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美聯(lián)儲(chǔ)推出新一輪量化寬松政策QE3，近期潘石屹宣布從“散售”轉(zhuǎn)向“自持”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。這兩件事看似不相關(guān),，但其內(nèi)在的邏輯卻出奇的一致。無外乎需要回答三個(gè)問題：對(duì)當(dāng)下總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)的判斷,，面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企業(yè)該做什么樣的選擇,，政府對(duì)策應(yīng)有怎樣的理性邏輯框架。
第一個(gè)問題,，物價(jià)很可能將進(jìn)入新一輪快速上升通道,。
日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布8月CPI同比上漲2%，通脹重回“2時(shí)代”,。要是認(rèn)為“2時(shí)代”是終點(diǎn),，那恐怕就太二了。QE3與前兩次量化寬松最大的不同,，是
QE3既沒有操作時(shí)間限制,，也沒有總額限制。也就是說，在美國(guó)失業(yè)率沒有明顯改善之前,，QE3將無限期地延續(xù)下去,。美元泡沫的再度膨脹，意味著全球泡沫化生存時(shí)代的全面來臨,。短期來看,，QR3的推出固然可以刺激當(dāng)前低迷的美國(guó)經(jīng)濟(jì)，但長(zhǎng)期來看,，過度貨幣注水等于給全球貨幣體系打強(qiáng)心針,，很可能讓美元狂奔直至力竭而亡。再看歐洲在做什么,？歐洲央行也推出了新的量化寬松政策OMT,。同樣的嘴臉，既沒有規(guī)模限制,，也沒有干預(yù)時(shí)間的限制,。無疑，QE3和OMT對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最直接的影響是輸入型通脹再起波瀾,。全球大宗商品價(jià)格的上揚(yáng)將通過中國(guó)進(jìn)口價(jià)格指數(shù)和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)傳導(dǎo)到CPI,。所以8月的“2時(shí)代”恐怕是“閃婚的2時(shí)代”,，物價(jià)水平很可能進(jìn)入新一輪快速上升通道,。
在這個(gè)“吹泡泡、印票票”的時(shí)代,，泡沫化生存已成常態(tài),。所有人都知道經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇真正需要的是鄧小平式的改革，但同時(shí)幾乎所有肉食者眼中閃爍的都是凱恩斯,。所有把錢存在銀行的儲(chǔ)戶,，面對(duì)新一輪的寬松大潮，未必都想投資,，但已然都“被投資”了,。
第二個(gè)問題，以不同的商業(yè)模式應(yīng)對(duì)不同的發(fā)展階段,。
早在SOHO中國(guó)在上市前,，內(nèi)部就有討論轉(zhuǎn)型持有的聲音。只不過不同的發(fā)展階段潘石屹選擇了不同的商業(yè)模式,。公司早期,，如果不散售，沒有充足的現(xiàn)金流根本無法發(fā)展,；等發(fā)展到一定程度,，可以考慮不賣了。但賣了更劃算，股東也會(huì)支持你,；但發(fā)展到更大規(guī)模了,，別人便會(huì)質(zhì)疑你，為什么還要賣,？賣的邏輯是判斷未來的價(jià)值會(huì)不斷上漲,，才會(huì)有人買單。股東會(huì)問你為什么把這個(gè)收益給別人呢,？為什么不自己持有,？
轉(zhuǎn)型背后很重要的支撐邏輯，是租售關(guān)系的逆轉(zhuǎn),。幾年前,，潘石屹也曾提出要自持，但嘗試后發(fā)現(xiàn)招商比銷售難度大很多,，而且售價(jià)比租金的累計(jì)折現(xiàn)高很多,。業(yè)內(nèi)人士都知道，商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值主要來源于地段,、產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)三部分,，其中運(yùn)營(yíng)對(duì)價(jià)值增值的貢獻(xiàn)甚至超過80%。而運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)最核心的又在招商,，尤其是品牌租客的引入,。但招商是個(gè)精細(xì)活，容不得半點(diǎn)忽悠,。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的波動(dòng),，寫字樓由于供應(yīng)短缺租金進(jìn)入快速上漲的通道。據(jù)國(guó)際權(quán)威地產(chǎn)機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì),，今年北京CBD頂級(jí)寫字樓的租金比2011年同期上漲75%,，在全球排名中已經(jīng)超過紐約，以130美元/平方英尺/年的租金水平躍居全球第五,、亞太第三,。
在寫字樓租金上漲的同時(shí)，售價(jià)也快速上漲,。那潘石屹為什么不選擇繼續(xù)散售呢,？主要是因?yàn)镾OHO原有購買客戶自身的特殊境況。SOHO中國(guó)原有的客戶群主要集中在山西,、鄂爾多斯,、陜北等煤老板聚集的區(qū)域。僅三里屯SOHO就聚集了來自山西煤礦,、內(nèi)蒙古煤礦和河北鐵礦等能源企業(yè)主的近50億元資金,。但由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑引發(fā)的煤炭需求下降以及煤炭整合等原因,，私營(yíng)煤炭主的處境每況愈下，能源型客戶能支付的溢價(jià)也就越來越低,。再者,，由于SOHO產(chǎn)品的售價(jià)較高，一般的小額投資人又缺乏購買能力,。
或許有人會(huì)問：持有了不動(dòng)產(chǎn),，該如何應(yīng)對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性下降？對(duì)于SOHO,，自持以后現(xiàn)金流會(huì)大幅減少,。盡管現(xiàn)金賬面持有150億，并不意味著資金方面高枕無憂,。未來的突破方向必然是：依托持有型優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè),，尋求地產(chǎn)金融的資金支撐。
第三個(gè)問題,，在全球的貨幣寬松大潮中,，政府理性的邏輯框架，不能沒有貨幣的泄洪出口,。
從8月的新增貸款7039億元,，同比上漲28.33%的態(tài)勢(shì)可知，國(guó)內(nèi)貨幣政策和財(cái)政政策進(jìn)一步寬松的苗頭在逐漸明確,。預(yù)計(jì)到年底,，我國(guó)M2的存量將突破100萬億。對(duì)此,，不能不思考留有貨幣泄洪的出口,。我們認(rèn)為,，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）或許是當(dāng)前環(huán)境下較為適宜的泄洪出口,。
對(duì)于銀行存款在100萬以下的最普通的老百姓，在普通住宅去投資化的大趨勢(shì)下,，錢能投到哪里呢,？投資信托、基金或是商業(yè)地產(chǎn)額度都不夠,，投資股票風(fēng)險(xiǎn)又太大,，怎么辦？呼吁政府盡快推出REITs,，這既能解決老百姓存款閑置貶值的問題,，又能讓他們平等分享城市化帶來的紅利。（趙曉系北京科技大學(xué)教授,、李慧忠系高和投資金融分析師）
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