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作為中國樓市的
“風向標”城市，北上廣最近圍繞“限”字打出重拳,，自然引發(fā)市場強烈關(guān)注,。顯然，輿論不僅會關(guān)注相關(guān)部門為何此時祭出“限之劍”,，也會關(guān)注其他城市是否跟風效仿,，更會關(guān)注市場在“限”之后如何演變。
樓市最近的確有異常變化,，但僅僅體現(xiàn)在開發(fā)商集中搶地上,。從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，9月份北上廣樓市成交量均呈現(xiàn)下跌之勢,。有中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，截至9月20日，9月份全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套,，相比8月同期的167375套,，下調(diào)幅度達到了4.5%。在價格方面,，國家統(tǒng)計局重點監(jiān)測的70個大中城市,，8月份房價環(huán)比上漲城市數(shù)量減至36個，漲幅均未超0.6%,。
也就是說,，最近的樓市異動情況并不復(fù)雜，只有搶地潮在唱“獨角戲”,，房價與成交量并沒有顯示出“金九”行情,。此次讓人相對意外的是廣州“限售令”，盡管此前限售在很多地方存在過,，但政府層面似乎很少公開限售,，據(jù)筆者所知，以往的限售大都是內(nèi)部通知,、口頭通知,，而據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道,，廣州的這個做法，開創(chuàng)了商品房限售的先河,。
在筆者看來,，北上廣樓市此時之所以祭出“限之劍”，有三個主要原因：其一,，土地市場有異常變化,。一方面，由于今年土地出讓任務(wù)完成情況不理想,，影響了明年用地指標,，再加上各地政府財政收入壓力很大，因此,，各地方土地市場集中“開閘放水”,。以溫州為例，一次性就推出52宗共計3220畝土地,，相當于過去幾年當?shù)爻鲎屚恋氐目偤汀?BR> 另一方面,，開發(fā)商拿地熱情很高。這不僅是因為地方政府集中放地,，此時拿地成本較低（部分區(qū)域的地塊價格幾乎回到了2008年），而且還與開發(fā)商的資金有很大關(guān)系,。今年貨幣政策有所放松讓開發(fā)商融資相對容易,，樓市回暖也讓開發(fā)商銷售回款情況較好，使得拿地有了資金,。
筆者注意到,，最近不僅北京等地高度重視土地市場監(jiān)管，國土部也很重視市場變化,。盡管國土部相關(guān)負責人9月26日表示,，雖然近兩個月一些城市開始相對集中推出土地，部分房企加大了拿地力度,，但地價變化不大,，土地市場總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過熱,。但是,，國土部也要求做好地價動態(tài)監(jiān)測，防止高價地擾亂市場預(yù)期,。
北京停止10地塊出讓就是為了防止搶地潮,、高價地擾亂市場預(yù)期，而北上廣限購從嚴或公開限售,，則是通過干預(yù)市場預(yù)期讓開發(fā)商理性拿地,。不過,，圍繞“限”字做文章，可能收到的效果極其有限,，因為真正能影響市場預(yù)期的,，并不是臨時性的限制政策，而是長效政策,、改革措施,。如果頻繁集中運用臨時政策工具，會讓市場誤以為,，房產(chǎn)稅,、土地財政改革等長效措施還沒有準備好，還不能很快出臺,。
其二,，此時祭出“限之劍”是針對“金九銀十”而來。雖然“金九”即將過去,，也沒有出現(xiàn)“金九”行情,，但“銀十”未到，情況不明,。從以往情況看,，“十一”黃金周也是樓市黃金周，是集中看房,、買房的高峰期,。因此，提前加強限購以防止“十一”期間以及“十一”之后樓市升溫過快,。而且,，今年“金九銀十”前后國內(nèi)外形勢有所不同，比如,，美國推出第三輪量化寬松政策,，中國各地也投資各種重大項目“穩(wěn)增長”，這些因素對樓市的影響可能會逐漸顯現(xiàn)出來,，所以北上廣在提前為樓市降溫,。
最后，在筆者看來,，樓市調(diào)控與監(jiān)管,，既要著眼于當前，更要著眼于長遠,，著眼于民生訴求,。
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