|
房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最愛與最恨,。有人問(wèn)我：“在現(xiàn)在形勢(shì)下，有什么辦法既能維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，又能盤活房地產(chǎn)市場(chǎng),，讓房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)再次成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎？”我的答復(fù)是我還沒有發(fā)現(xiàn)有這樣的好辦法,，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入下半場(chǎng),。
如果把房地產(chǎn)比作一場(chǎng)足球賽，過(guò)去的十幾年,，房地產(chǎn)踢了個(gè)漂亮的上半場(chǎng),，至少5：0。
那要問(wèn),，房地產(chǎn)下半場(chǎng)還有的踢嗎,？答案是肯定的。再踢個(gè)5：0肯定是不行了,，但踢個(gè)2：0或者2：1還是很有希望的,。
其一，我國(guó)的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未完成,，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期,。沒有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)升級(jí),、再工業(yè)化就無(wú)從談起,，這都離不開房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。其二,，隨著城市化和工業(yè)化的繼續(xù)推進(jìn),，未來(lái)10年，我國(guó)至少還有2億農(nóng)民進(jìn)城,，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動(dòng)人口,，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力還非常大,�,？梢钥隙ǖ氖牵袊�(guó)的房地產(chǎn)已正式進(jìn)入下半場(chǎng),，且再也不會(huì)有下一個(gè)黃金十年了,。回歸理性,，這才是根本,。
今后房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)會(huì)怎樣？
第一，考慮到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素以及土地的稀缺性,，不管是大城市還是中小城市,，房?jī)r(jià)絕對(duì)值肯定還會(huì)持續(xù)上漲。而相對(duì)價(jià)格,，指的是房?jī)r(jià)與收入的比值,，中國(guó)目前的這一比值畸高，未來(lái)會(huì)下降,。收入漲得快,，雖然房?jī)r(jià)絕對(duì)值漲了，但購(gòu)房者可能反而不覺得貴,。
第二，今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該會(huì)比較溫和,，大跌大漲的行情應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)了,。從趨勢(shì)看，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度肯定是越來(lái)越成熟,，制度性和市場(chǎng)性的調(diào)控措施會(huì)逐步取代行政性調(diào)控手段,，開發(fā)商和購(gòu)房者的心態(tài)也會(huì)逐漸趨于理性。
在以上兩個(gè)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,，就可以確定我們的投資策略了,。
第一，如果是基于自住性需求,，該出手時(shí)就出手,，任何時(shí)候都是購(gòu)房的合適時(shí)候，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，房?jī)r(jià)肯定是上漲的,，而短期的最低點(diǎn)誰(shuí)也無(wú)法準(zhǔn)確知道在哪里。
第二,，如果是投資,，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限，投資期限最好能超過(guò)5年,。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的二手房政策,，5年內(nèi)交易的房產(chǎn)，要交營(yíng)業(yè)稅,、個(gè)人所得稅,、契稅，綜合稅率超過(guò)總房?jī)r(jià)的10%,。而從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看,，這一稅率只會(huì)上升，不會(huì)下降。
第三,，見房就買,，買了就賺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重,，只有資金流而沒有人流支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng),，崩盤是遲早的事。我們要充分認(rèn)識(shí)到,，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話只是神話而已,。目前的溫州、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)就是血淋淋的教訓(xùn),。
第四,，從地區(qū)選擇來(lái)看，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限,，最好投資三四線,，甚至五線城市。中國(guó)未來(lái)城市化加速趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的,，但這種城市化絕對(duì)不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市,，中小城市，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國(guó)未來(lái)城市化的重點(diǎn),。
|