|
僅靠開征房產(chǎn)稅、完善住房保障體系等措施，還不足以改變高房價(jià)的現(xiàn)實(shí),。只有在政府財(cái)稅體制改革配合的基礎(chǔ)上,，將集體土地征收補(bǔ)償盡量向弱勢群體
（特別是農(nóng)民和城市中低收入者）傾斜,，才是解決高房價(jià)問題的根本途徑,。
當(dāng)前,，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大,。
8月,，匯豐PMI終值從7月份的49．3降至47．6,，創(chuàng)41個(gè)月新低，已連續(xù)10個(gè)月位于榮枯分界線下方,。新出口訂單,、就業(yè)指數(shù)創(chuàng)新低，企業(yè)庫存攀升至2004年4月有PMI數(shù)據(jù)以來的歷史高點(diǎn),。
PMI回落主要原因是外需疲軟,，進(jìn)而又導(dǎo)致內(nèi)需不足。機(jī)構(gòu)預(yù)測,，8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)難有驚喜,，四季度或成為政策出臺(tái)的窗口期。
隨著部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的超預(yù)期下滑,，短期保持經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”仍需從需求管理方面尋找突破,。縱觀當(dāng)前國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢,，投資和外需兩架馬車的動(dòng)力已不足,，而且其對(duì)經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展和調(diào)結(jié)構(gòu)不利。如此以來,，擴(kuò)大內(nèi)需是防止經(jīng)濟(jì)硬著陸的唯一出路,。在此緊要關(guān)頭，我們不能再走回老路,，而是要抓緊契機(jī)尋找擴(kuò)大內(nèi)需新路徑,。
長期以來，房地產(chǎn)市場扮演者“資金黑洞”的角色,，吸收了大量的貨幣流動(dòng)性,。這不僅鎖定了中等收入者的消費(fèi)需求，還易導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金鏈斷裂,，引發(fā)民間信貸和地方債務(wù)危機(jī),。有如此一個(gè)
“流動(dòng)性陷阱”，央行貨幣政策效果難免大打折扣,，而且還會(huì)埋下通脹隱患,。所以，當(dāng)局應(yīng)該多觀察已出臺(tái)政策的效果,，不能再在同一個(gè)地方跌倒,。我們認(rèn)為，當(dāng)前的貨幣政策應(yīng)慎用降息手段
（特別是在美國QE3出臺(tái)的情況下），并要多給財(cái)政政策留有空間,。
8月,，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0．24％。這是住宅均價(jià)自6月止跌以來,，連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲,。在經(jīng)濟(jì)增長放緩、消費(fèi)需求低迷,、企業(yè)庫存嚴(yán)重的情況下,，政府面臨“穩(wěn)增長”又“控房價(jià)”的兩難。但如果考慮到,，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于釋放消費(fèi)潛力,、破除流動(dòng)性陷阱的長期作用，那么我們?nèi)孕枰凶銐虻男判�,，來�?jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控措施不動(dòng)搖,。
“一套房子吞沒一個(gè)中產(chǎn)家庭”，也吞沒了中國的消費(fèi)能力,。以北京為例,，按照最新平均工資6000元的水平來看，想要在五環(huán)內(nèi)買一套一居室房子,，即使不吃不喝也需要25年,，而且前提是房價(jià)不繼續(xù)上漲。別忘了,，在我國這僅僅是購買到了這套房子的70年產(chǎn)權(quán),。看得出,，城市住宅已變成某些利益集團(tuán)掠奪工薪階級(jí)財(cái)富的工具,。年輕人收入不高，每月工資近一半用于交房租,，更難積累財(cái)富來買房。在這種狀況下,，無論是租房還是貸款買房,，無數(shù)中產(chǎn)階層的消費(fèi)能力都已被高房價(jià)凍結(jié)。
“房價(jià)飛漲”,、“住房難”的問題是關(guān)系到國計(jì)民生的大事,。它不僅影響老百姓生活的幸福程度，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,、社會(huì)穩(wěn)定等方面都構(gòu)成了威脅,。解決這一難題的過程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)市場需要政府規(guī)制的介入,。自1998年房改以來,，我國的房價(jià)上漲和政府調(diào)控就從未停止過博弈,。到
2010年，房價(jià)依然如脫韁之馬,，再次引發(fā)多次嚴(yán)厲調(diào)控,。從“限貸”到“限購”，“史上最嚴(yán)”的這一輪樓市調(diào)控,，終于讓房價(jià)堅(jiān)冰動(dòng)搖起來,，下行跡象日漸明顯，房地產(chǎn)調(diào)控正朝預(yù)期方向發(fā)展,。但如果現(xiàn)階段放松調(diào)控,，重新走上過度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)
GDP的老路，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到刺激作用,，長期看則無異于飲鴆止渴,。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振,，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整無法推進(jìn)等問題,，還會(huì)鎖定國內(nèi)的消費(fèi)需求，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的長期傷害遠(yuǎn)大于短期拉動(dòng),。
由于住房具有商品和投資品的雙重屬性,，隨著近年來房價(jià)的飆升，民間資本大肆涌入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī),。由此也導(dǎo)致的實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化,，是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展急需填補(bǔ)的黑洞。例如,，近年來溫州民企高價(jià)購地卻悉數(shù)被套,，最終導(dǎo)致溫州企業(yè)不想純粹做實(shí)業(yè)的悲慘現(xiàn)實(shí)。很多企業(yè),，做了20年實(shí)業(yè)后,，把資本全部放到了房地產(chǎn)業(yè)。如今隨著房地產(chǎn)市場泡沫的退去,，其資產(chǎn)深度被套,，資本貶值嚴(yán)重。房地產(chǎn)市場吸引了巨額投資,，抽空了實(shí)業(yè)生產(chǎn)的資本,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，失業(yè)現(xiàn)象嚴(yán)重,，最終導(dǎo)致消費(fèi)市場的萎縮,。
分析房價(jià)的構(gòu)成我們發(fā)現(xiàn)，土地出讓金和稅費(fèi)占房價(jià)五成以上，打壓房價(jià)需要從這兩方面入手,。從2008年開始,，全國土地出讓金增勢強(qiáng)勁，并在
2011年達(dá)到31500億元的歷史高點(diǎn),。
2008年城市地價(jià)監(jiān)測結(jié)果顯示,，全國29個(gè)重點(diǎn)城市的地價(jià)房價(jià)比均值為31．8％，而土地成本占房產(chǎn)銷售價(jià)的比值也在不斷上漲,�,？梢钥闯觯恋氐膬r(jià)格以及土地價(jià)格的快速上漲,，是住房價(jià)格上漲的最大推力,。另外，房地產(chǎn)商繳納的相關(guān)稅費(fèi)總體占其銷售收入的15％左右,，而房屋建設(shè)成本占房價(jià)的30％以上,，地產(chǎn)商凈利潤占房價(jià)的10％左右。
為解決土地出讓金過高的問題,，需要從土地征收制度改革做起,。土地征收要遵從不損害公共利益的大前提。但在實(shí)際拆遷和土地征收過程中,，80％以上的情況是以商業(yè)盈利為目標(biāo)的,，并非出于為擴(kuò)大公共利益而進(jìn)行的土地開發(fā)。對(duì)于這些種情況,，征收土地應(yīng)采取市場交易的方式來進(jìn)行,。否則，政府和開發(fā)商一起以公共利益為名義,，強(qiáng)制征收農(nóng)民土地的問題就無法解決,。另外，還有積極推行土地產(chǎn)權(quán)制度改革,。土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)改變后,，可通過土地入股、改變稅收政策等方式,，合理分配土地增值收益,。最終，既能實(shí)現(xiàn)提高資源配置效率的目的,，又能有效控制土地價(jià)格。
此外,，隨著房產(chǎn)稅開征技術(shù)日漸成熟,，未來房產(chǎn)稅將成為地方重要財(cái)源。這無疑將緩解地方政府“土地財(cái)政”對(duì)土地出讓金的依賴，在一定程度上能夠緩解土地價(jià)格的高漲趨勢,。我們認(rèn)為,，如果僅靠開征房產(chǎn)稅、完善住房保障體系等措施,，還不足以改變高房價(jià)的現(xiàn)實(shí),。只有在政府財(cái)稅體制改革配合的基礎(chǔ)上，將集體土地征收補(bǔ)償盡量向弱勢群體
（特別是農(nóng)民和城市中低收入者）傾斜,，才是解決高房價(jià)問題的根本途徑,。
|