一直被譽(yù)為樓市“馬其諾防線”的一線城市,，今年上半年的表現(xiàn)非常糟糕,，在成交量上領(lǐng)跌全國(guó)：北京今年上半年新房的成交量同比下滑了48%，二手房更是創(chuàng)下了有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低半年成交水平,，而上海,、廣州和深圳新房成交規(guī)模下跌幅度普遍在40%左右,。相比較而言，二、三線城市的樓市反而表現(xiàn)得平穩(wěn)很多,。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù),，二線和三線代表城市今年上半年月均成交面積同比分別僅下滑15.5%和18.9%，而1-5月份的全國(guó)商品房銷售面積同比僅下跌7.8%,。
2010年實(shí)施限購(gòu)政策以后,，開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市,，但由于城市化質(zhì)量,、居民收入水平、人口吸附能力和產(chǎn)業(yè)集聚,、產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面的先天不足,，二、三線城市無(wú)法消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的海量供應(yīng),。從2012年開(kāi)始,，有關(guān)二、三線城市供應(yīng)過(guò)剩,、泡沫破裂,、樓市崩盤等報(bào)道充斥于媒體，溫州,、鄂爾多斯,、秦皇島等很多二、三線城市的樓市爆出“空城”,、“鬼城”等泡沫破滅的消息,，更是給人以強(qiáng)烈的心理沖擊。與此同時(shí),，一線城市由于土地資源緊張,、住房自有率低、購(gòu)房需求旺盛,，房?jī)r(jià)一直處于上升的態(tài)勢(shì),，因此，2012年以來(lái)主流開(kāi)發(fā)商紛紛高調(diào)回歸一線城市,。
業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士認(rèn)為,，由于一線城市樓市對(duì)于人口吸附的能力很強(qiáng)、潛在的需求源源不斷,，而土地資源卻比較緊張,，供不應(yīng)求的事實(shí)擺在那里，樓市即便在2014年出現(xiàn)調(diào)整,，也至少能夠保證5%-10%的量?jī)r(jià)增幅,。但是,，一線城市樓市在今年上半年的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡，成交量領(lǐng)跌全國(guó),，交出的成績(jī)單與預(yù)期差別太大,，不僅沒(méi)有穩(wěn)定住市場(chǎng)，反而卻成為全國(guó)樓市每況愈下的推手,。
對(duì)于一線城市樓市逆預(yù)期下滑,，媒體認(rèn)為基數(shù)效應(yīng)(2013年上半年成交過(guò)于旺盛)、住房信貸緊縮,、經(jīng)濟(jì)增速放緩,、唱空論調(diào)、需求觀望等因素是主要原因,。毫無(wú)疑問(wèn),，一線城市的樓市在過(guò)去10多年一直非常堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)相比10年前翻了4-5倍,，成交量也隨價(jià)格上漲而持續(xù)火爆,，并沒(méi)有經(jīng)歷真正的深幅調(diào)整，即便是在2008-2009年的樓市下滑,，時(shí)間也很短。因此,，在經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和政策突然出現(xiàn)不利于樓市的變化時(shí),，火熱了多年的樓市出現(xiàn)調(diào)整也是在情理之中。
但事實(shí)上,，大家可能忽略了一個(gè)事實(shí),。回顧我國(guó)每一輪樓市調(diào)整,，基本都是從以一線城市為主的大城市開(kāi)始的,，而且調(diào)整的幅度也往往會(huì)大于二、三線城市,。例如,，第一輪調(diào)整(2008年-2009年)首先發(fā)軔于華東的上海、杭州;2011-2012年樓市調(diào)整則起始于北京的通州,。第一輪調(diào)整中,，深圳房?jī)r(jià)相比最高點(diǎn)下跌近40%;上海50%的區(qū)域房?jī)r(jià)下跌，部分區(qū)域房?jī)r(jià)下跌35%;北京通州,、順義,、望京等供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌達(dá)30%多。
一線城市樓市之所以容易出現(xiàn)大漲大跌,，根源在于一線城市是人力,、資金和資源密集的地方，各種需求對(duì)于樓市能夠形成支撐，投資炒作也比較旺盛,，各路資金對(duì)于盈利機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)向比較敏感,，容易出現(xiàn)需求一窩蜂擁入和短期內(nèi)迅速退出的極端情況。與我國(guó)類似,，那些大城市較多的東亞國(guó)家也存在相近的規(guī)律,，1980-1990年代日本地產(chǎn)從繁榮到泡沫破滅的危機(jī)周期中，東京樓市下跌更嚴(yán)重,，這主要就緣于東京集聚了日本30%的人口,、40%以上的產(chǎn)值，是日本乃至亞洲的中心城市,，投資需求集中;2008年金融危機(jī)后,，韓國(guó)各地區(qū)整體房?jī)r(jià)下跌，但首爾的房?jī)r(jià)下跌幅度最大,，至今沒(méi)有恢復(fù),，而其中富人集中的江南區(qū)，房?jī)r(jià)降幅達(dá)30%以上,。
目前來(lái)看,，盡管中國(guó)一線城市住房成交量下跌非常嚴(yán)重，但房?jī)r(jià)還在逆市上漲,，可以用“量跌價(jià)漲”來(lái)概括,。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，上半年一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)上漲2.64%,。同比看,，上半年北京、上海,、廣州和深圳新房?jī)r(jià)格漲幅分別為18.9%,、10.1%、9.1%和9.63%,。也就是說(shuō),，如果從成交價(jià)格看，一線城市的樓市依舊比較火爆,，并不能稱得上是真正調(diào)整,。而且，隨著一線城市新房供應(yīng)區(qū)域從中心區(qū)開(kāi)始全面向城郊轉(zhuǎn)移,，一線城市新房的價(jià)格水平越來(lái)越?jīng)]有代表性了,。即便如此，相比2011年普遍不足2萬(wàn)元的均價(jià)水平,，2014年上半年一線城市披露的新房?jī)r(jià)格在兩年半的時(shí)間里上漲40%左右,，而更具有代表性的二手住房?jī)r(jià)格在同一時(shí)期則至少上漲了50%以上,。
站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)上看，一線城市的住房?jī)r(jià)格有兩個(gè)特點(diǎn),，一是在2012年-2013年的一輪上漲周期中,，房?jī)r(jià)年均漲幅遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)往任何一年;二是價(jià)格連續(xù)上漲10多年之后，處于歷史最高水平,。也就是說(shuō),，與前兩輪樓市下調(diào)相比，本輪一線城市的調(diào)整僅限于成交量的單方調(diào)整,，而非價(jià)格的調(diào)整,，這事實(shí)上是一種“畸形調(diào)整”，而非真正的調(diào)整,。在價(jià)格不降反升的情況下,，一線城市樓市調(diào)整只能以成交量“腰斬”的形式來(lái)表現(xiàn)。
根據(jù)筆者的調(diào)研,，除價(jià)格居高不下外,，供應(yīng)效率低是成交量“腰斬”的另一個(gè)原因，表現(xiàn)在供應(yīng)集中在遠(yuǎn)離城區(qū)的城際邊界,。這些遠(yuǎn)離主城區(qū)的區(qū)域,，在開(kāi)發(fā)住房方面，本身就面臨著基礎(chǔ)條件先天不足的缺陷,，公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后,，生活和工作的成本將居高不下，并不匹配剛需占主體的市場(chǎng)需求,。而即便是這些區(qū)域，目前的房?jī)r(jià)水平也漲到了歷史高位,。例如,，北京主力供應(yīng)區(qū)域——通州的房?jī)r(jià)水平在27000元/平方米左右，深圳主力供應(yīng)區(qū)域——龍崗的價(jià)格水平在22000元/平方米左右,，廣州的主力供應(yīng)區(qū)域——增城(郊縣)和南沙的房?jī)r(jià)水平至少在12000-15000元/平方米,。相比較2012年初，這樣的價(jià)格水平上漲幅度在50%以上,，而按照這樣的價(jià)格水平計(jì)算的本地房?jī)r(jià)收入比在10倍以上,。
在價(jià)格太高、供應(yīng)效率低的情況下,，一線城市樓市調(diào)整必然表現(xiàn)為成交量急劇下滑,，“畸形調(diào)整”局面的形成是購(gòu)房者用腳投票的結(jié)果。未來(lái),，一線城市樓市若要走出調(diào)整深淵,，或者要在價(jià)格上面做出有誠(chéng)意的下調(diào),，或者在補(bǔ)足公共服務(wù)配套上面痛下苦功。短期來(lái)看,，補(bǔ)足公共服務(wù)配套并不現(xiàn)實(shí),，住房供應(yīng)的效率難以提升。因此,，預(yù)計(jì)未來(lái)“量跌價(jià)漲”的局面難以持續(xù),，價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌是必然的事情，由于待釋放的需求仍舊存在,，降價(jià)也一定會(huì)有助于成交量走出泥潭,。
