房地產(chǎn)市場是美國人心頭的痛。自2008年以來,，經(jīng)歷了大風(fēng)大浪后,，房主對房市的底線一降再降,，只要房價止跌，他們就要謝天謝地,。
最近,，美國房市似露曙光,。標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯席勒房價指數(shù)連續(xù)第六個月上漲，20個大城市房價穩(wěn)步回升,。美國聯(lián)邦住房金融署25日公布的房價指數(shù)顯示,，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整，今年7月份美國房價環(huán)比與同比均有所上漲,，顯示住房市場呈持續(xù)復(fù)蘇趨勢,。穆迪經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪說，美國房市正在好轉(zhuǎn),，起碼房產(chǎn)價值開始止跌“這就是往前走了一大步”,。
同時，新房開工量不斷增加,，而美聯(lián)儲也選擇在此時重磅出擊,，第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對準(zhǔn)美國房市。好消息頻傳,，一些人不免驚呼：“美國房市已見底,。”
但三思之下,，卻不難發(fā)現(xiàn),，即便有QE3支持，美國房市想要重返2008年之前的繁榮,，恐怕依然有很長一段路要走,。而漫漫復(fù)蘇路上，美國房市面臨的一個很大問題就是,，雖然房市信心有所恢復(fù),，但房屋抵押貸款依然收緊。
雖然新房子一天天拔地而起,，但購房人拿不到貸款,，有再多房子也成就不了繁榮。據(jù)統(tǒng)計,，2011年,，全美所售440萬套房屋中只有240萬套是用抵押貸款購買。
QE3似乎是對癥下藥,。美聯(lián)儲的如意算盤是,，壓低利率，刺激房屋抵押貸款發(fā)放,，進(jìn)而刺激房市,。但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云曾說，QE3瞄準(zhǔn)長期低迷的房地產(chǎn)業(yè)是正確之舉,，但具體能發(fā)揮多大作用卻依然是個巨大的未知數(shù),。
對于普通購房者來說,，只有貸款利率大幅下降，購房需求才能被激發(fā),。但據(jù)房地美的數(shù)據(jù),，就在7月底，即美聯(lián)儲首次直接暗示正在醞釀QE3之前,，美國30年期抵押貸款利率為3.49%,；而在9月20日，即QE3公布后的第一個星期,，這一利率水平?jīng)]有發(fā)生一點變動,。就是說，華爾街上的金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)過近兩個月時間消化QE3后,，依然沒有做出任何下調(diào)貸款利率水平的舉動,。
美國銀行押貸款部門高管麥特·弗農(nóng)(MattVernon)解釋說，“每個銀行都有固定的放貸能力,，能處理的貸款申請有限,。”他的邏輯是,，如果銀行過快下調(diào)貸款利率,，貸款申請就會激增，可能會造成銀行負(fù)擔(dān)過重,。
誠然,，銀行的放貸能力有限是客觀事實，但從主觀上講,，銀行也未必想下調(diào)貸款利率,。因為，銀行的利潤很大一部分是來自高貸款利率和低融資成本之間的差價,，價差越大,，利潤就越豐厚，銀行自然不愿自斷財路,。
因此不管是從客觀還是主觀來看,，雖然有QE3創(chuàng)造的極度寬松的貨幣環(huán)境，銀行在短期內(nèi)仍不會大幅下調(diào)房屋抵押貸款利率,，而是會選擇一個長期循序漸進(jìn)的過程,。這就意味著,，美聯(lián)儲的貨幣政策作用會大打折扣,，而美國房市在短期內(nèi)也不會得到有效改善。
另外,，對很多普通美國人來說,，盡管利率水平很低,，他們還是可能拿不到貸款。這些人群,，他們有購房需求,，卻拿不到貸款，問題不在于利率高低,，而在于自身信用歷史紀(jì)錄差,。這就意味著，不管美聯(lián)儲做再多努力,，不管銀行將貸款利率水平降到再低,，他們還是無法獲得貸款。
從這個層面上來講,，QE3創(chuàng)造的大量流動性,，最終可能流到信用紀(jì)錄好的富人手中。這些富人就會把這些得來容易的錢進(jìn)行投資,，從而可能導(dǎo)致美國房市的投機(jī)行為,，造成虛假繁榮，為下一個房地產(chǎn)泡沫埋下隱患,。