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近期有關(guān)部門重申了樓市調(diào)控限購不放松,，并表示未來將征收房產(chǎn)稅,。分析人士認(rèn)為,，除了從稅費、行政調(diào)控手段出發(fā)外,，亟須把樓市的預(yù)期管理納入到調(diào)控工具箱內(nèi),。有效引導(dǎo)當(dāng)前樓市購買預(yù)期，從而更好起到疏導(dǎo)作用,，對于樓市的健康發(fā)展至關(guān)重要,。
從9月以來各地的成交和價格情況看，房地產(chǎn)銷售開始環(huán)比下降,，不過依然處于高位,，此外，價格上漲的態(tài)勢有所抬頭,。從17個主要城市的成交量看,，上周為313.2萬平方米，環(huán)比下跌5.4%,，同比上漲47.7%,。一線城市成交量全面下跌，二三線城市成交量跌多漲少,。不過,，各地出臺的土地財政刺激計劃、公積金調(diào)整計劃等在一定程度上助推了地價和房價繼續(xù)維持高位,。
可以說目前的樓市變化非常敏感,，一旦放松，不可避免地會出現(xiàn)價量報復(fù)性反彈的局面,。梳理目前出臺的樓市調(diào)控措施,，更多的是“治堵”的方法,，而“疏導(dǎo)”的措施比較少。如果能更加明確政府的調(diào)控目標(biāo),，扭轉(zhuǎn)購房人未來樓市可能還有投資,、投機(jī)機(jī)會的預(yù)期，則有利于維護(hù)樓市平穩(wěn),。
對樓市進(jìn)行預(yù)期管理首先要更明確政府的調(diào)控目標(biāo),。2010年樓市調(diào)控以來，雖然有各地政府出臺了當(dāng)年的樓市調(diào)控目標(biāo),，但很多政府的目標(biāo)都與GDP,、CPI增長直接掛鉤，這些價格指數(shù)的變化導(dǎo)致市場產(chǎn)生未來房價依然會上漲的預(yù)期,，從而在一定程度上刺激了當(dāng)期的購房行為,。分析人士認(rèn)為，有關(guān)部門應(yīng)該從長遠(yuǎn)角度出發(fā),，出臺國家整體的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控計劃,，從一個行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度，給房地產(chǎn)定位,，并細(xì)化不同階段,、不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，從而使市場對未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更理性的預(yù)期,。目標(biāo)上的明確,，對于制止盲目的投資、投機(jī)行為有根本的效用,。
其次,，對樓市進(jìn)行預(yù)期管理應(yīng)采用市場手段，而不單單是行政手段,。不容否認(rèn),，行政手段的效力和效果在短期顯而易見，但是對市場和價格的扭曲效應(yīng)也值得注意,。細(xì)細(xì)研究便可發(fā)現(xiàn),，目前采用的行政調(diào)控手段在很大程度上都可以市場方式取代。如在房產(chǎn)稅的征收上,，可采用全民申報,、開設(shè)虛擬賬戶進(jìn)行征收，然后區(qū)別對待,、分別返還,。同時對于別墅、高端項目,，應(yīng)該征收更高的稅率來彌補中低端住房的需求等,�,？傊诵姓氖侄�,，還應(yīng)納入市場化的管理方式,，從行為上改變市場主體的預(yù)期，對投機(jī)者,、高端群體,、中低端群體進(jìn)行區(qū)別化對待，從而影響其市場行為,。
第三,，對樓市進(jìn)行預(yù)期管理需要對市場主體做好風(fēng)險提示。沒有只漲不跌的市場,，同樣也沒有風(fēng)險不變的市場,。中國近十年來地產(chǎn)市場的發(fā)展，得益于城鎮(zhèn)化和人口紅利的變化,，而投資渠道的單一,，也是助漲當(dāng)前樓市投機(jī)行為的客觀因素。從國外各個時期樓市起伏看,，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險不亞于股票市場的變化,，樓市的單邊上漲在一定的拐點期后，有可能步入常年單邊下跌的態(tài)勢,。這種風(fēng)險意識和風(fēng)險教育在當(dāng)前的中國地產(chǎn)市場是缺失的。當(dāng)前人們看到更多的是房地產(chǎn)市場的價值貯藏和物理,、地理的屬性,，對其金融屬性的把握還沒有看到本質(zhì)。如果監(jiān)管層在預(yù)期管理上能更好地向投資者傳遞這一點,，那么對于緩解樓市爆炒行為將有一定的積極效應(yīng),。
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