|
經(jīng)過前面五期的分論,，現(xiàn)在我們可以對“敞開供地+敞開企業(yè)融資+限時(shí)開發(fā)+累進(jìn)房產(chǎn)稅+促進(jìn)房屋流通”這樣一個(gè)政策思路作出綜述,。這個(gè)思路的指導(dǎo)思想是擴(kuò)大供應(yīng)并抑制超額需求，使我國的房地產(chǎn)市場在薄利多銷中快速發(fā)展,，積極服務(wù)于國家的城市化進(jìn)程。
銀行和股票市場直接向開發(fā)商提供正常的,、低成本的資金,，以使其有能力購地蓋房，這種做法既能擴(kuò)大房屋供應(yīng),，降低開發(fā)成本,，又不會(huì)誘發(fā)新的購房需求，較之目前以買方按揭貸款為主的融資方式要優(yōu)越得多,。在筆者看來,，這是首先務(wù)必需要實(shí)行的。目前土地市場交投不振,，一個(gè)重要原因是開發(fā)商手里缺少資金,。重申一遍,，這是促使房價(jià)上漲的潛在因素，它絕不表明蓋房子是無利可圖的,。限制向開發(fā)商直接供應(yīng)資金的政策極為愚蠢,，而目前關(guān)注此事者寥寥；筆者要借此機(jī)會(huì)再次大聲疾呼,！
開發(fā)商有了買地的錢,，國家則要同時(shí)取消18億畝耕地紅線，向開發(fā)商敞開供地,，并且限時(shí)開發(fā),。“限時(shí)開發(fā)”政策是這些年實(shí)踐摸索的一個(gè)重要收獲,。由于國家目前是城市土地唯一的所有者和供給者,，可以運(yùn)用它的合約權(quán)利，來推行這一條款,，從而避免觸及任何有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律問題,。有了這個(gè)限制，開發(fā)商就會(huì)慎重參與土地競標(biāo),，就不會(huì)不顧資金約束而盲目拿地,，土地也就會(huì)落到既真正有能力進(jìn)行開發(fā)、又有實(shí)際開發(fā)意向的企業(yè)手中,。這條措施可以防止在開發(fā)商手中形成巨大的閑置土地存量,，所以必然就會(huì)節(jié)約土地。當(dāng)前的問題可能在于,，“限時(shí)開發(fā)”的條款執(zhí)行得不夠嚴(yán)格,，不夠透明，長官意志和暗箱操作盛行,。為此,，筆者建議強(qiáng)化土地交易和開發(fā)情況的信息披露，并在各個(gè)城市設(shè)立由居民,、購房者和相關(guān)政府部門聯(lián)合組成的公開的委員會(huì),，監(jiān)督土地出讓合同的執(zhí)行情況�,！跋薹績r(jià),、競地價(jià)”的設(shè)想則斷不可行，因?yàn)樗膭?lì)的是制造豆腐渣工程,。這是一種形式主義的消極政策,。
在需求管理方面，筆者同其他大多數(shù)作者一樣,，支持以累進(jìn)的房產(chǎn)稅替代現(xiàn)行的限購政策,。房產(chǎn)稅的優(yōu)點(diǎn)之一：它是一種靈活的數(shù)量型調(diào)節(jié)手段,。扣除一定的免稅面積之后,，超額的住房面積,，應(yīng)當(dāng)按年繳納稅收。占用住房面積越大,，則稅率越高,。邊際稅率可以高到什么程度呢？參照國外個(gè)人所得稅的范例,，這一稅率在理論上其實(shí)不必設(shè)立上限,；總之，以足以遏制超額需求,、從而實(shí)現(xiàn)房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)為原則,。
如果以上各項(xiàng)措施都能得以實(shí)行，大家就會(huì)換個(gè)眼光來重新預(yù)估未來,，目前囤積在房主手上的大量空余住房就會(huì)松動(dòng),。為此，要撤除妨礙房屋二級(jí)市場交易的各項(xiàng)壁壘,，以便存量住房回吐市場�,，F(xiàn)有房屋開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)予以逐項(xiàng)檢視，能廢除的應(yīng)盡量廢除,。其中,，房屋交易營業(yè)稅應(yīng)首先盡快予以廢止。我們要打擊的是房屋投機(jī)炒作,，而不是房屋交易本身,。除前文論述之外，打擊房屋交易的政策至少還錯(cuò)在兩處：1,、房屋開發(fā)周期較長,，作為一種實(shí)體產(chǎn)業(yè)，原本就對各類調(diào)控措施不敏感（像金融市場那樣）,；若再限制交易,，各項(xiàng)調(diào)控措施的效果要到何時(shí)才能顯現(xiàn)出來呢？一項(xiàng)政策五年前出臺(tái),，五年后出效果,，假如這樣的話,，調(diào)控工作本身還有可行性嗎,？2、退一步講,，即使要對交易有所限制,，也應(yīng)等到目前大量空余房基本消化完畢之后,，才能著手進(jìn)行；豈能在這個(gè)歷史性進(jìn)程尚未展開之前先行限制交易,？,！這不等于是在幫助投機(jī)者鎖倉嗎？我們可以再次發(fā)現(xiàn),，這樣的政策完全是南轅北轍,！
上述政策組合，可以幫助我們同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)：一是確保房地產(chǎn)業(yè)基本上實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制,，二是使得房地產(chǎn)市場可以實(shí)行適度的政府調(diào)控,。在此政策配方下，大部分結(jié)構(gòu)性干預(yù)措施均得以撤除,，政府手握土地供應(yīng)數(shù)量,、房產(chǎn)稅率和按揭貸款比率三個(gè)數(shù)量型調(diào)節(jié)工具，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況靈活地,、方便地進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié),，以便實(shí)現(xiàn)其想要達(dá)到的任何目標(biāo),。這樣的方法，要比諸如經(jīng)濟(jì)適用房等政策簡便易行得多。
一些讀者對于“敞開土地供應(yīng)”一條尤其擔(dān)心,，這是一種很深的誤解。土地并不是不要節(jié)約,，但是,，節(jié)約土地主要應(yīng)當(dāng)通過房產(chǎn)稅政策來體現(xiàn)。如果我們認(rèn)為節(jié)約土地極端重要,，則可以大幅度提高房產(chǎn)稅的邊際稅率,，可以實(shí)行其他國家都從未實(shí)行過的高稅率。也就是說,，要把好需求的閘門,；這才是關(guān)鍵。以往的做法是死把住土地關(guān),，同時(shí)以低首付比例等措施持續(xù)誘惑需求增長,，這怎么能不引發(fā)泡沫呢？這就好比吃飯的道理：一個(gè)人要是每頓飯都吃七成飽,，他就總是處于饑餓狀態(tài),，總在追求食物；現(xiàn)在,，我們讓他敞開肚皮吃,，看他有多大飯量，他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供應(yīng)其實(shí)并沒有多少,。擔(dān)心敞開供地就會(huì)造成失控的人,，正是忽視了這個(gè)道理。投機(jī)者買進(jìn)還是賣出,，全看政府的政策,。因?yàn)橐酝恼卟徽_，所以他才選擇囤積房屋,。政策對頭了,，存量房不但不會(huì)堅(jiān)守，反而會(huì)出籠,。房子需要一間間地蓋,，土地只能一塊塊地供，又怎么會(huì)失控呢,？再者,，即使形成了短期的過剩，隨著城市化的繼續(xù)進(jìn)行,，很快也會(huì)消化掉,。
把房價(jià)降下來，是我國經(jīng)濟(jì)的當(dāng)務(wù)之急,。房價(jià)高漲,，萬物漲價(jià)，工資高企,，既損害了投資環(huán)境,，又抑制了城市化進(jìn)程。反之,，房價(jià)降低了以后,，低位的房屋需求還是很旺盛的，這就可以在購銷兩旺中繼續(xù)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。請注意,，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的積極帶動(dòng)作用，主要體現(xiàn)在房屋數(shù)量上,，體現(xiàn)在建造更多的房屋并使之有人居住,，而不是體現(xiàn)在高房價(jià)上。通過制造和維持資產(chǎn)泡沫來發(fā)展經(jīng)濟(jì)的論調(diào),，純屬歪理邪說,。
另一方面，假如房價(jià)近期降下來了,，是不是包括以上措施在內(nèi)的各項(xiàng)政策就毋需再推行了呢,？這就涉及房地產(chǎn)調(diào)控中的另一種錯(cuò)誤傾向,，即僅僅以房價(jià)為調(diào)控目標(biāo)，而忽略行業(yè)內(nèi)基本體制的調(diào)整和建設(shè),。調(diào)控進(jìn)行了這么多年，連相關(guān)的統(tǒng)計(jì)制度至今都未能得以完善,。管理部門天天專注于觀望房價(jià),。房價(jià)如果控制住了，那么其他工作就都不用做了,；要是沒有控制住,，便趕緊臨時(shí)抱佛腳，其他什么“規(guī)則”也就都不管不顧了,。正是在這樣的心態(tài)之下,，應(yīng)該做而尚未做的事情才被稱作“政策儲(chǔ)備”的；也正是在這樣的安排之下,，時(shí)間一天天白白地流逝,，現(xiàn)在回頭一看，各項(xiàng)體制機(jī)制大都在原地踏步,，房價(jià)也沒有真正降下來多少,，而相關(guān)行業(yè)卻已經(jīng)因?yàn)樾枨笤鲩L放緩而陷入了困境。
最后要聲明的是,，以上政策建議絕不意味著筆者反對對我國的土地制度和農(nóng)村的集體所有制進(jìn)行某種根本性的改革,。不過，遠(yuǎn)水解不了近渴,。在現(xiàn)有的政策框架內(nèi),，國家的宏觀調(diào)控還是大有可為的，房價(jià)也是完全控制得住的,。假若尚不能把現(xiàn)有的制度潛力予以充分發(fā)掘,，又何談更深層次的改革？反之,，這個(gè)行業(yè)內(nèi)的體制機(jī)制逐步理順了,，局面安定了，才能為下一步的深度改革贏得空間,。
|