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房地產(chǎn)已經(jīng)成了老百姓的最愛與最恨。有人問我：“在現(xiàn)在形勢下,，有什么辦法既能維持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，又能盤活房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)這個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)再次成為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎,？”我的答復(fù)是我還沒有發(fā)現(xiàn)有這樣的好辦法，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入下半場,。
如果把房地產(chǎn)比作一場足球賽,，過去的十幾年，房地產(chǎn)踢了個(gè)漂亮的上半場,，至少5：0,。
那要問，房地產(chǎn)下半場還有的踢嗎,？答案是肯定的,。再踢個(gè)5：0肯定是不行了，但踢個(gè)2：0或者2：1還是很有希望的,。
其一,，我國的城市化和工業(yè)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未完成，我們還處在城市固定資產(chǎn)大規(guī)模形成時(shí)期,。沒有大規(guī)模和高質(zhì)量的固定資產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)支撐,，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、再工業(yè)化就無從談起,，這都離不開房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展,。其二，隨著城市化和工業(yè)化的繼續(xù)推進(jìn),，未來10年,，我國至少還有2億農(nóng)民進(jìn)城，加上目前處于“漂浮”狀態(tài)的2億流動(dòng)人口,，只要解決好了城鄉(xiāng)二元戶籍問題,，未來房地產(chǎn)市場的潛力還非常大�,？梢钥隙ǖ氖�,，中國的房地產(chǎn)已正式進(jìn)入下半場，且再也不會(huì)有下一個(gè)黃金十年了,�,；貧w理性,，這才是根本。
今后房價(jià)的基本走勢會(huì)怎樣,？
第一,，考慮到CPI和人均收入的持續(xù)上漲因素以及土地的稀缺性，不管是大城市還是中小城市,，房價(jià)絕對(duì)值肯定還會(huì)持續(xù)上漲,。而相對(duì)價(jià)格，指的是房價(jià)與收入的比值,，中國目前的這一比值畸高,，未來會(huì)下降。收入漲得快,，雖然房價(jià)絕對(duì)值漲了,，但購房者可能反而不覺得貴。
第二,，今后的房價(jià)走勢應(yīng)該會(huì)比較溫和,，大跌大漲的行情應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)了。從趨勢看,，我國市場經(jīng)濟(jì)制度肯定是越來越成熟,，制度性和市場性的調(diào)控措施會(huì)逐步取代行政性調(diào)控手段,，開發(fā)商和購房者的心態(tài)也會(huì)逐漸趨于理性,。
在以上兩個(gè)基本認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，就可以確定我們的投資策略了,。
第一,，如果是基于自住性需求，該出手時(shí)就出手,，任何時(shí)候都是購房的合適時(shí)候,，因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，房價(jià)肯定是上漲的,，而短期的最低點(diǎn)誰也無法準(zhǔn)確知道在哪里,。
第二，如果是投資,，住宅性房產(chǎn)短期的投資盈利空間可能有限,，投資期限最好能超過5年。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在的二手房政策,，5年內(nèi)交易的房產(chǎn),，要交營業(yè)稅、個(gè)人所得稅,、契稅,，綜合稅率超過總房價(jià)的10%,。而從國外經(jīng)驗(yàn)和未來趨勢來看，這一稅率只會(huì)上升,，不會(huì)下降,。
第三，見房就買,，買了就賺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,，房產(chǎn)投資決策之前一定要慎重，只有資金流而沒有人流支撐的房地產(chǎn)市場,，崩盤是遲早的事,。我們要充分認(rèn)識(shí)到，房價(jià)只漲不跌的神話只是神話而已,。目前的溫州,、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場就是血淋淋的教訓(xùn)。
第四,，從地區(qū)選擇來看,，一二線城市的投資空間已經(jīng)非常有限，最好投資三四線,，甚至五線城市,。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，但這種城市化絕對(duì)不是人口繼續(xù)涌入“北上廣”這類一線城市,，中小城市,，特別是中西部地區(qū)的中小城市才是中國未來城市化的重點(diǎn)。
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