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據(jù)最新發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù),，8月樓市主要指標(biāo)略有回升。但宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo),，如工業(yè)增加值,、投資和消費(fèi)等指標(biāo)則繼續(xù)下行，反映出經(jīng)濟(jì)尋底的過程尚未結(jié)束,。樓市究竟會“向左走”,，還是“向右走”，不確定性因素仍很多,。筆者以為,，從各方面指標(biāo)比較看，今年以來的樓市運(yùn)行與2008年驚人相似,。所以,，回顧一下2008年樓市的運(yùn)行軌跡，或許從中能捕捉到未來樓市的某些信息,。
首先,，宏觀經(jīng)濟(jì)背景非常相似。2008年,，在國際金融危機(jī)的巨大沖擊下,，我國經(jīng)濟(jì)增速從高位急劇回落，當(dāng)年四季度GDP增長從三季度的9.6%急劇下降了3個百分點(diǎn),。分季度看,，2008年四個季度GDP增速連續(xù)回落，且回落速度明顯加快。工業(yè)增加值,、出口均出現(xiàn)高位大幅回落,。今年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行壓力明顯加大,，一,、二季度GDP分別增長8.1%和7.6%。7月以來,，宏觀經(jīng)濟(jì)仍在尋底,。8月官方和匯豐中國制造業(yè)PMI指數(shù)均明顯回落。作為經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)的發(fā)電量增長也明顯放緩,。出口需求大幅萎縮,，7月出口增速由6月的11.3%降至1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)營壓力增大,，社會就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)定,，消費(fèi)增長放緩。
其次,，住房供應(yīng)指標(biāo)運(yùn)行態(tài)勢基本相似,。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均連續(xù)回落。2008年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長20.9%,，較上年下降9.3個百分點(diǎn)；今年1至8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長15.6%,，較上年同期大幅回落17.6個百分點(diǎn)，且總體呈現(xiàn)出逐月下降的態(tài)勢,。二是房屋新開工面積增長顯著放緩。2008年,，全國房屋新開工面積增長2.3%,，較上年下降17.1個百分點(diǎn)。今年1至8月,，全國房屋新開工面積下降6.8%,，而上年同期為增長25.8%。三是房屋竣工面積增速顯著回落,。2008年,，全國房屋竣工面積下降3.5%，而上年為增長4.3%,。今年1至8月,，全國房屋竣工面積由年初增長45.2%大幅下降至20.2%。需要注意的是，今年1至8月全國房屋竣工面積增速比上年同期上升了5.5個百分點(diǎn),，突出反映了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的去庫存壓力較2008年更大,。四是土地購置面積急降。2008年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積下降8.6%,，而上年為增長11%。今年1至8月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.2%,。截至8月末，全國待售商品房面積達(dá)3.2億平方米,，約為2008年末待售商品房面積的1.7倍,，較上年末增長18.5%，足見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的去庫存壓力有多么嚴(yán)峻,。
第三,，住房需求指標(biāo)均處于萎縮狀態(tài)，商品房銷售面積明顯萎縮,，居民購房意愿不足,。2008年，全國商品房銷售面積下降19.7%,，而上年為增長23.2%,。今年1至8月，全國商品房銷售面積下降4.1%,，而去年增長4.9%,。雖然近4個月樓市銷售回暖，但這主要是剛性需求集中釋放的結(jié)果,。從政策層面看,，限購、限貸政策對投資投機(jī)性住房需求的抑制效果較為明顯,。按照商品房銷售額和商品房銷售面積推算,，2008年全國商品房均價為每平方米3877元，2008年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為15781元,，以3口之家居住100平方米計算,，房價收入比為8.2。今年上半年,，全國商品房均價為每平方米5834元,，全國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為12508.5元，照此推算的房價收入比為7.8,。盡管如此,，部分熱點(diǎn)城市,，如北京、上海,、杭州的房價收入比則在明顯惡化,，主要是房價漲幅顯著超過收入增幅，再加上收入和財富分配呈兩極分化,，實(shí)際上具備購買條件的剛性需求總量較2008年有顯著下降,。2008年二季度，央行全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,，未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民占比為15.1%,，處在歷史較低水平。今年二季度,，央行全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示,，未來三個月內(nèi)打算購買住房的居民占比為15.7%。
綜合住房供應(yīng)各項(xiàng)指標(biāo)分析,，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對樓市運(yùn)行的悲觀預(yù)期可能要超過2008年,。當(dāng)然不能不提的是，為應(yīng)對國際金融危機(jī)挑戰(zhàn),，2009年我國啟動了4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃,，及時將適度從緊貨幣政策調(diào)整為適度寬松的貨幣政策，有效扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢,。目前,，我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍未緩解，各地陸續(xù)出臺了規(guī)模較大的穩(wěn)增長投資計劃,。但考慮到全球經(jīng)濟(jì)再平衡過程中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)尚未形成,，經(jīng)濟(jì)刺激計劃只能暫時緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，且效果明顯弱于2009年,，并伴有較大的副作用,。不僅如此，由于地方政府財力有限,，投資計劃能否順利實(shí)施存在較大不確定性,。因此，綜合各方面因素看,，筆者預(yù)期，未來開發(fā)商“以價換量”加快資金回籠的力度可能會有所增大,。
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