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樓市5月以來的回暖催生了9月土地市場的升溫,，房企拿地溢價率持續(xù)攀升雖給當前吃緊的地方財政打了一針強心劑,，但是對于未來房價走勢而言,，絕不是好消息。
9月21日,，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊,，合計出讓金額達到38.43億元，尤其是通州地塊溢價率超過120%,，亦莊兩塊住宅用地成交價也均達到了合理土地價格上限,，溢價率接近40%，大大超乎市場預料,。
在房企1至8月銷售業(yè)績普漲以及整體資金面全面緩解的情況下,，全國主要城市的土地市場也都像北京一樣逐漸紅火起來。據媒體報道,，從9月5日至9月13日,，萬科、萬達,、恒大,、招商、華潤等品牌房企在全國土地市場頻頻出手,，短短9天,，10大房企買地金額就超過140億元。與此同時,，較之上半年,，9月住宅用地土地成交溢價率也大幅上升。9月6日,，萬科以33.06億元競得一合肥地塊,，溢價率為37.5%；9月12日,，招商地產以8.86億元競得一上海地塊,，溢價率更是達到75%。而時隔半月,，這一紀錄就被北京的120%溢價率打破,。
足見，進入9月,，土地市場升溫已非常顯著,。
回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn),，從2005年開始的房地產調控方式,，基本上都是遵循這樣的規(guī)律，即房價一上漲，就調銀根,、調地根,，收緊信貸、提高房貸利率,、抬高首付比例,、控制土地供應。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產投資杠桿化,，肯定有短期的效果,。但同時也帶來了兩個嚴重的負面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者；二是本來要抑制需求,，可這樣的調控結果最后卻極大地傷害了供給�,？刂屏送恋毓⿷�,，沒有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢,？這樣的結果就是經過一段時間以后,，供給會嚴重不足，而剛需卻不斷累積,。一旦市場出現(xiàn)缺口,，壓抑的需求便集中釋放，房地產市場的供求關系就會逆轉,，新一輪房價暴漲就在所難免,。
而且，稍稍細究一下便知,，這個缺口往往還是地方政府偷偷挖出來的,。我們看到，每當新一輪調控政策出臺時,，購房消費者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈,。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降,，房地產開發(fā)商要么以促銷去庫存化,，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬,。而消費者則是捂緊錢包等待房價回落,。地方政府則馬上放慢土地供應的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀望,。隨著博弈進入膠著狀態(tài),，有些前期過于冒進或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產經濟的有效支撐而緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關頭,，我們往往會看到各地方政府想方設法給調控悄悄開口子,。而只要缺口一打開，消費者的心理預期瞬間便會逆轉,，出于害怕再次踏空的心理,，壓抑許久的購房剛性需求就會在短時間內集中釋放。開發(fā)商趁機提價,，房價報復性反彈的戲于是再度開演,，調控成果也就瞬間消弭。
試想一下,，如果在博弈的白熱化時期,，政府加大土地供應會出現(xiàn)什么情況呢？如果在加大土地供應的基礎上,，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢,？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢,？很可惜，這只是想象,，從來沒有在現(xiàn)實中出現(xiàn)過,。實際情況往往是,，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升,，開發(fā)商又有了巨額資金,，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是,，地王又誕生了，經濟又回升了,，有些人也高興了,�,？烧l又想過,，新的地王誕生，會為下一輪博弈埋下什么樣的伏筆呢,？
時至今日,，雖然中央一再強調的“從嚴調控”穩(wěn)樓市政策和國務院督查組的切實行動讓地方政府的“悄悄開口子”小動作沒能得逞，但地方政府對土地供應的掌控和節(jié)奏還是沒能逃脫以上的邏輯,。2011年，由于房價趨勢走低,，房企拿地熱情不高,，全國土地成交市場一片冷清,。據統(tǒng)計,，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外,，北京、上海,、廣州等城市均下跌，全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元,，同比減少11%，大部分城市都未能完成年初制定的土地轉讓計劃,。這其中,，除了有房企規(guī)避資金風險的考慮因素外,，土地成交價低于地方政府預期，進而導致地方政府捂盤和惜售是很重要的原因,。不妨設想一下，如果在2011年房價走勢趨緩時,，地方政府要是能主動調低土地成交價，結果會是什么樣呢,？
根據中原地產的數據，截至8月底,，北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套,，這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下了年內最低紀錄。從5月開始的樓市回暖在加速商品住宅去庫存化的同時,，也使得房企有了拿地的底氣,，在這種情形下,，地方政府供地欲望也開始回歸強烈,。房企愿意激烈競地，政府愿意推出優(yōu)質地塊,，好像皆大歡喜,。但不能不考慮的是,，高地價本來就是高房價的主要推手,，所以眼下的高地價造就的一定是未來的高房價,，那么樓市調控會去向哪里,？
我們認為,，在“穩(wěn)增長”和“穩(wěn)房價”的雙重政策目標下，真正在意民生,，可以有如下選擇：第一,，繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購和限貸政策，必要時可以將此政策推廣至全國,；第二,，持續(xù)加大推出住宅用地量,，保證未來普通商品住房的有效供給，雖然現(xiàn)在來做這些已經有些遲了,，但做了總比不做要好；第三,，政府主動從土地收益中后退一點,，大幅調低土地的成交限價,，想辦法多推行“限房價競地價”或“限地價競保障房配建”的土地競拍模式,；第四,，加快推進房地產稅,、土地制度改革,、住房雙軌制等房地產調控的市場化機制建設,。
樓市調控,，現(xiàn)在似乎又到了緊要關頭。無論還有多少爭議,，有一點確鑿無疑,，以往的房地產調控邏輯不能再繼續(xù)下去了,，尤其地方政府不能再繼續(xù)沉迷于高額的土地財政收益。不然,，調控很可能前功盡棄,。（作者趙曉系北京科技大學經濟管理學院教授；陳金保系經濟學博士）
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