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近期有關(guān)部門重申了樓市調(diào)控限購不放松,，并表示未來將征收房產(chǎn)稅,。分析人士認(rèn)為，除了從稅費(fèi),、行政調(diào)控手段出發(fā)外,，亟須把樓市的預(yù)期管理納入到調(diào)控工具箱內(nèi)。有效引導(dǎo)當(dāng)前樓市購買預(yù)期,，從而更好起到疏導(dǎo)作用,，對(duì)于樓市的健康發(fā)展至關(guān)重要。
從9月以來各地的成交和價(jià)格情況看,，房地產(chǎn)銷售開始環(huán)比下降,，不過依然處于高位，此外,，價(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)有所抬頭,。從17個(gè)主要城市的成交量看，上周為313.2萬平方米,，環(huán)比下跌5.4%,，同比上漲47.7%。一線城市成交量全面下跌，二三線城市成交量跌多漲少,。不過,，各地出臺(tái)的土地財(cái)政刺激計(jì)劃、公積金調(diào)整計(jì)劃等在一定程度上助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位,。
可以說目前的樓市變化非常敏感,，一旦放松，不可避免地會(huì)出現(xiàn)價(jià)量報(bào)復(fù)性反彈的局面,。梳理目前出臺(tái)的樓市調(diào)控措施,，更多的是“治堵”的方法，而“疏導(dǎo)”的措施比較少,。如果能更加明確政府的調(diào)控目標(biāo),，扭轉(zhuǎn)購房人未來樓市可能還有投資、投機(jī)機(jī)會(huì)的預(yù)期,，則有利于維護(hù)樓市平穩(wěn),。
對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理首先要更明確政府的調(diào)控目標(biāo)。2010年樓市調(diào)控以來,，雖然有各地政府出臺(tái)了當(dāng)年的樓市調(diào)控目標(biāo),，但很多政府的目標(biāo)都與GDP、CPI增長(zhǎng)直接掛鉤,，這些價(jià)格指數(shù)的變化導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)生未來房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲的預(yù)期,，從而在一定程度上刺激了當(dāng)期的購房行為。分析人士認(rèn)為,，有關(guān)部門應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā),，出臺(tái)國(guó)家整體的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)控計(jì)劃，從一個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展角度,，給房地產(chǎn)定位,，并細(xì)化不同階段、不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,，從而使市場(chǎng)對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生更理性的預(yù)期,。目標(biāo)上的明確，對(duì)于制止盲目的投資,、投機(jī)行為有根本的效用,。
其次，對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理應(yīng)采用市場(chǎng)手段,，而不單單是行政手段,。不容否認(rèn)，行政手段的效力和效果在短期顯而易見,，但是對(duì)市場(chǎng)和價(jià)格的扭曲效應(yīng)也值得注意,。細(xì)細(xì)研究便可發(fā)現(xiàn),，目前采用的行政調(diào)控手段在很大程度上都可以市場(chǎng)方式取代。如在房產(chǎn)稅的征收上,，可采用全民申報(bào),、開設(shè)虛擬賬戶進(jìn)行征收，然后區(qū)別對(duì)待,、分別返還,。同時(shí)對(duì)于別墅、高端項(xiàng)目,，應(yīng)該征收更高的稅率來彌補(bǔ)中低端住房的需求等,。總之,，除了行政的手段,，還應(yīng)納入市場(chǎng)化的管理方式，從行為上改變市場(chǎng)主體的預(yù)期,，對(duì)投機(jī)者,、高端群體、中低端群體進(jìn)行區(qū)別化對(duì)待,，從而影響其市場(chǎng)行為。
第三,，對(duì)樓市進(jìn)行預(yù)期管理需要對(duì)市場(chǎng)主體做好風(fēng)險(xiǎn)提示,。沒有只漲不跌的市場(chǎng)，同樣也沒有風(fēng)險(xiǎn)不變的市場(chǎng),。中國(guó)近十年來地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，得益于城鎮(zhèn)化和人口紅利的變化，而投資渠道的單一,，也是助漲當(dāng)前樓市投機(jī)行為的客觀因素,。從國(guó)外各個(gè)時(shí)期樓市起伏看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不亞于股票市場(chǎng)的變化,，樓市的單邊上漲在一定的拐點(diǎn)期后,，有可能步入常年單邊下跌的態(tài)勢(shì)。這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)教育在當(dāng)前的中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是缺失的,。當(dāng)前人們看到更多的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值貯藏和物理,、地理的屬性，對(duì)其金融屬性的把握還沒有看到本質(zhì),。如果監(jiān)管層在預(yù)期管理上能更好地向投資者傳遞這一點(diǎn),，那么對(duì)于緩解樓市爆炒行為將有一定的積極效應(yīng)。
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