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因?yàn)橐粍t取消商品房預(yù)售的假消息,，加上
“國(guó)務(wù)院派出了多路督查組會(huì)診房?jī)r(jià),，不排除會(huì)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)”的輿論背景,，導(dǎo)致8月2日股市中地產(chǎn)板塊大跌,，多只基金浮虧巨大。于是關(guān)于是否應(yīng)該取消預(yù)售的爭(zhēng)論重新泛起,。支持者認(rèn)為，“預(yù)售是房地產(chǎn)萬(wàn)惡之源”，“預(yù)售導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題等違約行為無(wú)法控制”,，“預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)者”，“預(yù)售是空手套白狼”,，“取消預(yù)售房?jī)r(jià)會(huì)大跌,，會(huì)合理回歸”，“取消商品房預(yù)售制度是社會(huì)公平正義的需要”,。網(wǎng)上一些理性的聲音完全被否定的斥責(zé)聲淹沒(méi),，誰(shuí)為預(yù)售辯護(hù)立即就被“興師問(wèn)罪”的輿論包圍。
首先需要說(shuō)明的是,，商品房預(yù)售并不是如很多網(wǎng)民甚至很多專(zhuān)家,、教授所說(shuō)，是中國(guó)特色的“坑害買(mǎi)房者”的方式,，而是市場(chǎng)化國(guó)家常見(jiàn)的房地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式,，它在上百?lài)?guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中留下了深刻烙印。關(guān)于預(yù)售方式的起源地點(diǎn)和時(shí)間,，我沒(méi)有去仔細(xì)考證過(guò),。但有人說(shuō)起源于香港，中國(guó)大陸也是從香港學(xué)來(lái)的,，則只對(duì)了一半,。國(guó)外早有預(yù)售制度，香港地產(chǎn)界也只是學(xué)生身份而已,。在加拿大,、澳大利亞，房子在設(shè)計(jì)圖紙獲得審批后就可立即預(yù)售,，一般預(yù)售到相當(dāng)數(shù)量以后才允許建造,。這幾年一些新移民在美國(guó)、新西蘭,、新加坡,、迪拜大量置業(yè)，發(fā)現(xiàn)那里的很多房子也是通過(guò)預(yù)售方式銷(xiāo)售的,。
預(yù)售的存在,，有其客觀原因，也有充分的必要性,。這主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
第一,，是否有必要預(yù)售，是由供求狀況決定的。如果一種商品供求平衡,，甚至供給過(guò)剩,，購(gòu)買(mǎi)者可以直接到市場(chǎng)上選擇成品，這樣更簡(jiǎn)便,、可靠,，他絕對(duì)不會(huì)再去簽訂一個(gè)期貨供應(yīng)合同，等待一個(gè)尚未生產(chǎn)出的商品,。預(yù)售從購(gòu)買(mǎi)者角度,，主要是因?yàn)楣⿷?yīng)不足，為了“搶貨”,。德謨克利特說(shuō)“存在即正確”,，就是講存在就是有客觀原因的。以一手商品房為例,，如果買(mǎi)者不通過(guò)預(yù)售方式訂購(gòu),，除了少數(shù)像目前這樣因?yàn)橄拶?gòu)限貸導(dǎo)致供應(yīng)積壓的情況，在大多數(shù)時(shí)間里,，需求者不可能買(mǎi)到自己中意的樓盤(pán),、樓層或者戶型。沒(méi)有法律規(guī)定必須通過(guò)預(yù)售的方式買(mǎi)房,，需求者是可以買(mǎi)現(xiàn)房的,。但買(mǎi)現(xiàn)房經(jīng)常連尾房等瑕疵品也買(mǎi)不到。現(xiàn)在在大中城市,，由于城市化速度加快,、家庭裂變、生活方式演化,、人口跨際流動(dòng)等各種原因,，總體上房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不是通過(guò)預(yù)售分配購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì),，而是取消預(yù)售,，存在增加幕后交易、導(dǎo)致尋租和腐敗交易的可能,。
第二,，在供應(yīng)短缺情況下，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的有效手段,。
從1987年中國(guó)大陸在深圳拍賣(mài)第一塊建設(shè)用地開(kāi)始,，官方公布的全國(guó)商品房年度均價(jià)已經(jīng)由當(dāng)年的408元上漲到2011年的5378元。而這個(gè)漲幅,，由于發(fā)展階段的特殊性以及統(tǒng)計(jì)上的缺陷,，理論上被大大削弱了,，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。即使在金融危機(jī)嚴(yán)重沖擊下的2008年也是明顯上漲的,。預(yù)售的價(jià)格是根據(jù)預(yù)售前對(duì)當(dāng)時(shí)供求關(guān)系的預(yù)估確定的,，一般遠(yuǎn)低于一兩年后、房屋竣工驗(yàn)收時(shí),，根據(jù)新的供求形勢(shì)確定的現(xiàn)房?jī)r(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超過(guò)貸款利率的時(shí)候,，毫無(wú)疑問(wèn),，預(yù)售通常是購(gòu)買(mǎi)者規(guī)避價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措，通過(guò)預(yù)售鎖定價(jià)格通常要比買(mǎi)現(xiàn)房節(jié)省很多資金,。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,，只要社會(huì)基本制度不變，盡管有波動(dòng)的可能,，但從長(zhǎng)期看今后房?jī)r(jià)還將呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢(shì),。如果可以預(yù)買(mǎi)，理性者都會(huì)預(yù)先鎖定一套房產(chǎn),，早買(mǎi)有選擇的余地,，也節(jié)省開(kāi)支。
第三,，預(yù)售可檢驗(yàn)前期的投資設(shè)想特別是規(guī)劃,、設(shè)計(jì)是否符合市場(chǎng)需要，以留下調(diào)整的時(shí)間和空間,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金占用量大,、周轉(zhuǎn)慢、建設(shè)周期長(zhǎng),，又涉及到許多部門(mén)和單位,，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。一旦失敗,，就會(huì)導(dǎo)致投資沉淀,，回收困難，甚至危及企業(yè)生存,。因此,，公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須先進(jìn)行充分而全面的可行性分析,。盡管如此,，還可能摸不準(zhǔn)或者出現(xiàn)失誤。而預(yù)售的出現(xiàn),，成為一種補(bǔ)救的措施,。在加拿大或者澳大利亞,，如果預(yù)售不能達(dá)到規(guī)定的數(shù)量，政府甚至不允許開(kāi)工,，怕破壞了環(huán)境但卻不能滿足購(gòu)房者需要,。在澳大利亞，如果不預(yù)售到一定數(shù)量,，銀行也不發(fā)放建造貸款,。這就構(gòu)建了一種約束機(jī)制。若預(yù)售遇到問(wèn)題,，可根據(jù)市場(chǎng)反饋信息調(diào)整規(guī)劃,、設(shè)計(jì)，甚至取消投資,。只有這樣,，才能保證投資本金的安全，并獲得較高的經(jīng)濟(jì)收益,。
第四,，預(yù)售在市場(chǎng)供應(yīng)短缺的情況下，幫助開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力,，大大緩解了供求關(guān)系,。凡產(chǎn)品成本中物化勞動(dòng)消耗比重大，而活勞動(dòng)消耗比重小的產(chǎn)品,，一般稱(chēng)為資本密集型產(chǎn)品,，對(duì)應(yīng)的行業(yè)也就成為資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè),，投資量大,、容納勞動(dòng)力較少、資金周轉(zhuǎn)較慢,、投資效果體現(xiàn)也慢,。同技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)相比，資本密集型產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出能力同投資量成正比,。所以,，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金投入,。在中國(guó)大陸,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源逐步穩(wěn)定，形成了四個(gè)途徑：自有資金,、借貸資金,、賒欠資金和預(yù)售資金。取消預(yù)售不只是切斷了一大筆資金來(lái)源,，因?yàn)椴荒苁孪却_定銷(xiāo)售狀況,，也大大影響到施工企業(yè)墊資的積極性,，甚至完全不敢墊付了。只靠自有資金和開(kāi)發(fā)貸款,，估計(jì)全社會(huì)商品房開(kāi)發(fā)能力會(huì)下降三分之二,。這樣，假定需求不變,，房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在高至少兩三倍,。所以，這么多年來(lái),，預(yù)售幫助行業(yè)提高了供應(yīng),、壓低了房?jī)r(jià)，而絕對(duì)不是提高了房?jī)r(jià),，坑害了百姓，否則外國(guó)也不會(huì)有預(yù)售制度,。有人說(shuō)預(yù)售作為一種融資方式,，歸根結(jié)底是財(cái)富流通，并不是增加財(cái)富,。這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的,。
從上面分析不難看出，預(yù)售是一項(xiàng)成功的制度設(shè)計(jì),，它在幫助開(kāi)發(fā)商大大提升了開(kāi)發(fā)能力的同時(shí),，也幫助千家萬(wàn)戶較早實(shí)現(xiàn)了居住夢(mèng)想，并降低了購(gòu)買(mǎi)支出,。它是房地產(chǎn)融資和銷(xiāo)售方式的突破,，對(duì)全世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住水平的提升做出了貢獻(xiàn)。
講到這里,，有人說(shuō),，為什么商品流通領(lǐng)域只有房地產(chǎn)存在預(yù)售制度？這證明該制度的存在是沒(méi)有必要的——這種說(shuō)法也是錯(cuò)誤的,。飛機(jī),、輪船、機(jī)車(chē)車(chē)輛等價(jià)值量大,、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的商品在銷(xiāo)售時(shí)采用預(yù)售方式十分正常,。例如，飛機(jī)銷(xiāo)售一般是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽訂飛機(jī)購(gòu)買(mǎi)合同,、進(jìn)出口代理協(xié)議及支付定金,，飛機(jī)生產(chǎn)前買(mǎi)家再給予廠商部分費(fèi)用，生產(chǎn)完畢后支付剩余費(fèi)用,，這就是明顯的預(yù)售程序,，盡管未使用“預(yù)售”字眼,。
有人說(shuō)，預(yù)售制度等于先交錢(qián)后取貨,，開(kāi)發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)很大,。雖然從理論上說(shuō)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或其他違約行為,，業(yè)主可以拒絕收房,，但畢竟錢(qián)已經(jīng)交了，主動(dòng)權(quán)完全在開(kāi)發(fā)商手里,，實(shí)際操作中業(yè)主的救濟(jì)手段很有限,，效果也不大——這些情況是存在的，一方面這是短缺經(jīng)濟(jì)下的通病,，只要短缺,，銷(xiāo)售容易，競(jìng)爭(zhēng)不充分,，就會(huì)出現(xiàn)這類(lèi)問(wèn)題,，這也恰恰說(shuō)明了利用預(yù)售加大供應(yīng)的意義；另一方面,，維權(quán)困難,，不意味著預(yù)售制度本身存在問(wèn)題。實(shí)踐中也有偶爾開(kāi)發(fā)商資金鏈斷,、形成爛尾樓,、預(yù)付房的購(gòu)房者倒霉的情況，這主要與調(diào)控導(dǎo)致預(yù)期不穩(wěn)定,、決策風(fēng)險(xiǎn)增大有關(guān),。否則開(kāi)發(fā)商至少已經(jīng)投入了占比很高的土地款，即使房?jī)r(jià)下跌兩三成,，他也沒(méi)必要跑路,。再說(shuō)跑路的事情很多，不限于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,。
預(yù)售制是不宜取消的,，取消的話會(huì)引起系列反應(yīng)，供求關(guān)系大變,。因?yàn)槿∠A(yù)售,，短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致大量開(kāi)發(fā)商縮減投資規(guī)模甚至退出開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，一些樓盤(pán)爛尾,，經(jīng)濟(jì)糾紛劇增,；長(zhǎng)期看必然因?yàn)殚_(kāi)發(fā)能力的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。日本1992年開(kāi)始的房?jī)r(jià)下跌,，就與三個(gè)看起來(lái)無(wú)足輕重的制度變更有關(guān),，卻被不明就里的人解釋為“房地產(chǎn)泡沫”破滅,。
當(dāng)然，不能取消,，不意味著沒(méi)有完善的余地,，改進(jìn)預(yù)售合同，使其內(nèi)容像發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)售合同那樣細(xì)致,，提高對(duì)違約開(kāi)發(fā)商的懲罰力度,，并監(jiān)管預(yù)售資金的使用，這應(yīng)當(dāng)成為下一步的工作重點(diǎn),。
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