國務院派出的房地產市場督查組剛回到北京,，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)就表明,，7月份新房的價格,，無論是環(huán)比還是同比都顯現(xiàn)出回暖跡象,，房價的反彈似乎成了趨勢,。價格是市場的核心,，房價的反彈是不是意味著扭轉了兩年來房地產宏觀調控的局面,，住房市場的價格是不是會出現(xiàn)新一輪的上漲,？其問題何在,？為什么十年來的房地產宏觀調控政策都無法切中住房市場要害,，房價越是調控越漲？
對于近期樓市價格反彈,，國務院派出的督查組指出,，從督查情況看，國務院關于房地產市場調控的各項政策措施得到了較好落實,，調控成效不斷顯現(xiàn),，投機投資性需求得到有效抑制。并批評地方樓市調控存在三大問題：一是近期一些城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲,，導致市場預期發(fā)生變化,，穩(wěn)定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件,、發(fā)放購房補貼等方式,，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低,，個別城市不到10%,；一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大,，部分城市尚未建立預售資金監(jiān)管制度，一些樓盤的價格公示不夠規(guī)范,。已有政策若能從嚴執(zhí)行市場不具大幅反彈條件,。
針對這些情況，采取什么樣的政策才能讓住房市場價格反彈僅是曇花一現(xiàn),、讓過高的房價回歸到合理水平,，讓住房市場能夠健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展？對于這些問題,，我們只要做個簡單的梳理就能夠一目了然,。
房價反彈的三大緣由
可以說，十年來,，房地產宏觀調控從來就沒有停止過,，房地產宏觀政策也出臺許多，但是多數(shù)的政策目標不明確,，政策工具與之不兼容,，其實際效果可想而知。直到2010年國十條出臺才真正讓房地產宏觀調控目標明確（遏制住房投機投資需求,，讓住房市場轉變?yōu)橄M為主導的市場）,，政策工具配套具體（強調用信貸與稅收的經濟杠桿，輔助之土地與問責政策）,。這就有2010年以來國內住房市場出現(xiàn)真正地緩慢地調整,。不過，由于執(zhí)行上與政策目標有一定差異性,，從而使得兩年來房地產宏觀調控效果并沒有達到預期目標,。
但是，在房地產市場調控后銷售全面下降,、房價開始逐漸下行后,，其最為直接的反映就是住房開發(fā)投資增長下行而影響到關聯(lián)行業(yè)與產量過剩，影響到整個GDP增長下行,。在這種情況下,，盡管政府對房地產宏觀調控態(tài)度依然堅決，也要求嚴格遏制住房投機投資需求及讓房價回歸合理價格,，但為了GDP的穩(wěn)增長,，不得不突破房地產宏觀調控最為重要的信貸底線，通過3次下調存款準備金率,、兩次減息使得堅持了兩年的貨幣政策變得寬松,。可以說,，作為一個投資為主導的住房市場,，貨幣政策的寬松也就意味著住房購買的信貸融資條件出現(xiàn)改變,，從而使得住房市場的預期很快發(fā)生轉變。在住房市場仍然是一個投機炒作賺錢的工具,、是一個居民財富的增長工具時,，這種市場預期的逆轉立即吸引大量投資者又重新進入市場。住房銷售立即增長,，房價也就在這種情況下反彈,。
在這種情況下，地方上更是借助于一個虛擬的住房“剛性需求”概念（但無論房價水平在什么程度,，這個住房“剛性需求”是不存在的,，因為任何住房需求都得建立在購買者有支付能力的基礎上，如果沒有購買住房支付能力,，那么這種住房需求只是潛在需求或個人對住房欲望,。而在當前的高房價下，85%以上的居民都沒有支付能力進入住房市場,，這種住房“剛性需求”是不存在的或虛擬的）,，試圖突破現(xiàn)有的住房政策，希望以此來刺激住房消費（其目標就是一個,，就是如何讓現(xiàn)有市場的住房價格不下跌的情況增加住房銷售,，以此來建立起一個它們所需要的房地產繁榮市場）。盡管地方的這些政策對刺激住房銷售能夠起到推波助瀾之作用,，但這些政策并不是最近國內不少城市住房市場的價格反彈的主導因素,，沒有上述所指出的三個條件（房地產宏觀調控工具思維沒有轉變、貨幣政策的變寬松及以投機炒作為主導市場沒有轉變）存在,，地方政府這些政策所到作用是十分有限的,。所以，最近房價反彈,，真正的源頭我們也就可想而知了。
價格調整是最核心問題
從國十條以來的房地產宏觀調控目標就是要全面遏制住房投機投資需求,，讓住房價格回歸到合理水平,。那么什么是住房市場的合理價格水平？如果是一個消費為主導的市場,，住房價格合理水平應該是以絕大多數(shù)居民的可支付能力為基點,。也就是說，住房市場不僅要從性質上根本轉變,，而且也要讓當前住房價格水平回到絕大多數(shù)居民都有能力來購買,。但是，從實際的市場情況來看,，2011年中國社會科學院有一份研究報告指出,，當時的住房價格水平基本上把85%以上的居民都排斥在市場之外,，他們是沒有支付能力來購買的�,？梢哉f,，近兩年來，經過房地產宏觀調控,，盡管住房銷售一段時間里出現(xiàn)全面下降,，但住房價格并沒有由于住房銷售下降而下行，兩年來國內住房市場基本上處于“量跌價滯”僵化的局面,。如果價格不調整而保持原有的高位,，那么那些沒有支付能力的居民如何進入這個市場？房地產市場的價格調整才是市場最為核心的方面,。
同時,，按照市場經濟一般規(guī)律，如果住房銷售全面下降,，那么住房價格也會隨著下行,。可是,，從這兩年國內住房市場所發(fā)生的情況來看,，雖然這兩年住房市場是全面快速下跌，但房價卻頂著天花板上不下去,�,？梢姡@個住房市場仍是以住房投機炒作為主導的市場,。在這個市場住房需求是零到無窮大,。在這個市場，當住房市場金融等條件變化時,，住房銷售可能會突然停止,，但住房投機炒作者是不會輕易降價出售手上住房的。如果這個市場不發(fā)生轉變,，與國十條的住房調控目標是相差甚遠,。
此外，如果沒有對住房購買在稅收上的事中與事后限制,，購買一套住房同樣也可以用作投機炒作,，只不過這種住房投機炒作的杠桿率降低而已。美國95%以上居民只購買一套住房,，其次貸危機也是住房市場泡沫引發(fā)的,。更何況有很早前購買多套住房投機炒作還在市場。因此，應關注對住房購買在稅收上的事中事后的限制顯得尤為必要,。
所以,，對于當前國內住房市場宏觀調控，要防止住房市場的價格反彈,，關鍵問題還在于要真正地從遏制住房投機投資需求入手,，并通過嚴厲稅收政策，把這些需求擠出住房市場,，真正去除住房的賺錢功能,，這樣才能轉變當前國內住房市場性質，才能讓房價回歸理性,。這是事半功倍的辦法,。