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因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息,，加上
“國務(wù)院派出了多路督查組會診房價,，不排除會有新一輪調(diào)控政策出臺”的輿論背景,，導(dǎo)致8月2日股市中地產(chǎn)板塊大跌,，多只基金浮虧巨大,。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭論重新泛起,。支持者認(rèn)為,，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬惡之源”,，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問題等違約行為無法控制”，“預(yù)售將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了買者”,，“預(yù)售是空手套白狼”,，“取消預(yù)售房價會大跌，會合理回歸”,，“取消商品房預(yù)售制度是社會公平正義的需要”,。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒，誰為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問罪”的輿論包圍,。
首先需要說明的是,，商品房預(yù)售并不是如很多網(wǎng)民甚至很多專家、教授所說,，是中國特色的“坑害買房者”的方式,，而是市場化國家常見的房地產(chǎn)融資與銷售方式，它在上百國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中留下了深刻烙印,。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時間,，我沒有去仔細(xì)考證過。但有人說起源于香港,，中國大陸也是從香港學(xué)來的,，則只對了一半。國外早有預(yù)售制度,，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已,。在加拿大、澳大利亞,，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售,，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造。這幾年一些新移民在美國,、新西蘭,、新加坡、迪拜大量置業(yè),，發(fā)現(xiàn)那里的很多房子也是通過預(yù)售方式銷售的,。
預(yù)售的存在，有其客觀原因,，也有充分的必要性。這主要表現(xiàn)在如下幾個方面：
第一,，是否有必要預(yù)售,，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡,，甚至供給過剩,，購買者可以直接到市場上選擇成品,，這樣更簡便、可靠,，他絕對不會再去簽訂一個期貨供應(yīng)合同,，等待一個尚未生產(chǎn)出的商品。預(yù)售從購買者角度,，主要是因?yàn)楣⿷?yīng)不足,，為了“搶貨”。德謨克利特說“存在即正確”,，就是講存在就是有客觀原因的,。以一手商品房為例，如果買者不通過預(yù)售方式訂購,，除了少數(shù)像目前這樣因?yàn)橄拶徬拶J導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況,，在大多數(shù)時間里，需求者不可能買到自己中意的樓盤,、樓層或者戶型,。沒有法律規(guī)定必須通過預(yù)售的方式買房，需求者是可以買現(xiàn)房的,。但買現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買不到�,，F(xiàn)在在大中城市，由于城市化速度加快,、家庭裂變,、生活方式演化、人口跨際流動等各種原因,，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài),，如果不是通過預(yù)售分配購買機(jī)會，而是取消預(yù)售,，存在增加幕后交易,、導(dǎo)致尋租和腐敗交易的可能。
第二,，在供應(yīng)短缺情況下,，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風(fēng)險的有效手段。
從1987年中國大陸在深圳拍賣第一塊建設(shè)用地開始,，官方公布的全國商品房年度均價已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到2011年的5378元,。而這個漲幅，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷,，理論上被大大削弱了,，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的,。預(yù)售的價格是根據(jù)預(yù)售前對當(dāng)時供求關(guān)系的預(yù)估確定的,，一般遠(yuǎn)低于一兩年后,、房屋竣工驗(yàn)收時，根據(jù)新的供求形勢確定的現(xiàn)房價格,。當(dāng)房價漲幅遠(yuǎn)超過貸款利率的時候,，毫無疑問，預(yù)售通常是購買者規(guī)避價格上漲風(fēng)險的重要舉措,，通過預(yù)售鎖定價格通常要比買現(xiàn)房節(jié)省很多資金,。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速成長還遠(yuǎn)沒有結(jié)束，只要社會基本制度不變,，盡管有波動的可能,，但從長期看今后房價還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢。如果可以預(yù)買,，理性者都會預(yù)先鎖定一套房產(chǎn),，早買有選擇的余地，也節(jié)省開支,。
第三,，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否符合市場需要,，以留下調(diào)整的時間和空間,。房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量大、周轉(zhuǎn)慢,、建設(shè)周期長,，又涉及到許多部門和單位，投資風(fēng)險較大,。一旦失敗,，就會導(dǎo)致投資沉淀，回收困難,，甚至危及企業(yè)生存,。因此，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析,。盡管如此，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤,。而預(yù)售的出現(xiàn),，成為一種補(bǔ)救的措施。在加拿大或者澳大利亞,，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量,，政府甚至不允許開工，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購房者需要,。在澳大利亞,，如果不預(yù)售到一定數(shù)量，銀行也不發(fā)放建造貸款,。這就構(gòu)建了一種約束機(jī)制,。若預(yù)售遇到問題，可根據(jù)市場反饋信息調(diào)整規(guī)劃,、設(shè)計(jì),，甚至取消投資。只有這樣,，才能保證投資本金的安全,，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益。
第四,，預(yù)售在市場供應(yīng)短缺的情況下,，幫助開發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系,。凡產(chǎn)品成本中物化勞動消耗比重大,，而活勞動消耗比重小的產(chǎn)品，一般稱為資本密集型產(chǎn)品,，對應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè),。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，投資量大,、容納勞動力較少,、資金周轉(zhuǎn)較慢、投資效果體現(xiàn)也慢,。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比,，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比。所以,，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),，需要大量的資金投入。在中國大陸,，開發(fā)項(xiàng)目的資金來源逐步穩(wěn)定,，形成了四個途徑：自有資金、借貸資金,、賒欠資金和預(yù)售資金,。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來源，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷售狀況,，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性,，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開發(fā)貸款,，估計(jì)全社會商品房開發(fā)能力會下降三分之二,。這樣,，假定需求不變，房價會比現(xiàn)在高至少兩三倍,。所以,，這么多年來，預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng),、壓低了房價,，而絕對不是提高了房價，坑害了百姓,，否則外國也不會有預(yù)售制度,。有人說預(yù)售作為一種融資方式，歸根結(jié)底是財(cái)富流通,，并不是增加財(cái)富,。這種認(rèn)識是錯誤的。
從上面分析不難看出,，預(yù)售是一項(xiàng)成功的制度設(shè)計(jì),，它在幫助開發(fā)商大大提升了開發(fā)能力的同時，也幫助千家萬戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢想,，并降低了購買支出,。它是房地產(chǎn)融資和銷售方式的突破，對全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了貢獻(xiàn),。
講到這里,，有人說，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度,？這證明該制度的存在是沒有必要的——這種說法也是錯誤的,。飛機(jī)、輪船,、機(jī)車車輛等價值量大,、生產(chǎn)周期長的商品在銷售時采用預(yù)售方式十分正常。例如,，飛機(jī)銷售一般是買賣雙方先簽訂飛機(jī)購買合同,、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金，飛機(jī)生產(chǎn)前買家再給予廠商部分費(fèi)用,，生產(chǎn)完畢后支付剩余費(fèi)用,，這就是明顯的預(yù)售程序，盡管未使用“預(yù)售”字眼,。
有人說,，預(yù)售制度等于先交錢后取貨，開發(fā)商的道德風(fēng)險很大。雖然從理論上說,，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題或其他違約行為,，業(yè)主可以拒絕收房，但畢竟錢已經(jīng)交了,，主動權(quán)完全在開發(fā)商手里,，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限，效果也不大——這些情況是存在的,，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病，只要短缺,，銷售容易,，競爭不充分，就會出現(xiàn)這類問題,，這也恰恰說明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義,；另一方面，維權(quán)困難,，不意味著預(yù)售制度本身存在問題,。實(shí)踐中也有偶爾開發(fā)商資金鏈斷、形成爛尾樓,、預(yù)付房的購房者倒霉的情況,，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定、決策風(fēng)險增大有關(guān),。否則開發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款,，即使房價下跌兩三成，他也沒必要跑路,。再說跑路的事情很多,，不限于開發(fā)領(lǐng)域。
預(yù)售制是不宜取消的,，取消的話會引起系列反應(yīng),，供求關(guān)系大變。因?yàn)槿∠A(yù)售,，短期內(nèi)會導(dǎo)致大量開發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開發(fā)領(lǐng)域,，一些樓盤爛尾，經(jīng)濟(jì)糾紛劇增,；長期看必然因?yàn)殚_發(fā)能力的下降導(dǎo)致房價暴漲,。日本1992年開始的房價下跌，就與三個看起來無足輕重的制度變更有關(guān),，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅,。
當(dāng)然，不能取消，不意味著沒有完善的余地,，改進(jìn)預(yù)售合同,，使其內(nèi)容像發(fā)達(dá)國家預(yù)售合同那樣細(xì)致，提高對違約開發(fā)商的懲罰力度,，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用,，這應(yīng)當(dāng)成為下一步的工作重點(diǎn)。
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