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樓市5月以來(lái)的回暖催生了9月土地市場(chǎng)的升溫,，房企拿地溢價(jià)率持續(xù)攀升雖給當(dāng)前吃緊的地方財(cái)政打了一針強(qiáng)心劑，但是對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)而言,，絕不是好消息,。
9月21日,，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計(jì)出讓金額達(dá)到38.43億元,，尤其是通州地塊溢價(jià)率超過(guò)120%,，亦莊兩塊住宅用地成交價(jià)也均達(dá)到了合理土地價(jià)格上限，溢價(jià)率接近40%,，大大超乎市場(chǎng)預(yù)料,。
在房企1至8月銷售業(yè)績(jī)普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)也都像北京一樣逐漸紅火起來(lái),。據(jù)媒體報(bào)道,，從9月5日至9月13日，萬(wàn)科,、萬(wàn)達(dá),、恒大、招商,、華潤(rùn)等品牌房企在全國(guó)土地市場(chǎng)頻頻出手,，短短9天，10大房企買地金額就超過(guò)140億元,。與此同時(shí),，較之上半年，9月住宅用地土地成交溢價(jià)率也大幅上升,。9月6日,，萬(wàn)科以33.06億元競(jìng)得一合肥地塊，溢價(jià)率為37.5%,；9月12日,，招商地產(chǎn)以8.86億元競(jìng)得一上海地塊，溢價(jià)率更是達(dá)到75%,。而時(shí)隔半月,，這一紀(jì)錄就被北京的120%溢價(jià)率打破。
足見,，進(jìn)入9月,，土地市場(chǎng)升溫已非常顯著。
回顧歷史,，我們發(fā)現(xiàn),，從2005年開始的房地產(chǎn)調(diào)控方式，基本上都是遵循這樣的規(guī)律,，即房?jī)r(jià)一上漲,，就調(diào)銀根、調(diào)地根,，收緊信貸,、提高房貸利率、抬高首付比例,、控制土地供應(yīng),。這些措施對(duì)投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，肯定有短期的效果,。但同時(shí)也帶來(lái)了兩個(gè)嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費(fèi)者成了捎帶的受害者,；二是本來(lái)要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給,�,？刂屏送恋毓⿷�(yīng)，沒有了資金,，開發(fā)商拿什么蓋房呢,？這樣的結(jié)果就是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，供給會(huì)嚴(yán)重不足,，而剛需卻不斷累積,。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)缺口，壓抑的需求便集中釋放,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)逆轉(zhuǎn),，新一輪房?jī)r(jià)暴漲就在所難免。
而且,，稍稍細(xì)究一下便知,，這個(gè)缺口往往還是地方政府偷偷挖出來(lái)的。我們看到,，每當(dāng)新一輪調(diào)控政策出臺(tái)時(shí),，購(gòu)房消費(fèi)者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變,，住房成交量開始下降,，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫(kù)存化，以盡快回籠資金,，要么捂盤悄悄潛伏準(zhǔn)備過(guò)冬,。而消費(fèi)者則是捂緊錢包等待房?jī)r(jià)回落。地方政府則馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏,，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀望,。隨著博弈進(jìn)入膠著狀態(tài)，有些前期過(guò)于冒進(jìn)或小規(guī)模的開發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)由于缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效支撐而緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關(guān)頭,，我們往往會(huì)看到各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子,。而只要缺口一打開,，消費(fèi)者的心理預(yù)期瞬間便會(huì)逆轉(zhuǎn),，出于害怕再次踏空的心理,，壓抑許久的購(gòu)房剛性需求就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)集中釋放,。開發(fā)商趁機(jī)提價(jià),，房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的戲于是再度開演,，調(diào)控成果也就瞬間消弭。
試想一下,，如果在博弈的白熱化時(shí)期,，政府加大土地供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上,，再改“招拍掛”為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”呢,？如果限完房?jī)r(jià)，再要求配建一定量的保障性住房呢,？很可惜,，這只是想象，從來(lái)沒有在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)過(guò),。實(shí)際情況往往是,，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升,，開發(fā)商又有了巨額資金,，地方政府也樂于在高點(diǎn)加大土地供應(yīng)。于是,，地王又誕生了,，經(jīng)濟(jì)又回升了，有些人也高興了,�,？烧l(shuí)又想過(guò)，新的地王誕生,，會(huì)為下一輪博弈埋下什么樣的伏筆呢,？
時(shí)至今日，雖然中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)的“從嚴(yán)調(diào)控”穩(wěn)樓市政策和國(guó)務(wù)院督查組的切實(shí)行動(dòng)讓地方政府的“悄悄開口子”小動(dòng)作沒能得逞,，但地方政府對(duì)土地供應(yīng)的掌控和節(jié)奏還是沒能逃脫以上的邏輯,。2011年，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走低,，房企拿地?zé)崆椴桓�,，全�?guó)土地成交市場(chǎng)一片冷清。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外,，北京、上海、廣州等城市均下跌,，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元,，同比減少11%，大部分城市都未能完成年初制定的土地轉(zhuǎn)讓計(jì)劃,。這其中,，除了有房企規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的考慮因素外，土地成交價(jià)低于地方政府預(yù)期,，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府捂盤和惜售是很重要的原因。不妨設(shè)想一下,，如果在2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)趨緩時(shí),，地方政府要是能主動(dòng)調(diào)低土地成交價(jià)，結(jié)果會(huì)是什么樣呢,？
根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),，截至8月底，北京樓市可售庫(kù)存僅79242套,，再次跌破8萬(wàn)套,，這意味著北京樓市新房庫(kù)存量創(chuàng)下了年內(nèi)最低紀(jì)錄。從5月開始的樓市回暖在加速商品住宅去庫(kù)存化的同時(shí),，也使得房企有了拿地的底氣,，在這種情形下，地方政府供地欲望也開始回歸強(qiáng)烈,。房企愿意激烈競(jìng)地,，政府愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊，好像皆大歡喜,。但不能不考慮的是,，高地價(jià)本來(lái)就是高房?jī)r(jià)的主要推手，所以眼下的高地價(jià)造就的一定是未來(lái)的高房?jī)r(jià),，那么樓市調(diào)控會(huì)去向哪里,？
我們認(rèn)為，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的雙重政策目標(biāo)下,，真正在意民生,，可以有如下選擇：第一，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)和限貸政策,，必要時(shí)可以將此政策推廣至全國(guó),；第二，持續(xù)加大推出住宅用地量,，保證未來(lái)普通商品住房的有效供給,，雖然現(xiàn)在來(lái)做這些已經(jīng)有些遲了，但做了總比不做要好；第三,，政府主動(dòng)從土地收益中后退一點(diǎn),，大幅調(diào)低土地的成交限價(jià)，想辦法多推行“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”或“限地價(jià)競(jìng)保障房配建”的土地競(jìng)拍模式,；第四,，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅、土地制度改革,、住房雙軌制等房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化機(jī)制建設(shè),。
樓市調(diào)控，現(xiàn)在似乎又到了緊要關(guān)頭,。無(wú)論還有多少爭(zhēng)議,，有一點(diǎn)確鑿無(wú)疑，以往的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯不能再繼續(xù)下去了,，尤其地方政府不能再繼續(xù)沉迷于高額的土地財(cái)政收益,。不然，調(diào)控很可能前功盡棄,。（作者趙曉系北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授,；陳金保系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
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