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據(jù)最新發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，8月樓市主要指標略有回升,。但宏觀經(jīng)濟運行指標,，如工業(yè)增加值、投資和消費等指標則繼續(xù)下行,，反映出經(jīng)濟尋底的過程尚未結(jié)束,。樓市究竟會“向左走”，還是“向右走”,，不確定性因素仍很多,。筆者以為，從各方面指標比較看,，今年以來的樓市運行與2008年驚人相似,。所以，回顧一下2008年樓市的運行軌跡,，或許從中能捕捉到未來樓市的某些信息,。
首先，宏觀經(jīng)濟背景非常相似,。2008年,，在國際金融危機的巨大沖擊下，我國經(jīng)濟增速從高位急劇回落,，當年四季度GDP增長從三季度的9.6%急劇下降了3個百分點,。分季度看，2008年四個季度GDP增速連續(xù)回落,，且回落速度明顯加快。工業(yè)增加值,、出口均出現(xiàn)高位大幅回落,。今年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行下行壓力明顯加大,，一,、二季度GDP分別增長8.1%和7.6%。7月以來,，宏觀經(jīng)濟仍在尋底,。8月官方和匯豐中國制造業(yè)PMI指數(shù)均明顯回落,。作為經(jīng)濟先行指標的發(fā)電量增長也明顯放緩。出口需求大幅萎縮,，7月出口增速由6月的11.3%降至1%,。工業(yè)企業(yè)經(jīng)營壓力增大，社會就業(yè)預期不穩(wěn)定,，消費增長放緩,。
其次，住房供應指標運行態(tài)勢基本相似,。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均連續(xù)回落,。2008年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長20.9%,，較上年下降9.3個百分點,；今年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長15.6%,，較上年同期大幅回落17.6個百分點,，且總體呈現(xiàn)出逐月下降的態(tài)勢。二是房屋新開工面積增長顯著放緩,。2008年,，全國房屋新開工面積增長2.3%，較上年下降17.1個百分點,。今年1至8月,，全國房屋新開工面積下降6.8%，而上年同期為增長25.8%,。三是房屋竣工面積增速顯著回落,。2008年，全國房屋竣工面積下降3.5%,，而上年為增長4.3%,。今年1至8月，全國房屋竣工面積由年初增長45.2%大幅下降至20.2%,。需要注意的是,，今年1至8月全國房屋竣工面積增速比上年同期上升了5.5個百分點，突出反映了當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的去庫存壓力較2008年更大,。四是土地購置面積急降,。2008年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積下降8.6%,，而上年為增長11%,。今年1至8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.2%,。截至8月末,，全國待售商品房面積達3.2億平方米,，約為2008年末待售商品房面積的1.7倍，較上年末增長18.5%,，足見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的去庫存壓力有多么嚴峻,。
第三，住房需求指標均處于萎縮狀態(tài),，商品房銷售面積明顯萎縮,，居民購房意愿不足。2008年,，全國商品房銷售面積下降19.7%,，而上年為增長23.2%。今年1至8月,，全國商品房銷售面積下降4.1%,，而去年增長4.9%。雖然近4個月樓市銷售回暖,，但這主要是剛性需求集中釋放的結(jié)果,。從政策層面看，限購,、限貸政策對投資投機性住房需求的抑制效果較為明顯,。按照商品房銷售額和商品房銷售面積推算，2008年全國商品房均價為每平方米3877元,，2008年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為15781元,，以3口之家居住100平方米計算，房價收入比為8.2,。今年上半年,，全國商品房均價為每平方米5834元，全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為12508.5元,，照此推算的房價收入比為7.8,。盡管如此，部分熱點城市,，如北京,、上海、杭州的房價收入比則在明顯惡化,，主要是房價漲幅顯著超過收入增幅,，再加上收入和財富分配呈兩極分化，實際上具備購買條件的剛性需求總量較2008年有顯著下降,。2008年二季度，央行全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,，未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民占比為15.1%,，處在歷史較低水平,。今年二季度，央行全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,，未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民占比為15.7%,。
綜合住房供應各項指標分析，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對樓市運行的悲觀預期可能要超過2008年,。當然不能不提的是,，為應對國際金融危機挑戰(zhàn)，2009年我國啟動了4萬億經(jīng)濟刺激計劃,，及時將適度從緊貨幣政策調(diào)整為適度寬松的貨幣政策,，有效扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟下滑態(tài)勢。目前,，我國宏觀經(jīng)濟下行壓力仍未緩解,，各地陸續(xù)出臺了規(guī)模較大的穩(wěn)增長投資計劃。但考慮到全球經(jīng)濟再平衡過程中新的經(jīng)濟增長點尚未形成,，經(jīng)濟刺激計劃只能暫時緩解經(jīng)濟下行壓力,，且效果明顯弱于2009年，并伴有較大的副作用,。不僅如此,，由于地方政府財力有限，投資計劃能否順利實施存在較大不確定性,。因此,，綜合各方面因素看，筆者預期,，未來開發(fā)商“以價換量”加快資金回籠的力度可能會有所增大,。
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