美聯(lián)儲(chǔ)本輪“上不封頂”的量化寬松直接購(gòu)買MBS,，并與房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)抵押利率掛鉤可謂直接和靈活,，但QE3能解決購(gòu)房成本問(wèn)題，卻解決不了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期供需失衡的問(wèn)題,，低利率絕對(duì)不是萬(wàn)能的,。
美國(guó)三輪QE都有不同的政策目標(biāo)：QE1的主要目標(biāo)是“救火”，除了拯救房產(chǎn)機(jī)構(gòu),，還要迅速緩解流動(dòng)性,，所以美聯(lián)儲(chǔ)的購(gòu)買標(biāo)的包括了MBS、機(jī)構(gòu)債務(wù)和中長(zhǎng)期債券等,，而QE2的主要任務(wù)是“進(jìn)一步穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)”,，故而購(gòu)買長(zhǎng)期國(guó)債，盡力壓低長(zhǎng)期融資成本,。但前兩次QE在直接解決居民資產(chǎn)負(fù)債表和房地產(chǎn)市場(chǎng)方面效果不是很直接,。這次QE3對(duì)于修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，提高房地產(chǎn)價(jià)格更為直接,。美聯(lián)儲(chǔ)的政策意圖就是通過(guò)QE3引導(dǎo)房地產(chǎn)按揭利率走低,，從而提高房?jī)r(jià)，幫助修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表,，然后通過(guò)財(cái)富效應(yīng)和金融加速器作用,，擴(kuò)張銀行信貸，促進(jìn)投資和消費(fèi)支出,，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。
今年以來(lái)，無(wú)論是從房?jī)r(jià)指數(shù),、新屋開(kāi)工數(shù)與建造支出,，還是成屋銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均表現(xiàn)出了比較明顯的觸底回升態(tài)勢(shì),。比如,，7月份美國(guó)新屋開(kāi)工量同比大幅上升21.5%，新屋許可環(huán)比增加6.8%,，為2008年8月來(lái)最高單月水平,。房地美美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)在第二季度上漲4.8%，創(chuàng)下八年來(lái)最大季度增幅,。種種跡象表明,，美國(guó)房地產(chǎn)最壞的時(shí)期似乎已經(jīng)過(guò)去。
不過(guò)，在美聯(lián)儲(chǔ)看來(lái),，當(dāng)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能稱得上是強(qiáng)勁和穩(wěn)固,，目前美國(guó)仍有1100萬(wàn)家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地。顯然,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸仍處于低迷,、萎縮的當(dāng)下，美聯(lián)儲(chǔ)集中購(gòu)買MBS,，將降低商業(yè)銀行信貸投放風(fēng)險(xiǎn),，并進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)信貸利率，會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好,，但“低利率不是萬(wàn)能的”,，房地產(chǎn)長(zhǎng)期走勢(shì)還取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵因素：
首先，潛在購(gòu)房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿,。目前美國(guó)銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標(biāo)準(zhǔn),，特別是在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)釋放未盡，全美仍然存在數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的止贖房產(chǎn),，“影子庫(kù)存”繼續(xù)給市場(chǎng)帶來(lái)壓力,。在投資者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓(xùn)的情況下，QE3能有多大的預(yù)期提振作用還很難確定,。
更為重要的是,，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生長(zhǎng)期趨勢(shì)性的影響。美國(guó)房地產(chǎn)周期大約為20年左右,，而這背后與美國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)規(guī)律的變化息息相關(guān),。
一方面是人口總量變化
（包括自然增長(zhǎng)率與移民增長(zhǎng)率）對(duì)住房需求會(huì)產(chǎn)生重要影響。美國(guó)生育率從上世紀(jì)90年代初開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的下降通道,。
另一方面,，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房需求。次貸危機(jī)之前,，正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍,，并由此持續(xù)推高了房?jī)r(jià)。據(jù)美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè),，美國(guó)的嬰兒出生率將長(zhǎng)期維持低位,。生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國(guó)住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對(duì)住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響,，那些曾經(jīng)促進(jìn)美國(guó)住宅市場(chǎng)的巨大繁榮的
“大戶型”或?qū)⒊霈F(xiàn)滯銷,。
由于美國(guó)人口老齡化加速，人們更愿意選擇環(huán)境污染小,、生活成本低的郊區(qū)居住,，這也意味著半個(gè)多世紀(jì)以來(lái)美國(guó)人口從鄉(xiāng)村,、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過(guò)程很可能放緩，因此大戶型,、城市中心的房?jī)r(jià)也面臨長(zhǎng)期下行的壓力,，并進(jìn)而拖累美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走向。在國(guó)內(nèi)購(gòu)買力相對(duì)住房需求極度飽和的困境下,，這也是為何美國(guó)寄希望于外部輸血,，借助外來(lái)移民的力量消化過(guò)剩的房屋存量，進(jìn)而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的真正原因,。
另一個(gè)重要原因,，支撐房?jī)r(jià)的美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的“空心化”進(jìn)程正在加速。研究顯示,，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)資產(chǎn)大幅縮水。自1971年至2011年,，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)收入的中位數(shù)下降了5%,；但同期凈資產(chǎn)中位數(shù)則由近13萬(wàn)美元(約合83萬(wàn)元人民幣)下降至9.3萬(wàn)美元(約合59萬(wàn)元人民幣)，降幅達(dá)28%,，尤其在過(guò)去三年財(cái)富縮水更為嚴(yán)重,，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)狀況正在惡化，房地產(chǎn)增長(zhǎng)黎明遠(yuǎn)未到來(lái),。
“低利率絕不是萬(wàn)能的”,，市場(chǎng)的需求也是有限度的，一味地刺激不存在的需求,，很可能讓伯南克重蹈格林斯潘的覆轍,。