國務院派出的房地產(chǎn)市場督查組剛回到北京，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)就表明，7月份新房的價格,，無論是環(huán)比還是同比都顯現(xiàn)出回暖跡象,，房價的反彈似乎成了趨勢。價格是市場的核心,，房價的反彈是不是意味著扭轉(zhuǎn)了兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的局面,，住房市場的價格是不是會出現(xiàn)新一輪的上漲？其問題何在,？為什么十年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策都無法切中住房市場要害,，房價越是調(diào)控越漲？
對于近期樓市價格反彈,，國務院派出的督查組指出,，從督查情況看，國務院關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施得到了較好落實,，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn),，投機投資性需求得到有效抑制。并批評地方樓市調(diào)控存在三大問題：一是近期一些城市房價環(huán)比出現(xiàn)上漲,，導致市場預期發(fā)生變化,，穩(wěn)定房價的壓力加大。二是個別地方存在通過放松限購條件,、發(fā)放購房補貼等方式,，刺激住房消費的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低,，個別城市不到10%,；一些地方的市場監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預售資金監(jiān)管制度,，一些樓盤的價格公示不夠規(guī)范,。已有政策若能從嚴執(zhí)行市場不具大幅反彈條件。
針對這些情況,，采取什么樣的政策才能讓住房市場價格反彈僅是曇花一現(xiàn),、讓過高的房價回歸到合理水平，讓住房市場能夠健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,？對于這些問題,，我們只要做個簡單的梳理就能夠一目了然,。
房價反彈的三大緣由
可以說，十年來,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從來就沒有停止過,，房地產(chǎn)宏觀政策也出臺許多，但是多數(shù)的政策目標不明確,，政策工具與之不兼容,，其實際效果可想而知。直到2010年國十條出臺才真正讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標明確（遏制住房投機投資需求,，讓住房市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M為主導的市場）,，政策工具配套具體（強調(diào)用信貸與稅收的經(jīng)濟杠桿，輔助之土地與問責政策）,。這就有2010年以來國內(nèi)住房市場出現(xiàn)真正地緩慢地調(diào)整,。不過，由于執(zhí)行上與政策目標有一定差異性,，從而使得兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果并沒有達到預期目標,。
但是，在房地產(chǎn)市場調(diào)控后銷售全面下降,、房價開始逐漸下行后,，其最為直接的反映就是住房開發(fā)投資增長下行而影響到關聯(lián)行業(yè)與產(chǎn)量過剩，影響到整個GDP增長下行,。在這種情況下,，盡管政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度依然堅決，也要求嚴格遏制住房投機投資需求及讓房價回歸合理價格,，但為了GDP的穩(wěn)增長,，不得不突破房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的信貸底線，通過3次下調(diào)存款準備金率,、兩次減息使得堅持了兩年的貨幣政策變得寬松,。可以說,，作為一個投資為主導的住房市場,，貨幣政策的寬松也就意味著住房購買的信貸融資條件出現(xiàn)改變，從而使得住房市場的預期很快發(fā)生轉(zhuǎn)變,。在住房市場仍然是一個投機炒作賺錢的工具、是一個居民財富的增長工具時,，這種市場預期的逆轉(zhuǎn)立即吸引大量投資者又重新進入市場,。住房銷售立即增長，房價也就在這種情況下反彈,。
在這種情況下,，地方上更是借助于一個虛擬的住房“剛性需求”概念（但無論房價水平在什么程度,，這個住房“剛性需求”是不存在的，因為任何住房需求都得建立在購買者有支付能力的基礎上,，如果沒有購買住房支付能力,，那么這種住房需求只是潛在需求或個人對住房欲望。而在當前的高房價下,，85%以上的居民都沒有支付能力進入住房市場,，這種住房“剛性需求”是不存在的或虛擬的），試圖突破現(xiàn)有的住房政策,，希望以此來刺激住房消費（其目標就是一個,，就是如何讓現(xiàn)有市場的住房價格不下跌的情況增加住房銷售，以此來建立起一個它們所需要的房地產(chǎn)繁榮市場）,。盡管地方的這些政策對刺激住房銷售能夠起到推波助瀾之作用,，但這些政策并不是最近國內(nèi)不少城市住房市場的價格反彈的主導因素，沒有上述所指出的三個條件（房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工具思維沒有轉(zhuǎn)變,、貨幣政策的變寬松及以投機炒作為主導市場沒有轉(zhuǎn)變）存在,，地方政府這些政策所到作用是十分有限的。所以,，最近房價反彈,，真正的源頭我們也就可想而知了。
價格調(diào)整是最核心問題
從國十條以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標就是要全面遏制住房投機投資需求,，讓住房價格回歸到合理水平,。那么什么是住房市場的合理價格水平？如果是一個消費為主導的市場,，住房價格合理水平應該是以絕大多數(shù)居民的可支付能力為基點,。也就是說，住房市場不僅要從性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)變,，而且也要讓當前住房價格水平回到絕大多數(shù)居民都有能力來購買,。但是，從實際的市場情況來看,，2011年中國社會科學院有一份研究報告指出,，當時的住房價格水平基本上把85%以上的居民都排斥在市場之外，他們是沒有支付能力來購買的,�,？梢哉f，近兩年來,，經(jīng)過房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,，盡管住房銷售一段時間里出現(xiàn)全面下降，但住房價格并沒有由于住房銷售下降而下行,，兩年來國內(nèi)住房市場基本上處于“量跌價滯”僵化的局面,。如果價格不調(diào)整而保持原有的高位,，那么那些沒有支付能力的居民如何進入這個市場？房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整才是市場最為核心的方面,。
同時,，按照市場經(jīng)濟一般規(guī)律，如果住房銷售全面下降,，那么住房價格也會隨著下行,。可是,，從這兩年國內(nèi)住房市場所發(fā)生的情況來看,，雖然這兩年住房市場是全面快速下跌，但房價卻頂著天花板上不下去,�,？梢姡@個住房市場仍是以住房投機炒作為主導的市場,。在這個市場住房需求是零到無窮大,。在這個市場，當住房市場金融等條件變化時,，住房銷售可能會突然停止,，但住房投機炒作者是不會輕易降價出售手上住房的。如果這個市場不發(fā)生轉(zhuǎn)變,，與國十條的住房調(diào)控目標是相差甚遠,。
此外，如果沒有對住房購買在稅收上的事中與事后限制,，購買一套住房同樣也可以用作投機炒作,，只不過這種住房投機炒作的杠桿率降低而已。美國95%以上居民只購買一套住房,，其次貸危機也是住房市場泡沫引發(fā)的,。更何況有很早前購買多套住房投機炒作還在市場。因此,，應關注對住房購買在稅收上的事中事后的限制顯得尤為必要,。
所以，對于當前國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控,，要防止住房市場的價格反彈,，關鍵問題還在于要真正地從遏制住房投機投資需求入手，并通過嚴厲稅收政策,，把這些需求擠出住房市場,，真正去除住房的賺錢功能，這樣才能轉(zhuǎn)變當前國內(nèi)住房市場性質(zhì),，才能讓房價回歸理性,。這是事半功倍的辦法。