房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國(guó)人心頭的痛,。自2008年以來，經(jīng)歷了大風(fēng)大浪后,，房主對(duì)房市的底線一降再降,，只要房?jī)r(jià)止跌，他們就要謝天謝地,。
最近,，美國(guó)房市似露曙光。標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)第六個(gè)月上漲,，20個(gè)大城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升,。美國(guó)聯(lián)邦住房金融署25日公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整,，今年7月份美國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比與同比均有所上漲,，顯示住房市場(chǎng)呈持續(xù)復(fù)蘇趨勢(shì)。穆迪經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪說,，美國(guó)房市正在好轉(zhuǎn),，起碼房產(chǎn)價(jià)值開始止跌“這就是往前走了一大步”。
同時(shí),，新房開工量不斷增加,，而美聯(lián)儲(chǔ)也選擇在此時(shí)重磅出擊，第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對(duì)準(zhǔn)美國(guó)房市,。好消息頻傳,，一些人不免驚呼：“美國(guó)房市已見底�,！�
但三思之下,，卻不難發(fā)現(xiàn)，即便有QE3支持,，美國(guó)房市想要重返2008年之前的繁榮,，恐怕依然有很長(zhǎng)一段路要走。而漫漫復(fù)蘇路上,，美國(guó)房市面臨的一個(gè)很大問題就是,，雖然房市信心有所恢復(fù),，但房屋抵押貸款依然收緊。
雖然新房子一天天拔地而起,，但購(gòu)房人拿不到貸款,，有再多房子也成就不了繁榮。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2011年,，全美所售440萬(wàn)套房屋中只有240萬(wàn)套是用抵押貸款購(gòu)買。
QE3似乎是對(duì)癥下藥,。美聯(lián)儲(chǔ)的如意算盤是,，壓低利率，刺激房屋抵押貸款發(fā)放,，進(jìn)而刺激房市,。但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云曾說，QE3瞄準(zhǔn)長(zhǎng)期低迷的房地產(chǎn)業(yè)是正確之舉,，但具體能發(fā)揮多大作用卻依然是個(gè)巨大的未知數(shù),。
對(duì)于普通購(gòu)房者來說，只有貸款利率大幅下降,，購(gòu)房需求才能被激發(fā),。但據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，就在7月底,，即美聯(lián)儲(chǔ)首次直接暗示正在醞釀QE3之前,，美國(guó)30年期抵押貸款利率為3.49%；而在9月20日,，即QE3公布后的第一個(gè)星期,，這一利率水平?jīng)]有發(fā)生一點(diǎn)變動(dòng)。就是說,，華爾街上的金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)過近兩個(gè)月時(shí)間消化QE3后,，依然沒有做出任何下調(diào)貸款利率水平的舉動(dòng)。
美國(guó)銀行押貸款部門高管麥特·弗農(nóng)(MattVernon)解釋說,，“每個(gè)銀行都有固定的放貸能力,，能處理的貸款申請(qǐng)有限�,！彼倪壿嬍�,，如果銀行過快下調(diào)貸款利率，貸款申請(qǐng)就會(huì)激增,，可能會(huì)造成銀行負(fù)擔(dān)過重,。
誠(chéng)然，銀行的放貸能力有限是客觀事實(shí)，但從主觀上講,，銀行也未必想下調(diào)貸款利率。因?yàn)�,，銀行的利潤(rùn)很大一部分是來自高貸款利率和低融資成本之間的差價(jià),，價(jià)差越大，利潤(rùn)就越豐厚,，銀行自然不愿自斷財(cái)路,。
因此不管是從客觀還是主觀來看，雖然有QE3創(chuàng)造的極度寬松的貨幣環(huán)境,，銀行在短期內(nèi)仍不會(huì)大幅下調(diào)房屋抵押貸款利率,，而是會(huì)選擇一個(gè)長(zhǎng)期循序漸進(jìn)的過程。這就意味著,，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策作用會(huì)大打折扣,，而美國(guó)房市在短期內(nèi)也不會(huì)得到有效改善。
另外,，對(duì)很多普通美國(guó)人來說,，盡管利率水平很低，他們還是可能拿不到貸款,。這些人群,，他們有購(gòu)房需求，卻拿不到貸款,，問題不在于利率高低,，而在于自身信用歷史紀(jì)錄差。這就意味著,，不管美聯(lián)儲(chǔ)做再多努力,，不管銀行將貸款利率水平降到再低，他們還是無(wú)法獲得貸款,。
從這個(gè)層面上來講,，QE3創(chuàng)造的大量流動(dòng)性，最終可能流到信用紀(jì)錄好的富人手中,。這些富人就會(huì)把這些得來容易的錢進(jìn)行投資,，從而可能導(dǎo)致美國(guó)房市的投機(jī)行為，造成虛假繁榮,，為下一個(gè)房地產(chǎn)泡沫埋下隱患,。