美聯(lián)儲本輪“上不封頂”的量化寬松直接購買MBS,，并與房地產(chǎn)市場資產(chǎn)抵押利率掛鉤可謂直接和靈活,，但QE3能解決購房成本問題,，卻解決不了美國房地產(chǎn)市場長期供需失衡的問題，低利率絕對不是萬能的,。
美國三輪QE都有不同的政策目標：QE1的主要目標是“救火”,，除了拯救房產(chǎn)機構，還要迅速緩解流動性,，所以美聯(lián)儲的購買標的包括了MBS,、機構債務和中長期債券等,，而QE2的主要任務是“進一步穩(wěn)定經(jīng)濟”，故而購買長期國債,，盡力壓低長期融資成本,。但前兩次QE在直接解決居民資產(chǎn)負債表和房地產(chǎn)市場方面效果不是很直接。這次QE3對于修復居民資產(chǎn)負債表,，提高房地產(chǎn)價格更為直接,。美聯(lián)儲的政策意圖就是通過QE3引導房地產(chǎn)按揭利率走低，從而提高房價,，幫助修復居民資產(chǎn)負債表,，然后通過財富效應和金融加速器作用，擴張銀行信貸,，促進投資和消費支出,，進而帶動經(jīng)濟增長。
今年以來,，無論是從房價指數(shù),、新屋開工數(shù)與建造支出，還是成屋銷售數(shù)據(jù)來看,，美國房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出了比較明顯的觸底回升態(tài)勢,。比如，7月份美國新屋開工量同比大幅上升21.5%,，新屋許可環(huán)比增加6.8%,，為2008年8月來最高單月水平。房地美美國房價指數(shù)在第二季度上漲4.8%,，創(chuàng)下八年來最大季度增幅,。種種跡象表明，美國房地產(chǎn)最壞的時期似乎已經(jīng)過去,。
不過,，在美聯(lián)儲看來，當前美國房地產(chǎn)市場并不能稱得上是強勁和穩(wěn)固,，目前美國仍有1100萬家庭的住房按揭貸款處于資不抵債的境地,。顯然，在房地產(chǎn)市場信貸仍處于低迷,、萎縮的當下,，美聯(lián)儲集中購買MBS,，將降低商業(yè)銀行信貸投放風險,，并進一步壓低房地產(chǎn)信貸利率，會給房地產(chǎn)市場帶來利好,，但“低利率不是萬能的”,，房地產(chǎn)長期走勢還取決于以下幾個關鍵因素：
首先,，潛在購房者能否享受低利率還要取決于銀行的貸款意愿。目前美國銀行更多選擇收緊住房抵押貸款放貸標準,，特別是在市場風險釋放未盡,，全美仍然存在數(shù)以百萬計的止贖房產(chǎn)，“影子庫存”繼續(xù)給市場帶來壓力,。在投資者剛剛經(jīng)歷了地產(chǎn)泡沫破裂慘痛教訓的情況下,，QE3能有多大的預期提振作用還很難確定。
更為重要的是,，人口因素對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生長期趨勢性的影響,。美國房地產(chǎn)周期大約為20年左右，而這背后與美國的人口統(tǒng)計規(guī)律的變化息息相關,。
一方面是人口總量變化
（包括自然增長率與移民增長率）對住房需求會產(chǎn)生重要影響,。美國生育率從上世紀90年代初開始進入持續(xù)的下降通道。
另一方面,，人口結構的變化也決定著住房需求,。次貸危機之前，正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍,，并由此持續(xù)推高了房價,。據(jù)美國人口統(tǒng)計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位,。生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降,，也將對住房需求的結構產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進美國住宅市場的巨大繁榮的
“大戶型”或?qū)⒊霈F(xiàn)滯銷,。
由于美國人口老齡化加速,，人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住,，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉(xiāng)村,、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程很可能放緩，因此大戶型,、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力,，并進而拖累美國房地產(chǎn)市場的長期走向。在國內(nèi)購買力相對住房需求極度飽和的困境下,，這也是為何美國寄希望于外部輸血,，借助外來移民的力量消化過剩的房屋存量，進而刺激房地產(chǎn)市場復蘇的真正原因,。
另一個重要原因,，支撐房價的美國中產(chǎn)階級的“空心化”進程正在加速。研究顯示,，美國中產(chǎn)階級資產(chǎn)大幅縮水,。自1971年至2011年,，美國中產(chǎn)階級收入的中位數(shù)下降了5%；但同期凈資產(chǎn)中位數(shù)則由近13萬美元(約合83萬元人民幣)下降至9.3萬美元(約合59萬元人民幣),，降幅達28%,，尤其在過去三年財富縮水更為嚴重，美國中產(chǎn)階級狀況正在惡化,，房地產(chǎn)增長黎明遠未到來,。
“低利率絕不是萬能的”，市場的需求也是有限度的,，一味地刺激不存在的需求,，很可能讓伯南克重蹈格林斯潘的覆轍。