年以來,，上海每年新增來滬人員超過60萬人,，嘉定、閔行,、松江,、青浦、奉賢等區(qū)的來滬人員已超戶籍人口,，松江九亭等個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)來滬人員已占到當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?5%,。規(guī)模龐大的外來人員,，為上海經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻，也給當(dāng)?shù)氐淖》�,、教育,、醫(yī)療、治安等公共服務(wù)和社會管理帶來了巨大壓力,。
另一方面,，上海房屋租賃市場的結(jié)構(gòu)性矛盾十分明顯。從需求看,，來滬人員以一般從業(yè)人員為主,，根據(jù)人口管理部門的數(shù)據(jù)，在上海辦理居住證的外來人口中,，九成辦理的是臨時居住證,，這部分從業(yè)人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員,，收入普遍較低,，房租支付能力較弱，中低端的住房租賃需求較大,。
從供給看,，由于規(guī)劃等方面的原因，市場上的新增供應(yīng)偏重于大戶型,、中高端住房,。近幾年，上海新建商品住房戶均面積從100平方米左右上升到120平方米左右,，市場上適合租賃的中小戶型,、中低租金的住房供應(yīng)不足，尤其中心城區(qū),，適合來滬務(wù)工人員,、藍領(lǐng)階層租住的集體宿舍、藍領(lǐng)公寓更是嚴(yán)重短缺,。大戶型住房由于租金偏高,，出租相對困難，為避免房屋閑置,，業(yè)主往往自行或通過“二房東”進行拆套或分隔出租,。
在供不應(yīng)求的情形下，群租就存在較大盈利空間,�,！督�(jīng)濟參考報》記者以普陀區(qū)中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例計算，正常按套出租,，月租金3500元左右,，全年租金約42000元,；如果“二房東”以略高于市場價收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10間轉(zhuǎn)租,，每間根據(jù)大小收取700-800元不等房租,，則整套住房的月租金可達7000-8000元，全年租金84000-96000元,。即使除去簡單的裝飾裝修成本,，利潤仍十分可觀。因此,，專門從事群租業(yè)務(wù)的“二房東”不會輕易放棄這一市場,。
疏與堵結(jié)合
政府人士表示，大城市的群租,，短期內(nèi)很難完全消失。從需求看,，上海外來常住人口持續(xù)快速增加,，但收入水平和住房需求層次相對較低的現(xiàn)狀沒有變。從供給看,，中心城區(qū)和城郊結(jié)合地區(qū)租房成本高,，資源和環(huán)境約束長期存在，相應(yīng)的適租房源總量不足,。
上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院教授陳杰也認為,，群租屢禁不止，說明面向城市中低收入群體,、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工者的中低端租房需求十分龐大,。
光靠堵，難以根治群租頑癥,，而必須堅持疏堵結(jié)合,。近年來，上海不少區(qū)縣進行了一些探索和嘗試,。比如,，探索代理經(jīng)租新模式。近年來,，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)政府盤活區(qū)域內(nèi)閑置的商品住房和農(nóng)民動遷安置房源,，與上海青客時尚生活服務(wù)股份有限公司合作，按照市場化運作模式,，將區(qū)域內(nèi)閑置住房統(tǒng)一收租,、改造為人才公寓，提供給入駐新城的高新企業(yè)員工租住,，對符合政府有關(guān)規(guī)定的租房對象,，還可享受一定的租房補貼,。
“這樣做既改善和提高了入駐企業(yè)員工的居住條件，杜絕了群租的回潮,，也解決了許多企業(yè)發(fā)展的后顧之憂,。”馬陸鎮(zhèn)相關(guān)負責(zé)人說,。
再如,，多渠道提供低租金租賃住房。近幾年,，閔行區(qū)先后在莘莊工業(yè)區(qū),、浦江、華漕等區(qū)域,，建設(shè)了一批面向來滬務(wù)工人員供應(yīng)的藍領(lǐng)公寓和集體宿舍,，已建成交付3千多套、近7千間,，可解決約5.5萬人的居住需求,，現(xiàn)已迎來大量租客入住。松江區(qū)方松街道則出資收購了松江大學(xué)城生活園區(qū)內(nèi)約4700套小戶型住房作為公租房,，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門提供公交配套,，群租治理騰退的租客可憑居委會核發(fā)的房源申請單，在承租該房屋時享受6至7折租金優(yōu)惠,。
此外,，提供住房租賃服務(wù)。閔行區(qū)古美街道建立了“房屋托管中心”,，莘莊工業(yè)區(qū)創(chuàng)建了“房屋租賃信息服務(wù)站”,，松江區(qū)方松街道建立了房屋租賃信息服務(wù)平臺等。這些區(qū)域性房屋租賃平臺,，為來滬人員提供專業(yè)的住房租賃服務(wù),，并利用地域和租金的級差優(yōu)勢，引導(dǎo)群租房內(nèi)支付能力相對較弱的承租人,，向租金相對低廉的區(qū)域轉(zhuǎn)移,。
| |
治群租須管控大城市人口規(guī)模 |
|
記者 葉鋒/上海報道 |
近日，上海十個部門出臺了《關(guān)于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),，將5類行為明確認定為群租,，包括單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割,、搭建后出租,，或按床位出租；任一出租房間的人均居住面積低于5平方米,；任一出租房間的居住人數(shù)超過2人(有法定贍養(yǎng),、撫養(yǎng),、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)等等。
根據(jù)《實施意見》,，在對群租的管控問題上,，進一步細化了從發(fā)現(xiàn)、認定,、整改,、處罰到集中整治的治理流程，相關(guān)主體應(yīng)負的責(zé)任得到進一步明確和加強,。比如,，出租人應(yīng)對出租房屋的安全負責(zé)，與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》,；違規(guī)租賃受到行政處罰的,，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時將處罰信息作為其不良記錄,，納入公共信用信息服務(wù)平臺,；不按規(guī)定納稅的，由地稅部門責(zé)令限期繳納,，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金,；對出租人,、轉(zhuǎn)租人違反最小出租單位,、最低承租面積和承租人數(shù)規(guī)定，出租人集中出租未履行安全管理責(zé)任,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事或居間代理“群租”業(yè)務(wù)等違規(guī)行為,，提高處罰幅度；對承租人暫停辦理居住證等等,。
與此同時,，上海還對區(qū)縣政府提出明確要求，要求通過研究制定財政扶持政策,，積極探索代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式,，鼓勵公共租賃住房運營機構(gòu)、社會專業(yè)機構(gòu),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等,，收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù),，逐步擴大租賃住房供應(yīng)規(guī)模,，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房租金水平,。
上海市房管局巡視員龐元說,，群租問題是特大城市最突出的“城市病”之一,。應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市功能定位，加快產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整,，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級,，合理控制人口規(guī)模，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu),，促進人口總量與資源環(huán)境承載力相適應(yīng),。
多位業(yè)內(nèi)人士建議，要研究制定配套的人口政策,，通過完善居住證制度,，強化居住地服務(wù)管理，對有合法就業(yè),、合法居住和合法經(jīng)營的常住人口,，納入城市公共服務(wù)體系；同時加強對無證無照及“六小”產(chǎn)業(yè)的整治力度,，對于灰色就業(yè),、灰色居住、灰色經(jīng)營的外來人員,，要壓縮其生存空間,，逐步消除群租滋生的土壤，從根本上扭轉(zhuǎn)群租問題突出的現(xiàn)狀,。
還有一些業(yè)內(nèi)人士提出,，治理群租應(yīng)該“以塊為主、條塊結(jié)合,、屬地管理”,。
在“塊”上，要充分發(fā)揮區(qū)縣政府的作用,，落實街鎮(zhèn)責(zé)任,，使其成為群租治理的責(zé)任主體。
普陀區(qū)中遠兩灣城第四居委會主任方鎖英,、松江區(qū)方松街道紫東新苑居委黨總支書記錢興明等基層干部建議,，指導(dǎo)社區(qū)依托物業(yè)黨建聯(lián)建制度，建立以社區(qū)黨組織為核心,，居委會,、業(yè)委會為主導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)源頭把關(guān)的綜合治理長效機制,；對群租矛盾集中,、居民反映強烈的居住小區(qū)，應(yīng)組織相關(guān)部門開展集中整治。
在“條”上,，既要明確分工,，更要形成合力。
比如,，綜合管理部門可將群租治理納入對各行政區(qū)域,、街鎮(zhèn)綜治工作的考核；公安部門應(yīng)加強人口管理,，并為多部門的集中整治提供必要支持,；房管部門對違規(guī)租房行為進行認定、執(zhí)法,，指導(dǎo),、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行對群租的巡查、發(fā)現(xiàn),、勸阻和報告義務(wù),；工商部門應(yīng)加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的日常監(jiān)管，以及對利用出租房屋無證無照從事旅館業(yè)違法行為的查處力度,，等等,。為防止“各司其職”變成“各管一攤”，還應(yīng)建立更高層面的組織協(xié)調(diào)機制,。
民盟閘北區(qū)委副主任王波說,，條塊結(jié)合的機制，在對群租問題的疏解方面也特別重要,。比如,，群租矛盾突出的郊區(qū)，應(yīng)合理規(guī)劃,、配套建設(shè)藍領(lǐng)公寓,、集體宿舍等中低端租賃住房,；而在土地更為緊張的中心城區(qū),，則可通過閑置廢舊廠房改造集體宿舍等方式增加合法穩(wěn)定的適租房源。
