《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：保障房是專門面向中低收入住房困難家庭的“托底房”,，是社會(huì)保障“安全網(wǎng)”的重要組成部分。十六大以來，我國政府為了實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),，采取了大面積建造保障房，進(jìn)行棚戶區(qū)改造等措施,，取得了不小的成績,，請(qǐng)您談?wù)勈陙砦覈诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)方面都取得了哪些成績,？
秦虹：為了保障城市低收入家庭能夠住有所居,，我國政府做了大量的工作，這些年來制定了多項(xiàng)政策,，并且也被寫進(jìn)了“十二五”規(guī)劃,。
2007年8月,，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,，標(biāo)志著我國住房保障體系的建設(shè)再次提上日程，國家開始調(diào)整以市場化為主的住房政策,，探索建立健全住房保障制度,。文件提出：“進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度,，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍,，合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)；改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度,，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象,、標(biāo)準(zhǔn)；逐步改善其他住房困難群體的居住條件等”,，這標(biāo)志著我國住房制度改革的方向已從“重市場,、輕保障”轉(zhuǎn)向了“強(qiáng)調(diào)保障”，政府調(diào)整了住房保障發(fā)展的重點(diǎn)地位,。同時(shí),，將經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象確定為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障相銜接,。
2008年下半年,，為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊,，我國實(shí)行了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,、擴(kuò)大國內(nèi)需求的十大措施,，其中第一條就是要加快建設(shè)保障性安居工程，提出要加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度,，加快棚戶區(qū)改造,，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn),。國務(wù)院提出,，要用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭及棚戶區(qū)改造問題。
2010年,，為解決城鎮(zhèn)“夾心層”群體住房困難問題,，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出要加快發(fā)展公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工,、外來務(wù)工人員基本住房需要,。我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，每年新增城鎮(zhèn)人口1500多萬人,，城鎮(zhèn)新就業(yè)職工和常住外來務(wù)工人員由于積累少,，住房支付能力弱，針對(duì)這一群體的特點(diǎn),，今后一段時(shí)期需要大力發(fā)展公共租賃住房,，為其提供住房保障。
2011年,，《國家“十二五”規(guī)劃綱要》提出,，“十二五”期間(2011-2015)，“要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套”,，“加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障,、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”，“加大保障性住房供給,，多渠道籌集廉租住房房源,，完善租賃補(bǔ)貼制度，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房,，逐步使其成為保障性住房的主體,。”
2008年至2011年間,，中央共安排保障性安居工程補(bǔ)助資金3153億元,，各年分別為168億元、470億元、802億元和1713億元,，補(bǔ)助資金增長非常明顯,。2012年，中央安排1787億元,，比上年增長4.3%,。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2011年間,，我國累計(jì)開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房超過2300萬套,，基本建成1200萬套以上，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼超過400萬戶,。今年上半年,，中國保障性安居工程已開工470萬套，開工率為63%,，基本建成260萬套,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：通過您的介紹，可以看到,，這十年來我國的保障房建設(shè)正在逐步向前推進(jìn),，并且取得了不小的成就。目前我國的保障性住房政策在實(shí)施和執(zhí)行過程中面臨的困難和問題主要有哪些,？
秦虹：現(xiàn)在保障性住房建設(shè)恐怕還是一個(gè)供求有效對(duì)接,，不要錯(cuò)位的問題。就是政府保障性住房保障的對(duì)象和需求對(duì)象,，怎么能夠有效的對(duì)接,，而不是錯(cuò)位，讓那些需要保障房的人能夠真正得到保障,。
有一些大學(xué)教師,、政府公務(wù)員都享受著保障性住房政策，但是,，他們是不是真的需要,？而農(nóng)民工需要保障性住房，他能不能住進(jìn)去,？還有就是一些小城市建了這么多,，是不是有這么多需求,？有些城市需求量很大,，建的保障房夠不夠？這是一種有效對(duì)接的問題,。
保障性住房特別需要精細(xì)化管理,。而不是說簡單地把房子一蓋就算了。蓋完了之后誰住進(jìn)去，住進(jìn)去怎么退出,，怎么管理,，租金怎么才能收上來，物業(yè)管理怎么管,，這些東西都需要非常精細(xì)化的來考慮,，不是那么簡單的。
比如香港,，他們?nèi)ツ晏岢鰜硪匦驴紤]建居屋,。但是要等到5年以后才實(shí)施。他們用5年來準(zhǔn)備制定政策的時(shí)間,。他們要研究錢從哪里來,，地從哪里出，有多大需求,，分配給誰,，社會(huì)有沒有意見，會(huì)不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場,。這都要綜合評(píng)估,，綜合考慮。保障性住房的精細(xì)化管理就是要從前期的規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、選址、建設(shè),、融資,，到建筑質(zhì)量的監(jiān)督、入住,、準(zhǔn)入進(jìn)入,，乃至后期的物業(yè)管理、房屋管理,、人員的退出,，再循環(huán)使用等全過程。還包括保障房應(yīng)該建多大的量,，建在什么地方,，針對(duì)什么樣的人群，全方位,，全過程都需要精細(xì)化管理,。所以保障性住房管理工作的難度確實(shí)還是挺大的。
保障性住房對(duì)資金的需求量也很大,，目前整個(gè)資金安排主要有五個(gè)渠道,，一是各個(gè)地方土地出讓凈收益的10%,，還有很多地方已是超過政策要求，按土地出讓總收益的10%支持保障性住房建設(shè),；第二是公積金的增值收益,；第三是中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付，上半年的補(bǔ)貼總額已經(jīng)和去年全年的總額幾乎一樣多,，估計(jì)下半年數(shù)額還會(huì)有增加,；第四就是地方的財(cái)力，地方政府從財(cái)政收入中拿出一部分資金來,；第五個(gè)部分就是購房的收入,，指的是經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的銷售，這部分錢的收入占相當(dāng)一大部分,。還有一個(gè)渠道就是中央代發(fā)地方建設(shè)債券,，主要用于保障性住房的建設(shè)。剩下不足的,，還需要通過銀行貸款,，或是一些企業(yè)的投入等。
實(shí)際上,，各個(gè)地方每種渠道所占的比例不一定相同,。比如中西部比較困難的地區(qū)，主要是中央財(cái)政的投資占的比較大,。東部地區(qū)主要是土地收入,，地方財(cái)政的支出占的比重比較大。
有人提出民間資本參與保障性安居工程建設(shè),。如果以是否擁有產(chǎn)權(quán)來衡量,，就是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房這類保障性住房建設(shè),，民間資金的投入是沒有問題的,。但是，通過企業(yè)投資,、企業(yè)持有,、企業(yè)經(jīng)營這種租賃性的保障性住房的建設(shè)目前來看，還有相當(dāng)大的難度,。要實(shí)現(xiàn)通過民間資金投入,、民間資金持有、民間經(jīng)營這個(gè)租賃式的保障性住房,，恐怕最主要的一點(diǎn)是看政府補(bǔ)貼能不能到位,，即政府能否真正承擔(dān)起由于租金限制或變動(dòng)、準(zhǔn)入控制,、選址配套不當(dāng)?shù)仍斐煽罩玫娘L(fēng)險(xiǎn),，要看政府的補(bǔ)貼能否達(dá)到企業(yè)投資的一個(gè)合理利潤率,。如果達(dá)不到,，就很難吸引民間投資進(jìn)入,。當(dāng)然國有企業(yè)投入承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)是必要的。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：今年6月份以來,，部分地區(qū)又出現(xiàn)了房價(jià)上漲的情況,，您認(rèn)為應(yīng)采取哪些政策抑制房價(jià)上漲？
秦虹：溫家寶總理前不久也強(qiáng)調(diào),，要把抑制投機(jī)投資需求作為長期性的政策,。如果真是能夠有效的落實(shí)這個(gè)政策，那么市場上主要是自住性需求,。自住性需求在三五年內(nèi)是常數(shù),，投資性需求則是個(gè)無法估計(jì)的量。當(dāng)市場上以自住性需求為主的時(shí)候,，房價(jià)就很難被推高,。即使偶爾推上去了，也難以持續(xù),。因?yàn)槿绻堰^去的需求集中到今年釋放,，明年的需求就沒了。
因此,，在政策不變,，加上我們的自住性需求是一定量的情況下，房價(jià)不具備快速上漲條件,，關(guān)鍵是我們能否真正把控制投機(jī)投資需求的政策落實(shí)到位,。
有一段時(shí)間我們一直在提房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)不在房地產(chǎn)市場本身,，而在房地產(chǎn)市場之外,。比如說財(cái)稅制度能否優(yōu)化和完善，讓地方財(cái)政擺脫對(duì)土地收入的依賴,。如果完善了財(cái)稅制度,，地方政府不依靠土地財(cái)政了，土地價(jià)格不再推高了,，也有利于房價(jià)穩(wěn)定,。另外，金融體制改革能不能順利進(jìn)行,，多一點(diǎn)投資渠道,，讓老百姓別把錢都投在房地產(chǎn)上。把這個(gè)需求解決了,，房地產(chǎn)投資性需求的壓力就會(huì)小了,。