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經(jīng)過前面五期的分論,，現(xiàn)在我們可以對“敞開供地+敞開企業(yè)融資+限時開發(fā)+累進房產(chǎn)稅+促進房屋流通”這樣一個政策思路作出綜述,。這個思路的指導(dǎo)思想是擴大供應(yīng)并抑制超額需求,，使我國的房地產(chǎn)市場在薄利多銷中快速發(fā)展,，積極服務(wù)于國家的城市化進程。
銀行和股票市場直接向開發(fā)商提供正常的,、低成本的資金，以使其有能力購地蓋房,，這種做法既能擴大房屋供應(yīng),，降低開發(fā)成本，又不會誘發(fā)新的購房需求,，較之目前以買方按揭貸款為主的融資方式要優(yōu)越得多,。在筆者看來，這是首先務(wù)必需要實行的,。目前土地市場交投不振,，一個重要原因是開發(fā)商手里缺少資金。重申一遍,，這是促使房價上漲的潛在因素,，它絕不表明蓋房子是無利可圖的。限制向開發(fā)商直接供應(yīng)資金的政策極為愚蠢,，而目前關(guān)注此事者寥寥,；筆者要借此機會再次大聲疾呼！
開發(fā)商有了買地的錢,，國家則要同時取消18億畝耕地紅線,，向開發(fā)商敞開供地，并且限時開發(fā),�,！跋迺r開發(fā)”政策是這些年實踐摸索的一個重要收獲。由于國家目前是城市土地唯一的所有者和供給者,，可以運用它的合約權(quán)利,，來推行這一條款，從而避免觸及任何有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律問題,。有了這個限制,，開發(fā)商就會慎重參與土地競標，就不會不顧資金約束而盲目拿地,，土地也就會落到既真正有能力進行開發(fā),、又有實際開發(fā)意向的企業(yè)手中。這條措施可以防止在開發(fā)商手中形成巨大的閑置土地存量,，所以必然就會節(jié)約土地,。當前的問題可能在于,，“限時開發(fā)”的條款執(zhí)行得不夠嚴格，不夠透明,，長官意志和暗箱操作盛行,。為此，筆者建議強化土地交易和開發(fā)情況的信息披露,，并在各個城市設(shè)立由居民,、購房者和相關(guān)政府部門聯(lián)合組成的公開的委員會，監(jiān)督土地出讓合同的執(zhí)行情況,�,！跋薹績r、競地價”的設(shè)想則斷不可行,，因為它鼓勵的是制造豆腐渣工程,。這是一種形式主義的消極政策。
在需求管理方面,，筆者同其他大多數(shù)作者一樣,，支持以累進的房產(chǎn)稅替代現(xiàn)行的限購政策。房產(chǎn)稅的優(yōu)點之一：它是一種靈活的數(shù)量型調(diào)節(jié)手段,�,？鄢欢ǖ拿舛惷娣e之后，超額的住房面積,，應(yīng)當按年繳納稅收,。占用住房面積越大，則稅率越高,。邊際稅率可以高到什么程度呢,？參照國外個人所得稅的范例，這一稅率在理論上其實不必設(shè)立上限,；總之,，以足以遏制超額需求、從而實現(xiàn)房價的調(diào)控目標為原則,。
如果以上各項措施都能得以實行,，大家就會換個眼光來重新預(yù)估未來，目前囤積在房主手上的大量空余住房就會松動,。為此,，要撤除妨礙房屋二級市場交易的各項壁壘，以便存量住房回吐市場�,，F(xiàn)有房屋開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的各項稅費應(yīng)予以逐項檢視,，能廢除的應(yīng)盡量廢除。其中,，房屋交易營業(yè)稅應(yīng)首先盡快予以廢止,。我們要打擊的是房屋投機炒作,，而不是房屋交易本身。除前文論述之外,，打擊房屋交易的政策至少還錯在兩處：1,、房屋開發(fā)周期較長，作為一種實體產(chǎn)業(yè),，原本就對各類調(diào)控措施不敏感（像金融市場那樣）,；若再限制交易，各項調(diào)控措施的效果要到何時才能顯現(xiàn)出來呢,？一項政策五年前出臺,，五年后出效果，假如這樣的話,，調(diào)控工作本身還有可行性嗎？2,、退一步講,，即使要對交易有所限制，也應(yīng)等到目前大量空余房基本消化完畢之后,，才能著手進行,；豈能在這個歷史性進程尚未展開之前先行限制交易？,！這不等于是在幫助投機者鎖倉嗎,？我們可以再次發(fā)現(xiàn)，這樣的政策完全是南轅北轍,！
上述政策組合,，可以幫助我們同時實現(xiàn)兩個目標：一是確保房地產(chǎn)業(yè)基本上實行市場經(jīng)濟體制，二是使得房地產(chǎn)市場可以實行適度的政府調(diào)控,。在此政策配方下,，大部分結(jié)構(gòu)性干預(yù)措施均得以撤除，政府手握土地供應(yīng)數(shù)量,、房產(chǎn)稅率和按揭貸款比率三個數(shù)量型調(diào)節(jié)工具,，可以根據(jù)經(jīng)濟運行情況靈活地、方便地進行宏觀調(diào)節(jié),，以便實現(xiàn)其想要達到的任何目標,。這樣的方法，要比諸如經(jīng)濟適用房等政策簡便易行得多,。
一些讀者對于“敞開土地供應(yīng)”一條尤其擔心,，這是一種很深的誤解。土地并不是不要節(jié)約,，但是,，節(jié)約土地主要應(yīng)當通過房產(chǎn)稅政策來體現(xiàn),。如果我們認為節(jié)約土地極端重要，則可以大幅度提高房產(chǎn)稅的邊際稅率,，可以實行其他國家都從未實行過的高稅率,。也就是說，要把好需求的閘門,；這才是關(guān)鍵,。以往的做法是死把住土地關(guān)，同時以低首付比例等措施持續(xù)誘惑需求增長,，這怎么能不引發(fā)泡沫呢,？這就好比吃飯的道理：一個人要是每頓飯都吃七成飽，他就總是處于饑餓狀態(tài),，總在追求食物,；現(xiàn)在，我們讓他敞開肚皮吃,，看他有多大飯量,，他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供應(yīng)其實并沒有多少,。擔心敞開供地就會造成失控的人,，正是忽視了這個道理。投機者買進還是賣出,，全看政府的政策,。因為以往的政策不正確，所以他才選擇囤積房屋,。政策對頭了,，存量房不但不會堅守，反而會出籠,。房子需要一間間地蓋,，土地只能一塊塊地供，又怎么會失控呢,？再者,，即使形成了短期的過剩，隨著城市化的繼續(xù)進行,，很快也會消化掉,。
把房價降下來，是我國經(jīng)濟的當務(wù)之急,。房價高漲,，萬物漲價，工資高企,，既損害了投資環(huán)境,，又抑制了城市化進程,。反之，房價降低了以后,，低位的房屋需求還是很旺盛的,，這就可以在購銷兩旺中繼續(xù)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。請注意,，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的積極帶動作用,，主要體現(xiàn)在房屋數(shù)量上，體現(xiàn)在建造更多的房屋并使之有人居住,，而不是體現(xiàn)在高房價上,。通過制造和維持資產(chǎn)泡沫來發(fā)展經(jīng)濟的論調(diào)，純屬歪理邪說,。
另一方面,，假如房價近期降下來了，是不是包括以上措施在內(nèi)的各項政策就毋需再推行了呢,？這就涉及房地產(chǎn)調(diào)控中的另一種錯誤傾向,，即僅僅以房價為調(diào)控目標，而忽略行業(yè)內(nèi)基本體制的調(diào)整和建設(shè),。調(diào)控進行了這么多年，連相關(guān)的統(tǒng)計制度至今都未能得以完善,。管理部門天天專注于觀望房價,。房價如果控制住了，那么其他工作就都不用做了,；要是沒有控制住,，便趕緊臨時抱佛腳，其他什么“規(guī)則”也就都不管不顧了,。正是在這樣的心態(tài)之下,，應(yīng)該做而尚未做的事情才被稱作“政策儲備”的；也正是在這樣的安排之下,，時間一天天白白地流逝,，現(xiàn)在回頭一看，各項體制機制大都在原地踏步,，房價也沒有真正降下來多少,，而相關(guān)行業(yè)卻已經(jīng)因為需求增長放緩而陷入了困境。
最后要聲明的是,，以上政策建議絕不意味著筆者反對對我國的土地制度和農(nóng)村的集體所有制進行某種根本性的改革,。不過，遠水解不了近渴,。在現(xiàn)有的政策框架內(nèi),，國家的宏觀調(diào)控還是大有可為的,，房價也是完全控制得住的。假若尚不能把現(xiàn)有的制度潛力予以充分發(fā)掘,，又何談更深層次的改革,？反之，這個行業(yè)內(nèi)的體制機制逐步理順了,，局面安定了,，才能為下一步的深度改革贏得空間。
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