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從以往來(lái)看，中央在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩時(shí)會(huì)放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,。但今年似乎有些特別：自年初以來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)明顯下滑勢(shì)頭,，但中央一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。更讓市場(chǎng)意外的是,，7月GDP已跌破8%,，而中央在8月初還派出督查組到地方檢查房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況。
這似乎在暗示,，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)決策正在選擇新的方向,，“去房地產(chǎn)化”成為新的共識(shí)。從過(guò)去十年來(lái)看,，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),，創(chuàng)造“高增長(zhǎng)、低通脹”的完美組合,。但后果同樣十分嚴(yán)重,，主要表現(xiàn)在：其一，收入分配結(jié)構(gòu)嚴(yán)重惡化,，土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致居民的財(cái)富被“剝奪”,。其二，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化,，土地價(jià)格的快速上升不僅導(dǎo)致工業(yè)及服務(wù)業(yè)的成本大幅度提高,，而且導(dǎo)致資源向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中。其三,，惡化了社會(huì)治理結(jié)構(gòu),，土地矛盾越來(lái)越尖銳。
過(guò)分倚重房地產(chǎn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn),。從日,、韓等成功案例看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵是兩點(diǎn)，一是理順收入分配,，二是提高自主創(chuàng)新能力,。要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)條件，都必須遏制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,。
但也應(yīng)看到,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“去房地產(chǎn)化”知易行難。土地價(jià)格一旦停止上漲,，就會(huì)出現(xiàn)一系列的連鎖反應(yīng),，對(duì)經(jīng)濟(jì)與金融產(chǎn)生巨大沖擊。去年三季度以來(lái),，隨著房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度的放緩,，鋼鐵、水泥,、煤炭,、石油化工、家電等行業(yè)立即出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的困境,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度掉到了8%以下,。筆者認(rèn)為，這還只是一系列“壞消息”的開端,，更大的挑戰(zhàn)還在后頭,。
房地產(chǎn)價(jià)格的下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)為什么有如此大的殺傷力？要理解這一點(diǎn),，首先應(yīng)該看清楚中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的邏輯關(guān)系,。
中國(guó)房?jī)r(jià)在過(guò)去十年里幾乎一直呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。其實(shí),，類似故事在日本和東南亞很多國(guó)家都上演過(guò),，這些國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)不僅會(huì)跌,，而且可能會(huì)跌得很慘，漲得越多則跌得越深,。房?jī)r(jià)上漲的邏輯往往是一樣的：出口順差推動(dòng)本國(guó)信用擴(kuò)張,，信用擴(kuò)張刺激投資擴(kuò)張，投資擴(kuò)張?zhí)岣呔用袷杖�,，推�?dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲,。但如果投資的擴(kuò)張導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩時(shí)，則國(guó)際資本開始撤離,，一切繁榮的景象都將落幕,。
產(chǎn)能過(guò)剩與房?jī)r(jià)下跌互為因果關(guān)系。當(dāng)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，則產(chǎn)品價(jià)格下跌,，企業(yè)利潤(rùn)下降,，工資收入減少，就業(yè)惡化,，結(jié)果必然是房地產(chǎn)價(jià)格下跌,；房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資減少，鋼鐵,、水泥等工業(yè)產(chǎn)品需求減少,，產(chǎn)能過(guò)剩必然出現(xiàn)。
當(dāng)前,，我國(guó)的工業(yè)普遍出現(xiàn)了產(chǎn)能過(guò)�,，F(xiàn)象，但房地產(chǎn)價(jià)格還相當(dāng)堅(jiān)挺,。這符合資產(chǎn)價(jià)格“大牛市”的特征,。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的時(shí)間持續(xù)太久，沒有人相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌,，開發(fā)商的“降價(jià)促銷”立即招來(lái)大批投資者搶購(gòu),。因此，大牛市的頂部往往會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,。
當(dāng)房?jī)r(jià)真正開始下跌,，產(chǎn)能過(guò)剩的矛盾將更加尖銳，經(jīng)濟(jì)增速還將進(jìn)一步放緩,。有人看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的挑戰(zhàn),，建議再來(lái)一次“四萬(wàn)億投資”。筆者認(rèn)為,，重復(fù)走老路是一條死胡同,，唯有堅(jiān)持“去房地產(chǎn)化”，努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),，中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能迎來(lái)大有希望的明天,。
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